Fővárosi sajátosság, hogy a belvárosi kerületekben a leromlott műszaki állapotú társasházak száma egyre növekvő. A társasházak közössége a szükségessé váló munkálatokat sok esetben nem tudja elvégeztetni, mert födémcserék, lépcsők, korlátok felújítása, liftek felújítása, tető kijavítása, vezetékek cseréje, homlokzatok veszélytelenítése és a további szükségessé váló munkálatok anyagi terhei a kevésbé tehetős társasházak pénzügyi lehetőségeit meghaladhatják.

Elsődleges probléma, hogy ezen társasházak műszaki állapotát nem vizsgáltatják felül rendszeresen a társasházak. A tulajdonosok jókarbantartási kötelezettsége folyamatos, az építésügyi hatóságok általános esetben már csak akkor lépnek közbe, ha élet, vagy balesetveszély áll fenn, akkor is kizárólag csak a veszélyelhárítás mértékéig kötelezhetik a tulajdonosokat.

Amíg a gépjárművek, mint veszélyes üzem, csak hatósági engedély – forgalmi engedély – birtokában, állapotuktól függő gyakorisággal történő rendszeres műszaki hatósági ellenőrzés mellett vehetnek részt a közúti közlekedésben, addig a belvárosra jellemző közterületi határvonalon történő beépítés miatt a homlokzat mentén húzódó közterületi járdán közlekedők biztonságát semmi sem garantálja, nem beszélve a bentlakók biztonságáról. Amennyiben a tulajdonosoknak nincs meg a lehetősége, hogy épületüket önként a szükséges gyakorisággal ellenőriztessék, és a szükségessé váló munkákat elvégeztessék, a hatóságok közbelépésének ingerküszöbe a veszélyes állapot elérése. Ugyanis az építésügyi jogszabályok rendszere a kötelezően előírható munkálatokat általánosságban ehhez kötik. Hatósági észlelés (vagy lakossági bejelentés) esetén az élet- és balesetveszélyessé vált állapotok megszüntetése érdekében az építésügyi hatóság az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. tv. 47. § (2) bekezdés a) pontja alapján a szükséges munkálatok elvégzését a hatóságnak el kell rendelnie, egyéb esetben csak elrendelhető, utóbbi feltételes mód azt takarja, hogy a hatóságnak mérlegelési lehetőséget hagy a jogszabály.

Leszakadt az erkély

Tekintettel arra, hogy gyakorlatilag minden elrendelt kötelezés ellenállást vált ki a kötelezettből, hiszen ezek a munkálatok költségigényesek, fellebbezés, másodfokú eljárás, azt követően bírósági eljárás következik, szakértői bizonyítással, amelynek költségeit a hatóság viseli, amennyiben az intézkedése még nem volt kellően megalapozott, azaz ha a fennálló állapot veszélyessége még nem kellően bizonyítható.

Az elsőfokú építésügyi hatóságok tehát az utolsó pillanat utáni pillanatban, azaz amikor már, mint a közelmúltban többször, erkély szakad le, függőfolyosó, vagy a forgalmas járdára hullik a vakolat, tesznek lépéseket. Azonban, mint látni fogjuk, ezek a lépések még mindig nem a megoldás lépései.

A belvárosi társasházak – korábban tanácsi bérlakások –, a rendszerváltást követően önkormányzati tulajdonú bérlakások voltak. Ezeknek a lakásoknak a többsége elidegenítésre került 1993 után, de jellemzően minden társasházban maradt legalább 1–2 önkormányzati tulajdonú lakás.

Az egyre sűrűbben előforduló élet- és balesetveszélyes állapot miatt fentebb hivatkozottak szerint az Építési törvény alapján az elsőfokú építésügyi hatóság köteles a veszélyelhárításhoz szükséges munkálatokra kötelezést kiadni, és mivel a kötelezés a társasházi közös tulajdont érinti, a kötelezett a társasház lesz. Az elsőfokú építésügyi hatóság a Főváros-ban a kerületi önkormányzat jegyzője. Amennyiben a társasházban az önkormányzat is érintett, a jegyző az ügyből kizárását kéri. Tekintettel arra, hogy a belvárosi lakóházak szinte mindegyike ilyen tulajdoni viszonyú, a kerületi jegyzők egymás kerületeiben járnak el, ezres nagyságrendben. Szükségesnek látszik annak felülvizsgálata, hogy a társasházi közös tulajdonban való önkormányzati tulajdonosi érintettség, amennyiben a kötelezett a társasház maga, megalapozza-e az önkormányzat jegyzőjének kizárását.

