A szakmai folyóirat szerzői már alaposan feldolgozták a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tt.) 27/A. §-a körüli problémakört. Elsőként a történeti előzmények, az értelmezési problémák, a hiányok bemutatására került sor, majd feldolgoztuk a gyakorlati tapasztalatokat és számos javaslat is megfogalmazódott. Végül a Magyar Közlöny 91. számában került kihirdetésre a várva várt, részletszabályokat rendező, a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Tt. vhr.). Jelen többszerzős értekezésben a tárgyban korábbiakban publikáló szerzők arra vállalkoztak, hogy az új jogszabályt és eljárási szabályokat bemutatják, értelmezik és azzal kapcsolatosan közös szakmai véleményüket kifejtik.

1. Bevezető gondolatok

Hazánkban 1997 óta minden évben július 1-jén ünnepeljük (2011 óta bevezetett elnevezéssel) a köztisztviselők és kormánytisztviselők napját, amely ünnepnapot idén a települési önkormányzatok jegyzői nem pusztán az ünnep jellege miatt vártak. E napon lépett hatályba ugyanis a Tt. 65. § 2. pontja, ami felhatalmazást adott a Kormánynak a jegyzők által a társasházak felett ellátott törvényességi felügyelet eljárási szabályainak megalkotására.

Nagy kérdésként merült fel, hogy a jogalkotó mikor fog élni e felhatalmazással, mikor fog elkészülni az eljárásjogi kormányrendelet. A Kormány nem késlekedett sokáig a válaszadással, hiszen a Tt. felhatalmazó rendelkezésével együtt lépett hatályba a Tt. vhr. A 20 szakaszból álló rendelettel a Kormány nem kisebb célt tűzött maga elé, mint a 2014 februárjában életre hívott jegyző törvényességi felügyeleti eljárása valamennyi eljárási kérdésének (átfogó) rendezését, véget vetve ezáltal az „ahány település, annyi eljárási rend” időszakának.

Az eljárási szabályok megalkotása vitathatatlanul fontos kérdés mind a társasházak, mind a jegyzők számára, mivel mértéket és korlátokat szab mindkét fél számára, s nagyban hozzájárul a felügyeleti eljárások kiszámíthatóságához, szabályozottságához. Mielőtt azonban rátérnénk az új eljárási szabályok vizsgálatára, tekintsük át röviden az előzményeket.

2. Jog- és joggyakorlati összegzés – avagy élet a jegyző törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól rendelkező végrehajtási rendelet megjelenése előtt

A társasházak törvényességi felügyeletét elsőként a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról rendelkező 2009. évi LXXXIX. törvény vezette be jogrendünkbe 2010. január 1-jei hatállyal, amely ekkor még ügyészségi jogkört jelentett. Az alig félévig hatályos törvényi szakaszt 2010. június 17-ei hatállyal az állami vagyonnal való felelős gazdálkodás érdekében szükséges törvények módosításáról, valamint egyes törvényi rendelkezések megállapításáról szóló 2010. évi LII. törvény 35. § (4) bekezdése helyezte hatályon kívül.

Ezt követően a törvényességi felügyelet 2014. február 1-jei hatállyal jelent meg ismételten jogrendünkben, immáron a jegyzőhöz telepített hatáskörben (Tt. 27/A. §). Az új Tt. 27/A. §-t az egyes törvényeknek a rezsicsökkentés végrehajtásával összefüggő módosításáról szóló 2013. évi CCXXXI. törvény 2. § (1) bekezdése iktatta be, de a szövege a rezsicsökkentéssel és a fogyasztóvédelemmel kapcsolatos egyes törvények módosításáról szóló 2014. évi XI. törvény 4. § (1) bekezdésével módosult. Eredetileg ugyanis az új szabályozás szerint a jegyző az egyesülési jogról, a közhasznú jogállásról, valamint a civil szervezetek működéséről és támogatásáról szóló 2011. évi CLXXV. törvénynek (a továbbiakban: Civil törvény) a civil szervezetek feletti törvényességi ellenőrzés szabályainak megfelelő alkalmazásával látta volna el ezen feladatait.

Ez a gondolat azonban több oldalról is felvetett kérdéseket, hiszen a Civil törvény szerint az egyesülési jog alapján létrejövő szervezetek működése felett az ügyészség törvényességi ellenőrzést gyakorol – az ügyészségről szóló törvény rendelkezéseinek megfelelően –, azonban a törvényességi felügyelet és törvényességi ellenőrzés nem csereszabatos fogalmak. Így a jogalkotó igen rövid időn belül módosította a szóban forgó Tt. 27/A. §-t, és a Civil törvényre vonatkozó utalás kikerült a jogszabályból, taxatíve felsorolva a jegyző hivatalbóli ellenőrzési jogosítványait (2014. február 18-ától hatályos).

