A társasházak jegyzői hatáskörbe utalt törvényességi felügyeletének területét számos cikkel igyekeztünk megismertetni Olvasóinkkal az év folyamán. Most ismételten egy újabb nézőpontból szemléltetjük a jellemző problémákat.

Bevezetés

„Magyarországon az épülettípusok között az 1-3 lakásosak dominálnak: családi házban, illetve hagyományos parasztházban található a lakások csaknem kétharmada.”[1]

„Magyarországon a négy és annál több lakásos épületekben található lakások nagy többsége társasházként működik.”[2]

„Magyarországon a négy- és annál több lakásos épületekben található lakások (1,3 millió) háromnegyede társasházként, 13 százaléka lakásszövetkezetként funkcionál.”[3]

A Központi Statisztikai Hivatal fenti megállapításai egy 2005-ben kiadott, de több mint tíz éves felmérési adatokon alapuló tanulmányában olvashatóak, mégis e megállapítások – legalábbis arányai és nagyságrendje tekintetében egész biztosan – napjainkban is irányadóak, hiszen egyrészt hazánkban – a gazdasági válság hatására – jelentősen csökkent a lakásépítések száma4, s így az esetleges átalakulás üteme is, másrészt egy évtized túl rövid idő egy ország lakáskultúrájának és lakásstruktúrájának jelentős mértékű átalakulásához.

Ugyanakkor jelen tanulmánynak nem is célja pontos demográfiai adatok közlése, vagy a hazai lakásállomány felmérése. A fentiek csupán azon alaptézist igyekeznek igazolni, hogy a társasházak jogszerű, szabályszerű működése, s különösen gazdálkodása, hazánkban sok ember számára a lakhatás záloga, mondhatni a fedelet jelenti a fejük fölött.

E tényezőt maga a jogalkotó is felismerte, amikor a társasházakat, illetve azokhoz kapcsolódó járulékos kérdéseket oly súlyúnak ítélte, hogy az erre vonatkozó rendelkezéseket külön magas szintű jogszabályban szabályozta.

A szabályozás önmagában megfelelő kontroll, magas szintű önkéntes jogkövetés hiányában azonban nem képes betölteni szerepét, s hazánkban sajnálatos módon az önkéntes jogkövetés sok területen kívánni valót hagy maga után, ami jelentősen felértékeli az ellenőrzés, kontroll szerepét.

A fentiek mellett számításba kell venni, hogy a társasház mint jogi konstrukció és egyfajta tulajdonosi közösség, rengeteg fajta jogviszonyt tömörít magába, mely komoly konfliktusforrást jelent a lakók között. E konfliktusokat pedig a tulajdonosok sok esetben az egymás közötti egyéb nézeteltérések, érdekek miatt nem tudják, akarják kielégítően rendezni, amely tényező még inkább megerősíti a társasházak esetén a külső, elfogulatlan ellenőrzés szerepét.

Jelen cikk pontosan e külső ellenőrzés (azaz a törvényességi felügyelet) – illetve annak fejlődése rövid ismertetésén túl az új törvényességi ellenőr, a jegyző szerepének – górcső alá vételét tűzi ki célul.

Előzmények, az ellenőrzés alakulása

A társasházak segítője, az ügyész

A bevezetőben foglaltak ellenére a társasházakról szóló, egymást követő jogszabályokban mégsem szerepelt egyetlen rendelkezés, utalás sem a társasházak feletti törvényességi ellenőrzésről, felügyeletről.

A jogalkotó e feladat ellátására első alkalommal 2010-ben jelölt ki szervezetet, nevezetesen az ügyészséget.

A viszonylag lakonikus szabályozást – ami 2010. január 1. napján lépett hatályba – a normaszövegbe a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról szóló 2009. évi LXXXIX. törvény 10. §-a illesztette be, mégpedig külön alfejezetbe.

Az új 27/A. § deklarálta, hogy a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét az ügyészség látja el, s amennyiben a működés törvényessége másképpen nem biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhat.

Továbbá rögzítette, hogy a bíróság az ügyész keresete alapján milyen intézkedéseket tehet. Ezek az alábbiak voltak:

• a közgyűlés törvénysértő határozatának megsemmisítése, és szükség szerint új határozat hozatalának elrendelése;
• a működés törvényességének helyreállítása céljából a társasház közgyűlésének összehívása;
• ha a társasház működésének törvényessége másképpen nem biztosítható, az ellenőrzésre felügyelőbiztos kirendelése.

A módosítás indokolása leszögezte, hogy a törvényességi ellenőrzés beillesztésének legfőbb célja a jogalkalmazás gyakorlati segítése, s annak során – a társadalmi szervezetek működésének törvényességi felügyeletéhez hasonlóan – a bírósági eljárások megelőzése, továbbá az önkéntes jogkövetéshez nagyobb garancia biztosítása volt.