A területileg illetékes jegyző helyett másik azonos hatáskörű szerv (másik kerület jegyzőjének) kijelölése nem csak keresztbe dolgozást eredményez, azaz másik hatóság helyetti munkát, hanem előáll a végrehajtás költségeinek kérdése is. Önkéntes teljesítés elmaradása esetén végső soron az önkormányzat háttér kötelezett az élet- és balesetveszély elhárításának szükséges mértékéig. Igaz ugyan, hogy a költséget építtetőre/tulajdonosra háríthatja, végső soron jelzálogjogot jegyeztethet be az ingatlan-nyilvántartásba, követelése erejéig, de ennek költségeit meg kell előlegeznie. Amikor a kerületi önkormányzatoknak szűkre szabott anyagi lehetőségük van a hatósági végrehajtásokra, a kijelölt kerület miért fordítaná készségesen másik kerületben szükségessé váló hatósági végrehajtásra egyébként is szerény keretét.

Nincs felújítás

Másik problémát is előidéz a belvárosi leromlott állapotú társasházak jellemző helyzete, azaz hogy a szükségessé váló felújítási, karbantartási munkálatokat saját erőből a társasházak sok esetben nem tudják megoldani.

Pályázati lehetőségek biztosítottak a homlokzati felújításokra, azonban a pályázathoz önerő szükséges, ezen túlmenően az épületeknél nem csak a homlokzatok felújítása szükséges.

Egyre gyakoribb, hogy a társasházak az épület felújításért cserébe adják el tetőterüket. Elméletileg ez mindkét fél részére előnyösnek látszik: a társasház a beázó tető helyett új tetőt kap, homlokzatát is felújítják, egyéb, szükséges munkálatokat helyettük elvégzik. Cserébe a beruházó/vállalkozó az általa újjáépített tetőtérben a lakáspiacon eladható lakásokat építhet. A vevő/beruházó külön projekt céget alapít a beruházásra. Az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonjoga bejegyzésre kerül, a projektre hitelt vesz fel.

Inkorrekt cégek

Természetesen vannak korrekt cégek, de van sok olyan cégtulajdonos is, aki az építkezést elkezdi, azonban az építés befejezése nélkül a társasházon tervezett munkálatokat nem fejezi be. Több esetben a társasházak rászorultságát kihasználó befektető a munkálatot elkezdve tető nélkül hagyja az épületet, azonban immár a munkálatokra felvett kölcsön jelzálogával terhelve. Azaz a társasházak sokkal rosszabb helyzetbe kerülhetnek, mint a kiinduló helyzetükben voltak. Mindeközben ugyanezen cégtulajdonos másik társasháznál más cégnéven ugyanilyen beruházásba kezd, és sorra hagyja cserben a társasházakat.

Időszerűnek látom a cégalapítás szorosabb ellenőrzését, hogy projektcégek kizárólag megfelelő biztosíték letétele mellett foghassanak ilyen jellegű tevékenységbe, és csak akkor, ha befejezetlenül hagyott beruházásuk nincs.

Másik megoldás lehetne az önkormányzatok probléma felvállalása az ilyen bajba jutott társasházak életveszélyes állapotának megszüntetéséhez, amennyiben a tetőtér beépíthető.

Amennyiben a vállalkozónak megéri a leromlott állapotú épületek tetőterének beépítési lehetőségéért a felújítási munkálatok elvégzése, miért ne érné meg az önkormányzatnak, amelynek egyébként, mint fentebb említettem, társasházanként néhány lakásban biztosan tulajdonjoga van. A tetőtérben újabb önkormányzati lakások lennének építhetőek. Ehhez azonban nyilvánvalóan az államnak is szerepet kellene vállalnia, az önkormányzatok által az e célból is igénybe vehető pályázati pénzek biztosításával.