Az új törvényi szabályozás kapcsán 2014–2015. évben a jelen tanulmány szerzői többször is kifejtették szakmai véleményüket, sürgetve azt a jogalkotó lépést, hogy mielőbb kerüljön megalkotásra a jegyző új hatásköre gyakorlásának módját rögzítő eljárási jogszabály. Elméleti síkon a szerzők egyetértettek abban, hogy a törvényi szabályozásban több hiátus is van, így például fontos lenne a pontos feladat- és hatáskör telepítés, az illetékességi szabályok rögzítése, a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) alkalmazása kizárásnak jogszabályi szinten való rendezése, a hivatalból induló eljárásra, valamint a perindításra és peres eljárásra vonatkozó részletszabályok stb.

A joggyakorlat oldalán további hiányosságok és eljárási disszonanciák jelentkeztek, mint például

• a jegyzők társasházakat érintő hivatalbóli ellenőrzéséhez kapcsolódóan a nyilvántartási kötelezettség kérdése,
• a jegyzők mérlegelési jogkörének határa a panaszbeadványok vonatkozásában,
  – a törvényességi felügyeleti jogkört érintően a felettes szerv hiányából adódó megoldatlan kérdések,
• a peres eljárás indítására, eljárási határidőkre és szankcióra vonatkozó részletszabályok hiánya,
• a peres eljárásokban tapasztalható és egymásnak ellentmondó bírói döntésekből, valamint a részletszabályok hiánya miatt kiadott kormányhivatali állásfoglalással való hiátuskitöltésből, mint jogtechnikai megoldásból adódó jogbizonytalanság,
• a magánszférába való beavatkozás jogi határainak hiányából következően kialakult divergens joggyakorlat,
• összeférhetetlenségre és kizárásra vonatkozó szabályozás hiánya miatti inkoherencia.

A Tt. 65. § 2. pontja szerinti felhatalmazó rendelkezésnek a Kormány a Tt. vhr. megalkotásával tett eleget, amely 2015. június 25-én került kihirdetésre és 2015. július 1-jével alkalmazandó. Így tehát a 2014. február 1-jével hatályos Tt. 27/A. § alkalmazására vonatkozó eljárási szabályok voltaképpen 2015. július 1-jéig rendezetlenek voltak, megannyi visszásságot okozva ezzel a joggyakorlatban és peres eljárásokban. A jogalkotói hiányosságból adódóan több társasházat ért kisebb-nagyobb kár, amelyek jogi rendezésének szükségletére a jövőben nyilvánvalóan számítani kell. Most pedig térjünk rá az új eljárási rendre.

3. Új szabályok a jegyző törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól rendelkező végrehajtási rendelet megjelenésével

3/a. Illetékesség, kizárási szabályok, eljárás megindítása

A Tt. 27/A. §-a sok fejtörést okozott az érintett jegyzőknek, mert be kell látni, hogy nem minden jegyzőnek van tennivalója az új jogintézménnyel. Azon jegyzők, akik működési területén nem találhatók társasházak, könnyű helyzetben vannak, egészen biztosan nincs dolguk a törvényességi felügyelettel. A nagyobb városokban és a fővárosi kerületekben pedig nagyon eltérő intenzitással álltak a kérdéshez. A kezdetek kezdetén, 2014 februárjában a legtöbb, amit sok helyen tettek, hogy egy ügyintézőt megbíztak, hogy egyéb teendői mellett ezt a feladatot is lássa el. Korábban már e lap hasábjain többen többször kifejtették az indulás nehézségeit, a rendelkezések hiányosságait, az eljárás részletszabályainak szükségességét. Igen kevés azon hivatalok száma, ahol ezt az új feladatot igazán komolyan vették és az új hatáskörhöz a megfelelő személyi, technikai feltételeket megteremtették, meg tudták teremteni. Még ma is, másfél évvel a jogszabály megszületését követően sok helyen csak amolyan „tessék-lássék” módon látják el a feladatokat.

Sokan vitatták/vitatják, hogy a jegyző volt-e a legalkalmasabb szerv, ahová telepíteni lehetett ezt a hatáskört. Ezt is sokan, sok helyen kifejtették már, de úgy tűnik, hogy egyelőre nincs kormányzati szándék a hatáskör címzettjének megváltoztatására. Ehhez immáron megszületett az eljárási szabályokról szóló kormányrendelet, amely kétségtelenül több, eddig vitatott kérdést tisztáz, több hiátust kitölt, mégis indokolt elemezni ezt a jogszabályt az alkalmazhatóság szempontjából.

A Tt. vhr. 1. §-a rögzíti az illetékességi szabályokat, miszerint az eljárás megindítására a társasház címe szerinti jegyző jogosult. E szabályt többen hiányolták, hiszen a törvényességi felügyelet nem kifejezetten a közös képviselő tevékenységének ellenőrzésére, hanem magára a társasházra terjed ki, annak törvényes működését vizsgálja, így a társasház címe szerinti jegyző illetékességének meghatározása régi hiátust pótol.