A jogalkotó az új rendelkezés indokolásában hangsúlyozta, hogy az ügyészi ellenőrzés kizárólag a társasházak egyes szerveinek tulajdoni helyzetet nem érintő működésére vonatkozik, amely segítséget jelent a szervezeti-működési szabályzatok tartalmának módosításához, a szabályzat esetleges hiánya esetén annak pótlásához, a közös képviselő leváltása esetén az új képviselő megválasztásának szabályszerűségéhez és minden más, a peres eljárások elkerülését célzó kérdésekben való eligazodáshoz.

A jogalkotó az ellenőrzés lehetőségének megteremtését az előbbi célok elérésének vágya mellett, egyfelől a társasházak részéről érkező igényekkel, másfelől a lakásszövetkezetek tekintetében már fennálló (cégbíróság általi) ellenőrzés intézményével, s a lakásszövetkezetek, valamint a társasházak közötti nagyfokú hasonlósággal indokolta.

Érdemes megfigyelni, hogy a jogalkotó a törvényességi ellenőrzés intézményére egyfajta „ingyenes, társasházaknak nyújtott jogsegélyszolgálatként” tekintett, az ügyészséget inkább a társasházak segítőjeként, mintsem azokat a törvény minden szigorával felügyelő szervezetként jelölte meg.

Feltehetőleg e gondolat, illetve célkitűzés hatására szabta igen szűkre a jogalkotó az ügyészség kezében lévő eszközöket, mind azok száma, mind azok súlya tekintetében.

Az ügyészséget megillető ellenőrzési hatáskör azonban tiszavirág életűnek bizonyult, hiszen alig hat hónappal a hatálybalépését követően, 2010 júliusában – az állami vagyonnal való felelős gazdálkodás érdekében szükséges törvények módosításáról, valamint egyes törvényi rendelkezések megállapításáról szóló 2010. évi LII. törvény 35. § (4) bekezdése révén – hatályon kívül helyezték a kérdéses 27/A. §-t, s ezzel ismételten törvényességi ellenőrzés nélkül maradtak a társasházak.

Jelen cikknek nem tárgya, illetve célja az ügyészség társasházak kapcsán folytatott ellenőrzésének értékelése, ami a hatáskör telepítés rövid időtartamára tekintettel nem is festhetne reális képet, hiszen hat hónap alatt igazából be sem épül a köztudatba egy hatáskör telepítés ténye, így nem is indulhat(ott) annyi eljárás, amelyből széles körű következtetéseket lehetne levonni.

Ugyanakkor megjegyzendő, hogy a kérdéses szakaszt hatályon kívül helyező rendelkezés eredetileg nem szerepelt a képviselői előterjesztésben5, az később egy kapcsolódó módosítási javaslatban jelent meg6, amelynek indokolásában az előterjesztő jelzi, hogy az Országgyűlés a számos ellenvélemény és köztársaság elnöki megfontolásra visszaküldés ellenére, a társasházi törvény 27/A. §-át, azt megalapozó hatásvizsgálat nélkül fogadta el.

Az indokolás szerint e közös tulajdoni formától idegen ügyészi törvényességi felügyeletre vonatkozó szabályok nincsenek összhangban a társasházi jogviszony jellegével és az ügyész alkotmányos szerepkörével sem.

Véleményem szerint, egyetértve a fenti indokolással, a hatáskör rövid időn belüli elvonása helyes döntés volt, főleg az alábbi okok miatt:

• Erőforrás okok

Gondoljunk vissza a cikk elején ismertetett számokra, arányokra. Gyorsan belátható, hogy egy hatóság, mely már amúgy is számos, komoly és erőforrás igényes hatáskörrel rendelkezik, nehezebben képes megbirkózni egy olyan új hatáskörrel, ami gyakran terjedelmes iratok (alapító okirat, SZMSZ, határozatok, okiratok) alapos áttanulmányozását követeli, azaz roppant idő- és így erőforrás igényes. Ráadásul az erőforrások átcsoportosítása más (esetleg fontosabb) feladatoktól vesz el forrásokat.

• Szerepbeli okok

Meglátásom szerint az előbbi oknál, ami végső soron létszámbővítéssel kezelhető, fajsúlyosabb okként jelenik meg az ügyészség által ellátott feladatok és betöltött szerep kérdése.

Gondoljunk az ügyészség feladataira, szerepére – nyomozás, illetve annak felügyelete, vádképviselet -, e területeken rendelkezésére álló eszköztárára, avagy általában a törvényességi ellenőrzési hatáskörére.