Amennyiben a vállalkozó/beruházó mégis elvégzi az általa vállalt munkálatokat, újabb probléma, hogy az építéssel kapcsolatosan a járulékos munkálatok elmaradhatnak. Például a szomszédos épület kéményét az építtetőnek meg kellene magasítania, mert a magasabb új tetőszerkezet miatt a szomszédos épület légörvénybe került, és ez az állapot a szomszédos ingatlan tulajdonosaira, használóira nézve életveszélyes, az építési engedélyben előírt kéménymagasítást az építtetőnek el kell végeznie. Amennyiben az önkéntes teljesítés elmarad, hatóság általi kötelezés születik, az életveszélyre tekintettel. De nézzük meg a jogi helyzetet a felszámolás alatt lévő cég kötelezése esetében.

Építőipari probléma, hogy cégeket egy-egy projektre alapítanak, amely az építkezés befejezése előtt tönkremegy, és a szavatossági kifogások, hatósági kötelezések elől felszámolással menekül. Azonban jogszabályaink alapján az építtetőt kell kötelezni a szükségessé váló munkálatok elvégzésére. Amennyiben elmarad az önkéntes teljesítés, végrehajtási eljárásban elsődleges „ösztönzés” a bírságolás.

Életveszély elhárítása

A felszámolás alatt lévő cég mindaddig működik, amíg a felszámoló a megszüntetést nem állapította meg. A felszámoló a felszámolás alatt lévő cég ügyvezetője helyett köteles dönteni és mindent megtenni a céget terhelő kötelezettségek teljesítésére. A Csőd. tv. 37. § (2) bekezdése szerint a felszámolás alatt keletkezett és felszámolási költségnek nem minősülő követelések esetén a hitelezői igényt be kell jelenteni a felszámolónak, aki a követelést a benyújtott hitelezői igények között veszi nyilvántartásba. A 46. § (5) bek. b) pont szerint a követeléseket, ideértve a felszámolási eljárást közvetlenül megelőző csődeljárásban már bejelentett, és nyilvántartásba vett követeléseket is, továbbá a 3. § (1) bekezdés c) pontja szerinti, bejelentett függő követeléseket is a felszámoló nyilvántartásba veszi. Eszerint a céggel szemben a hatóság által megállapított kötelezettségek követelésként nyilvántartása kerülnek és a Csőd tv. által szabályozott módon kerülnek kielégítésre. A Csőd tv. 57. § (1) bekezdése szerint a gazdálkodó szervezetnek a felszámolás körébe tartozó vagyonából a tartozásokat a meghatározott sorrend figyelembevételével kell kielégíteni, a g) pont szerint a keletkezés idejétől és jogcímétől függetlenül a késedelmi kamat és késedelmi pótlék, továbbá a pótlék és bírság jellegű tartozást.

Amennyiben azonban a kötelezett általi teljesítés nem látszik időben teljesíthetőnek, az életveszély elhárításáról a hatóságnak más módon kell intézkednie, a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 16. § (5) bek. alapján a hatóságnak a kötelezettséget át kell vállalnia. A Ket. 16. § (5) bek. így rendelkezik: jogutód hiányában a jogszabálysértő, illetve a közérdeket sértő vagy veszélyeztető állapot megszüntetéséről az eljáró hatóság hivatalból intézkedik.

Amennyiben szükséges, az azonnali intézkedést is meg kell tennie. Az életveszélyes helyzet miatt a hatóság nem várhatja meg a felszámolási eljárás befejezését. Célhoz nem vezető hatósági kötelezések, bírságolások, fellebbezések, másodfokú eljárások, végül a hatóság végzi el a legszükségesebb veszély elhárítási munkákat, a költségeket megelőlegezve (amelyhez vagy hozzájut, vagy nem a felszámolási eljárás után).

Megoldás erre az esetre is, hogy amennyiben kifejezetten egy-egy építkezés megvalósítására alapítanak céget, az építtető a szavatossági, és egyéb, a későbbiek során felmerülő költségekre a társasházi beruházáshoz kötelezően képezzen ennek fedezetét garantáltan biztosító alapot.

Az építésügyi támogatásokkal kapcsolatosan az illetékes minisztérium a problémás helyzetbe került társasházak ilyen irányú támogatásával kapcsolatosan jelenleg azt az álláspontot képviseli, hogy a felelőtlen, felújítási alapot nem képző társasházak ne a közpénzeken újítsák fel társasházukat. Védhető álláspont ez is, de végső soron az önkormányzatok háttér veszély elhárítási kötelezettségének is közpénz az alapja.

A probléma jogalkotói megoldásra vár.