Az ügyészség fenti hatásköreibe, illetve az e szervezetről kialakított általános társadalmi képbe nehezen illeszthető be egy a társasházak számára tanácsokat osztogató, őket segítő, ugyanakkor eszközökkel alig ellátott, illetve szinte súlytalan eszközökkel rendelkező szerep.

Mi több, megítélésem szerint egy ilyen szerepkör bevezetése még veszélyeket is rejthet magában, hiszen ha egy hatóság egy (látszólag) markáns hatáskörében bármely ok folytán súlytalanná válik, annak menthetetlenül hatása lesz a többi hatáskörre is, s (megfelelő nyilvánosság mellett) akár a hatóság teljes megítélésére hatást gyakorolhat.

A helyzetbe hozott jegyző

A fenti előzményeket követően 2014. február 1. napjával történt hatálybalépéssel az egyes törvényeknek a rezsicsökkentés végrehajtásával összefüggő módosításáról szóló 2013. évi CCXXXI. törvény 2. §-a módosította a társasházi törvényt, egész pontosan tartalommal töltötte fel a sokáig üresen tátongó 27/A. §-t.

Még a korábbinál is lakonikusabb szakasz szerint:

„A társasház szerveinek, e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző az egyesülési jogról, a közhasznú jogállasról, valamint a civil szervezetek működéséről és támogatásáról szóló 2011. évi CLXXV. törvénynek a civil szervezetek feletti törvényességi ellenőrzés szabályai megfelelő alkalmazásával látja el.”

E szabályozási megoldás, melyen gyorsan változtatott a jogalkotó, rengeteg problémát vetett fel.

E problémák forrását a hivatkozott 2011. évi CLXXV. törvény, egész pontosan annak 11. §-a okozta, amelynek (1) bekezdése szerint:

„A civil szervezet működése felett az ügyészség – az e törvényben, valamint a Ptk.-ban meghatározott eltérésekkel – az ügyészségről szóló törvény rendelkezései szerint törvényességi ellenőrzést gyakorol. A törvényességi ellenőrzés nem terjed ki az olyan ügyekre, amelyekben egyébként bírósági vagy közigazgatási hatósági eljárásnak van helye.”

A hivatkozott bekezdés jól láthatóan civil szervezetekről rendelkezik, ugyanakkor a társasházak nem sorolhatóak e szervezetek közé, hiszen létrejöttük, működésük, jellegük és céljuk eltérő, ami már eleve aggályos.

Továbbá a bekezdés végig az ügyész személyéről beszél, jól lehet az ügyész és a jegyző között komoly különbségek vannak.

Végül a társasházakról szóló törvény alkalmazni rendelte a civil szervezetekről szóló törvény teljes 11. §-át (ami a civil szervezetek feletti ellenőrzésről szól), így az ügyészségről szóló törvényt és a Polgári Törvénykönyvről szóló törvényt is, hiszen e jogszabályokat maga a kérdéses 11. § rendeli alkalmazni.

A fenti bekezdés szélsőséges értelmezése alapján az ügyész helyére a jegyzőt, míg a civil szervezetek helyére a társasházakat lehet behelyettesíteni, vagyis a társasházakról szóló törvény 27/A. §-a – összeollózva a civil szervezetekről szóló törvény 11. § (1) bekezdésének rendelkezéseivel – a következőképpen nézett volna ki:

A társasház szerveinek, e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző – az egyesülési jogról, a közhasznú jogállasról, valamint a civil szervezetek működéséről és támogatásáról szóló 2011. évi CLXXV. törvény, valamint a Ptk.-ban meghatározott eltérésekkel – az ügyészségről szóló törvény rendelkezései szerint látja el.

A fenti bizarr jogi konstrukció a felvetett kérdések és alkalmazási nehézségek folytán, nyilvánvalóan alkalmazhatatlan volt, s a jogalkotónak nem is volt célja ilyen felhatalmazás biztosítása (ellenkező esetben nem került volna gyors módosítására).

Megjegyzendő, hogy a civil szervezetekről szóló törvény a felügyelet terjedelme és annak keretei között alkalmazható eszköztár tekintetében nagyban hasonlít a társasházakról szóló törvény 2010-ben hatályos 27/A. §-ában szabályozottakkal, ami érthető is, hiszen mindkét felügyeletet az ügyészség látta el.

Mindössze néhány nappal az előbbiekben ismertetett jegyzői hatáskör hatálybalépését követően, az azzal kapcsolatos gondok felismerése okán, 2014. február 18. napján lépett hatályba a rezsicsökkentéssel és a fogyasztóvédelemmel kapcsolatos egyes törvények módosításáról szóló 2014. évi XI. törvény 4. §-a, ami teljes mértékben újraszabályozta a társasházakról szóló törvény 27/A. §-át.

Megjegyezendő, hogy a törvénytervezet indokolása szerint a (társasházakról szóló törvényt érintő) módosítás célja a jegyző törvényességi felügyeleti jogkörének és az általa alkalmazható jogkövetkezményeknek a pontosítása.7

Az új, korábbinál jelentősen részletesebb 27/A. § szerint:

„(1) A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.

(2) A törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház

1. a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
2. b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
3. c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

(3) A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni.

(4) Ha a jegyző a működés (2) bekezdésbe ütközését állapítja meg, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat. A pert a társasház ellen kell megindítani és a polgári perrendtartásról szóló törvény általános szabályai szerint lefolytatni. A per a társasház címe szerinti járásbíróság hatáskörébe és illetékességébe tartozik.

(5) A bíróság a jegyző keresete alapján

1. a) megsemmisítheti a közgyűlés (2) bekezdés b) pontjába ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el,
2. b) a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve
3. c) – ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt az a) vagy b) pont szerint nem biztosítható – százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait.

(6) Ha a jegyző a keresetében az (5) bekezdés c) pontjának alkalmazását kéri, a pert a közös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével és tagjaival szemben is meg kell indítani. Ha a társasház és a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke között érdekellentét áll fenn, a bíróság a társasház képviseletére hivatalból ügygondnokot rendel ki. A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. A kiszabott bírság megfizetéséért az intézőbizottság elnökének és tagjainak felelőssége egyetemleges.”

Jól látható, hogy az új szabályozási modell, szerkezetében, szabályozási módjában is nagyban hasonlít az ügyészség civil szervezetek feletti törvényességi ellenőrzési jogkörére, a civil szervezetekről szóló törvény már hivatkozott fejezetére, valamint az ügyészséget 2010-ben megillető, társasházak feletti ellenőrzési hatáskörére.

A társasházak feletti törvényességi ellenőrzés, felügyelet alakulásának, fejlődésének áttekintését követően érdemes alaposabban szemügyre venni a jegyző eljárását, lehetőségeit és eszköztárát!

A jegyző eljárása és lehetőségei

A jegyző törvényességi szempontú eljárása értelemszerűen nem korlátlan, nem ellenőrizhet akármit egy társasházban.

A társasházakról szóló törvény már idézett szakasza, illetve az ahhoz fűzött indokolás is kiemeli, hogy a jegyző hatásköre kizárólag a társasház működésének, a társasház szerveinek és azok működésének ellenőrzésére terjed ki.

E hatáskörben eljárva a jegyző hivatalból – vagyis függetlenül attól, hogy erre kitér-e az esetleges lakossági bejelentés – ellenőrzi:

• a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata (és ezek módosításai) jogszabályoknak való megfelelőségét;
• a társasház működése és közgyűlési határozata jogszabályoknak, alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak való megfelelőségét;
• a társasház működése közgyűlési határozatoknak való megfelelőségét.

Rögtön hangsúlyozni kell, hogy a jegyzői eljárás egyik legnagyobb korlátját képezi azon előírás, ami szerint a jegyző nem járhat el azon ügyekben, amelyben bírósági vagy hatósági eljárásnak van helye (így pl. a társasházakról szóló törvény szerinti fogyasztóvédelmi rendelkezés alapján indított fogyasztóvédelmi hatósági eljárás).

Első olvasatra úgy tűnhet, hogy e rendelkezés jelentősen megkurtítja a jegyző mozgásterét, hiszen azon kívülre helyezi – csak a legjelentősebbeket említve – a:

• polgárjogi viszonyokat (társasházaknál tipikusan: kötelmi jogi, dologi jogi jogviszony);
• részben a kisebbségvédelem jogintézményét (csak részben, hiszen a jegyző eljárása ilyen értelemben is felfogható, ha egy kisebbségben maradt tulajdonos kezdeményezi);
• adójogi, pénzügyi kérdéseket;
• fogyasztóvédelmi kérdéseket.

A fenti példálózó felsorolás azonban csalóka, hiszen a jogalkotó a jegyzőt csupán a „végeredmény” vizsgálatából zárta ki.

Gondoljunk például a társasház éves költségvetésére, aminek tartalmi vizsgálata nem képezheti a jegyző eljárásának tárgyát, hiszen azt a Nemzeti Adó-, és Vámhivatal több szempontból, külön hatósági eljárásban vizsgálhatja. Ugyanakkor a költségvetés elfogadásához elengedhetetlen a társasházi döntéshozatal, közgyűlés tartása, annak összehívása stb., azaz a társasházakról szóló törvény szerinti folyamat lefolytatása, amit viszont már a jegyző ellenőriz.

A jegyző tehát, legalábbis véleményem szerint, eljárási szempontból azon folyamatokat is vizsgálhatja, amelyeknek az eredményeként létrejött viszonyokat, döntéseket már nem, mert azok elbírálása bírósági vagy hatósági eljárás alá esik.

E következtetés a gyakorlatban – legalábbis a hatósági eljárások tekintetében, elsősorban azok szerteágazó volta miatt – egész biztosan számos „szürke zónát” fog eredményezni, azaz olyan élethelyzeteket, folyamatokat teremt, amelyek esetén egyértelműen nem lehet majd eldönteni, hogy külön hatósági eljárást kell-e lefolytatni, avagy kizárólag a jegyző járhat el.

Meglátásom szerint e „szürke zónák” száma, az egyes hatóságok és a jegyzők közötti egyeztetések, esetleg későbbi bírósági ítéletek eredményeként minimalizálható, illetve minimalizálódni fog!

A jelenlegi szabályozás legnagyobb hiányossága, kifogásolhatósága nem e téren keresendő…

Az idézett 27/A. §-t végigolvasva feltűnhet, hogy abból teljesen hiányoznak az eljárásjogi szabályok, előírások, még hivatkozás szintjén sem találunk semmit.

Mi több, e szakasz indokolása még ki is emeli, hogy a jegyző eljárása törvényességi felügyeleti eljárás, arra a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvényt (Ket.) nem lehet alkalmazni.

Megítélésem szerint több szempontból is súlyosan visszás állapotot eredményez e jogalkotói mulasztás (nem merném tudatos döntésnek nevezni, hiszen a jogalkotónak nem lehetett célja egy új, eljárási szabályokhoz nem kötött eljárás bevezetése), még ha csak esetleg átmeneti is.

• A tény, hogy egy törvényességi eljárás eljárásjogi szempontból abszolút rendezetlen, már önmagában megingatja az egész eljárás erkölcsi alapját (milyen jogon felügyeljen a jegyző bárkit is, ha az ő eljárási rendje is erősen megkérdőjelezhető, mivel úgy jár el, ahogy akar!?).
• Szinte korlátlan lehetőséget biztosít a visszaélésekre, önkényeskedésre (bejelentések ignorálása, irreálisan hosszú ügyintézési határidők, résztvevők jogainak csorbulása stb.).
• Jelentősen csökken a jegyző e hatáskörben történő számon kérhetősége, ellenőrizhetősége (eljárási szabályok hiányában milyen eljárási rend betartását lehet ellenőrizni, mit lehet számon kérni a jegyzőn?).
• Az előbbiek folytán sérül számos, Alkotmánybíróság által is kifejtett jogállami érték, szempont.

Nem is beszélve arról, hogy az eljárási szabályok hiánya még egy centralizált szervezetben is komoly gondokat okozna, hát, még a jegyzők esetében, akik fölött nem áll egy központi, irányító szerv, amely (például utasítás formájában) egységes gyakorlatot szabhatna.

Sajnos félő, hogy az eljárási szabályok megalkotásáig érvényesülni fog az „ahány település annyi eljárási rend” elv, ami kizárja az egyes jegyzők joggyakorlatának közeledését, s végső soron azok egységesülését. E körülménynek pedig egyedül a társasházban lakó állampolgárok fogják leginkább kárát látni…

Egyedüli kapaszkodót a panaszokról és a közérdekű bejelentésekről szóló 2013. évi CLXV. törvény (a továbbiakban: Panasztv.) rendelkezései jelentenek.

A Panasztv. ugyanis általánosságban beszél a panaszokról (azaz olyan kérelem, amely egyéni jog- vagy érdeksérelem megszüntetésére irányul, és elintézése nem tartozik más – így különösen bírósági, közigazgatási – eljárás hatálya alá8) és a közérdekű bejelentésekről (olyan körülményre hívja fel a figyelmet, amelynek orvoslása vagy megszüntetése a közösség vagy az egész társadalom érdekét szolgálja9), melyeket, legalábbis fogalmuk alapján, nem köt a közigazgatáshoz, közigazgatási hatósági eljárásokhoz.

Ezt látszik megerősíteni a Panasztv. 1. § (4) bekezdése is, ami szerint panasszal és közérdekű bejelentéssel bárki fordulhat a panasszal vagy a közérdekű bejelentéssel összefüggő tárgykörben eljárásra jogosult szervhez.

E megállapítás alapján a lakosság részéről érkező beadványok – tartalmuk alapján – vagy panaszosként, vagy közérdekű bejelentésként kezelendők, melyek alapján intézkedni kell a jogszerű állapot helyreállítása iránt, aminek módja a felügyeleti eljárás lefolytatása.

A Panasztv. rendelkezései azonban nem teljes körűek, mivel csak egyes eljárásjogi kérdéseket rendeznek (szóbeli panasz, közérdekű bejelentés írásba foglalása; beadvány áttétele; ügyintézési határidő, illetve annak meghosszabbítása; bejelentő meghallgatása; a bejelentő tájékoztatása a vizsgálat eredményéről; a bejelentő védelmét biztosító előírások), ráadásul kizárólag a lakossági bejelentésre induló felügyeleti eljárásokban enyhítik az eljárási szabályok hiányát. Ennek ellenére természetesen egyfajta kapaszkodót biztosítanak.

A fentiek alapján nem kétséges, hogy a helyzet végleges megoldását az eljárási szabályok teljes körű megalkotásával, avagy egy már meglévő eljárási szabályrendszerre (ami szinte adja magát, hogy a Ket. legyen) hivatkozással lehet kezelni.

E fenti hiányosság természetesen nem mentesíti a jegyzőket az eljárási kényszer alól, így érdemes áttekinteni milyen eszközöket lehet igénybe venni.

A társasházakról szóló törvény 27/A. §-ához fűzött indokolás szerint a módosítás célja a jegyző eljárása folyamán alkalmazható jogi eszközök megállapítása.

Ennek keretében, a társasházakról szóló törvény előírása alapján, a jegyző eljárása során -, amely mint láthattuk mindig hivatalból indul: hatósági észlelést, panaszt, illetve közérdekű bejelentést követően – dokumentumok (minden esetben: alapító okirat, SZMSZ, határozatok könyve) rendelkezésre bocsátására kötelezheti a közös képviselőt vagy az intézőbizottságot, továbbá helyszíni ellenőrzést is tarthat, ahol a be nem kért vagy be nem kérhető iratokat, egyéb körülményeket vizsgálhatja.

A fentiek előírásán túl ellenőrzéstűrési és segítési kötelezettséget ír elő a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke számára, aminek megszegése a társasház törvényes működésének ellenőrzését akadályozza. Utóbbi esetben a jegyző nem tehet mást, mint a bírósághoz fordulva kéri az akadályozó képviselő megbüntetését.

A fenti eljárási cselekmények alapján, meglátásom szerint, kétséget kizáróan meg lehet ítélni egy társasház működésének törvényességét, s „érdemi döntés” hozható.

E „döntés” jogsértés feltárása esetén a törvényesség helyreállítását célzó – a társasházzal szemben hozott – felhívás (lényegében egy erélyes hangvételű levél, amelyben a jegyző jelzi a jogsértés tényét, okait, illetve megszüntetésük irányait, egyben figyelmeztetve a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét tagjait az akadályozás jogkövetkezményeire), amelyben foglaltak teljesítésére 60 nap áll rendelkezésre.

A felhívás eredménytelensége esetén a jegyző egyedüli eszközként a bírósághoz fordulhat, mellyel a teljesítési határidő elteltét követő 30 napon belül élhet.

Egész biztosan előfordul majd olyan eset, amikor a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke igazoltan mindent meg akar tenni a felhívás teljesítése érdekében (pl. többször összehívja a közgyűlést), de intézkedése a tulajdonosok érdektelensége vagy nemtörődömsége miatt kudarcba fullad.

Érdekességként merül fel ilyen esetben a felhívási határidő elteltét követő következő lépés kérdése, hiszen a képviselő nem akadályozta az ellenőrzést, illetve a felhívás teljesítését, azaz bírságolását nem lehet kérni; ugyanakkor közgyűlési határozat sem született, azaz annak megsemmisítése sem kérhető; így egyedül a közgyűlés összehívását lehet kérelmezni, de azt már a képviselő is megpróbálta.

Erősen kérdéses, hogy az ilyen „makacs” társasházakkal szemben hogyan lehet majd eredményesen fellépni…

Egy megyei jogú város eddigi tapasztalatai

Tekintettel arra, hogy Pécs Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatalának azon szervezeti egységében dolgozom, amely ténylegesen eljár a társasházak felügyelete tekintetében, lehetőségem nyílt az új hatáskör eddigi változásának, alakulásának nyomon követésére.

Alig pár hónap telt el a véglegesnek tekinthető normaszöveg hatálybalépése óta, ezért komoly, hosszú távú következtetések levonására még nincs lehetőség, azonban e rövid időtartam is jó néhány körülményre rávilágított.

Elővetésként megjegyzendő, hogy Pécs városa e hatáskör vizsgálata szempontjából előnyös adottsággal rendelkezik, nevezetesen a társasházak száma – különösen Megyer, Uránváros és Kertváros nevű városrészekben a 1960-as, 1970-es években épült panelházak miatt [e városrészek lakossága nagyságrendileg 90 000 fő(10)] – jelentős, ami mindenképp jó vizsgálati alap, illetve a nagyobb állomány eleve magasabb számú eljárást vetít előre, mint egy kisebb társasházi lakásállománnyal rendelkező település esetén.

Amellett, hogy a hatáskör telepítés óta jó néhány telefonos megkeresés érkezett, illetve több társasházi lakó is felkereste a hivatalt „előzetes érdeklődés” címén, külön kiemelést érdemel a lakásszövetkezeti és társasházi érdek-képviseleti szervezetek, szereplők aktivitása.

Az aktivitás alatt a saját tagjaiknak nyújtott segítségen túl a város jegyzője irányába tett – egységes jogértelmezés és joggyakorlat kialakítását, illetve az érintettek tájékoztatását célzó – megkereséseket, egyeztetési javaslatokat kell érteni.

Nem alábecsülendő e jelenség, hiszen jól mutatja a felügyeleti eljárással érintett szereplők nyitottságát, együttműködési hajlandóságát és készségét, ami nagyban hozzájárulhat az eljárások eredményes lefolytatásához, sőt, a meglévő jogszerűtlenségek (akár a jegyző eljárása nélküli) visszaszorításához.

A fenti folyamatok ellenére mostanáig[11] mindössze tíz eljárás indult, valamennyi lakossági bejelentés alapján.

E szám viszonylag csekélynek minősül, különösen a város társasházi lakásállományával összevetve, ugyanakkor számításba kell venni a hatáskör telepítés óta eltelt rövid időt, illetve az azóta lezárt eljárások számát, valamint a lezárt ügyek hatásának jövőbeli (lehetséges) begyűrűződését is.

Eddig az eljárások közül ötöt sikerült lezárni, valamennyit felhívással, mivel az érintett társasházakban több szabálytalanság is napvilágra került.

Megítélésem szerint még túl kevés eljárás zárult le eredménnyel ahhoz, hogy a társasházakban lakók úgy érezzék, érdemes a hatósághoz fordulni.

Ne feledjük, hogy a lakók évekig kizárólag a bírósághoz fordulhattak, illetve a 2010-es évben is igen rövid ideig élt az ügyészség hatásköre, így nem meglepő az eljárások (eddigi) alacsony száma.

Az eddigi eljárásokból egész biztosan nem lehet átfogó következtetéseket levonni, azonban az eljárások már most jelzik bizonyos „típus hiányosság” meglétét, melyekkel várhatóan a legtöbb, ha nem az összes esetben szembesülni fog a hatóság. Ezek az alábbiak:

• alapító okirat meghaladott volta (bár a társasházakról szóló törvény módosulásai automatikusan felülírják a meghaladott alapító okiratokat, azonban ettől még azokat formálisan is módosítani kell),
• SZMSZ hiánya vagy hiányosságai, meghaladott (s így jogsértő) volta,
• felügyelőbizottság létszám-hiányosságai, működési problémái,
• közös képviselőt terhelő egyes adminisztratív kötelezettségek elmulasztása, vagy hiányos teljesítése (pl. határozatok könyvének vezetése stb.),
• költségvetési javaslatok, pénzügyi beszámolók formálisan, szerkezetileg – azaz nem számszakilag – hiányos volta.

Nem mernék becslésekbe bocsátkozni a tekintetben, hogy hány eljárás lefolytatására fog még sor kerülni a 2014-es (majd azt követő) évben, azonban ahogy korábban is említésre került, a felügyeleti eljárás hivatalból is lefolytatható, vagyis nincs szükség lakossági jelzésekre, így az adott évben lefolytatott ellenőrzések számát jelentősen befolyásol(hat)ja a hatóság aktivitása…

Miért a jegyző?

Jogos kérdés! Miért éppen a jegyző kapta ezt a nem éppen elenyésző hatáskört, hiszen több más hatóság is számításba jöhetett volna.

A jelöltek sorából a fentebb ismertetett okok folytán rögtön kiesett az ügyészség, azaz a hatáskör – ismételten a – korábbi hatósághoz telepítésének lehetősége, azonban még további erős, potens jelöltek maradtak „versenyben”. A települési önkormányzatok jegyzőire, a megyei kormányhivatalokra, illetve a megyei kormányhivatalok járási hivatalaira gondolok.

Mindhárom hatóság mellett felsorakoztathatóak érvek:

Látható, hogy mindhárom hatóság alkalmas lett volna e faladat ellátásra, mégis a jegyző kapta a hatáskört, aminek véleményem szerint – a helybeliség markáns szempontja mellett – egy járulékos oka van, mégpedig a járási hivatalok 2013 elején történt felállítása.

Az új hivatalok felállításakor számos hatáskört veszített a jegyző, melyek átkerültek a járási hivatalokhoz.

E hatáskörök egy része az ügyszám és az összetettség okán elenyésző volt, így nem tekinthetőek érzékeny veszteségnek, azonban igen jelentős hatáskörök is átkerültek, gondoljunk például az okmányirodai feladatokra.

Egy laikus meglepődhetne a „veszteség” kifejezésen, hiszen a jegyzők számára kedvező, hogy megszabadultak a feladattól és ezáltal a felelősségtől – gondolhatnák.

Látszólag ez így is van, azonban a jegyzőknek magukra mint hatóságra kell tekinteniük, s e szerint kell saját szerepüket, jelentőségüket megítélni, márpedig a hatáskörelvétel, ráadásul ilyen súlyú hatáskörök elvétele (gondoljunk megint csak a legjelentősebb okmányirodai feladatokra, melyek a teljes magyar lakosság életébe beleszólást biztosítanak) egyfelől presztízsveszteség, másfelől jelentőségcsökkenés (nem is beszélve az elmaradt bevételekről).

Csak feltételezni tudom, hogy a jogalkotó is felismerhette e (törvényszerű) hatásokat, s valamiképpen kompenzálni kívánta a jegyzőket.

Ráadásul e folyamat eredményeként, mint ahogy az talán a cikk eddigi részeiből is kiderült, egy jelentős (vagy legalábbis jelentőssé tehető) hatáskört nyert a jegyző, azaz jelentősége és súlya növekedett.

Konklúziók

Láthattuk, hogy a társasházak feletti törvényességi felügyelet, jól lehet a társasházak működése sok ember mindennapjaira, anyagi viszonyaira lehet komoly hatással, nem büszkélkedhet hosszú múlttal.

Az első 2010-ben történt kísérletet követően hosszú évekig tetszhalott állapotban leledzett, amikor a jogalkotó úgy vélte, elengedhetetlen annak újraélesztése, de ezúttal új hatóságnál: a jegyzőnél.

Az eljárás jellemzői miatt szokatlan hatósághoz telepítette a jogalkotó e hatáskört, bár azt is láthattuk, hogy nem volt véletlen e döntés, még akkor sem, ha más szereplők is képbe kerülhettek volna.

Tekintettel a megszületett jogalkotói döntésre, túlzottan már nem is érdemes boncolgatni a hatáskör telepítés okait, inkább a jövőbe tekintve a jegyzői eljárás menetére, lehetőségeire kell fokuszálni.

Arra is felfigyelhettünk, hogy e téren, különösen az eljárási kérdésekben, még komoly hiányosságok vannak, melyek jogbizonytalanságot szülnek, s azok megszüntetését nem lehet a jogalkalmazókra bízni, hanem jogalkotói lépést igényel.

Az eszközök és intézkedések tekintetében  a jegyző lehetőségei nem térnek el markánsan az ügyészt korábban megillető lehetőségektől, de talán nem is lenne indokolt túl sok eszközt adni a jegyző kezébe, hiszen olyan viszonyokba kapott beleszólást, melyekben végső soron a bíróságnak van döntési kompetenciája.

E hatáskör jövőjéről nehéz lenne bármit mondani, azonban azt biztosan leszögezhetjük, hogy a jegyzők egy olyan hatáskört nyertek, amivel hatással lehetnek a lakosság egy nem elenyésző részének életére.

1 Központi Statisztikai Hivatal Társadalomstatisztikai főosztály Lakásstatisztikai osztály: Lakásviszonyok az ezredfordulón. FARKAS János, GICZI Johanna, SZABÓ Márta, SZÉKELY Gáborné, Budapest, MEK URL: http://mek.oszk.hu/06900/06979/index.phtml [2014. 04. 26.] 8. o.

2 Uo. 8. o.

3 KSH: i. m. 31. o.

4 http://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_eves/i_zrs001.html [2014. 04. 26.]

5 http://www.parlament.hu/internet/plsql/ogy_irom.irom_adat?p_ckl=39&p_izon=35

6 http://www.parlament.hu/internet/plsql/ogy_irom.irom_madat?p_ckl=39&p_izon=35&p_alsz=20

7 http://www.parlament.hu/iromanyok-elozo-ciklusbeli-adatai?p_auth=ovvAQOtq&p_p_id=pairproxy_WAR_pairproxyportlet_INSTANCE_9xd2Wc9jP4z8&p_p_lifecycle=1&p_p_state=normal&p_p_mode=view&p_p_col_id=column-1&p_p_col_count=1&_pairproxy_WAR_

pairproxyportlet_INSTANCE_

9xd2Wc9jP4z8_pairAction=%2Finternet%2Fcplsql%2Fogy_irom.irom_adat%3Fp_ckl%3D39%26p_izon%3D13629

8 Panasztv. 1. § (2) bekezdés

9 Panasztv. 1. § (3) bekezdés

10 http://hu.wikipedia.org/wiki/Panelház [2014. 06. 30.]

11 2014. június 30.