Megjegyezzük, az illetékességi szabályok rendezése nem sikerült teljesen. A Tt. 65. §-a szerint a Kormány arra kapott felhatalmazást, hogy „a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyelete eljárási szabályait rendeletben állapítsa meg.” Az illetékességi szabályok pedig alapesetben nem az eljárási szabályok között szabályozandóak.

E szakasz (2) és (3) bekezdésében kerültek rögzítésre – ezzel valódi hiányt pótolva – a kizárási szabályok. E körben azonban az az érzésünk, hogy a jogalkotó kicsit túllőtt a célon. Valódi problémát ugyanis inkább csak az jelentett, ha olyan társasházat kellett (volna) vizsgálni, amelyben a közös képviseletet (társasházkezelést) az adott önkormányzat tulajdonában, vagy érdekeltségi körében álló cég látja el, vagy valóban valamilyen személyes érintettség merül fel. Az ilyen esetek kerültek szabályozásra a (2) bekezdésben és a (3) bekezdés b) pontjában. A kényes pontot a (3) bekezdés a) pontja jelenti. Eszerint a jegyző nem vehet részt abban az eljárásban, amelyben a jegyző illetékességi területén működő helyi önkormányzat, képviselő-testület, azok szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezet társasházi tulajdonostársként az eljárás érintettje. Mit is jelent ez? Ha az adott társasházban akár csak egyetlen önkormányzati tulajdonú lakás, vagy helyiség, pl. pince található, a jegyző már nem járhat el. Vagyis minden egyes bejelentésre induló eljárást azzal kell kezdeni, hogy utánajárunk, van-e az adott társasházban önkormányzati tulajdonú helyiség. A bejelentő ugyanis nem feltétlenül tudja ezt az információt. Amennyiben van, akkor máris küldjük a kormányhivatalba az ügyiratot, bejelentve a kizárási okot és másik jegyző kijelölését kérjük.

Más a helyzet a hivatalból – mondjuk ellenőrzési terv alapján – indítandó eljárásoknál. Nyilvánvaló, hogy a kizárási ok fennállása – van-e önkormányzati helyiség – itt is vizsgálandó. Itt két eset fordulhat elő: az egyik esetben, ha túlságosan aktívak vagyunk és több ügyben indítunk hivatalból eljárást, a szomszédos jegyzőkkel „szúrunk ki”, hiszen a társhatóságoknak csináljuk a pluszmunkát. Például a Budapest Főváros IX. Kerület Ferencvárosi Polgármesteri Hivatalnál a kormányrendelet hatálybalépése előtt az ellenőrzési terv alapján indított és folyamatban lévő 32 eljárásból 26-ban be kellett jelenteni a kizárási okot (önkormányzati bérlakás vagy csak üzlethelyiség van a társasházban), s ezeket az ügyeket az 5 szomszédos kerület jegyzői kapták meg. A hivatal ugyanakkor egyetlen kijelölést sem kapott. Ez is arra enged következtetni, hogy a hivatalok legtöbbjében csak legvégső esetben végzik a törvényességi felügyeleti vizsgálatot.

A másik eset, hogy önkormányzati tulajdon esetén egyáltalán nem is indítunk eljárást, csakhogy akkor ezek a társasházak teljesen kiesnek az ellenőrzési körből. Márpedig ez rendkívül sok társasházat érint: például a Budapest Főváros IX. kerületben lévő mintegy 800 társasháznak több mint felében van önkormányzati tulajdonú helyiség, s ezek csak akkor kerülhet(né)nek vizsgálatra – akkor is más jegyző által –, ha tulajdonostársi bejelentés érkezik. Ha nem érkezik bejelentés, e társasházak „megússzák” a vizsgálatot?

Véleményünk szerint fentiek miatt a (3) bekezdés a) pontjában foglalt kizárási ok módosítása megfontolandó. A társasház működésében egy-egy önkormányzati tulajdon csupán bizonyos mértékű szavazati jogot biztosít a tulajdonos önkormányzatnak, amely itt egy polgári jogviszony alanyaként vesz részt, a teljes működésre, a közös képviselő tevékenységére gyakorlatilag semmilyen befolyással nem bír. Különös tekintettel arra, hogy nem mindenhol tudja képviseltetni magát a közgyűléseken önkormányzat, ha erre nincs megfelelő kapacitása.

Azon okból, hogy van egy lakás vagy egy pincehelyiség, még nyugodtan vizsgálhatná a helyi jegyző is a társasház törvényes működését. Álláspontunk szerint érdemes úgy módosítani ezen jogszabályi részt, hogy akkor nem járhat el a jegyző, ha az önkormányzati tulajdon [ideértve a (3) bekezdés a) és b) pontjában lévő felsorolás többi elemét is] egy bizonyos arányt (pl. lakások fele) meghalad.

A Tt. vhr. 2–3. §-a logikailag jobban illeszkedne egymáshoz, ha a rendelkezései – némi pontosítást követően – felcserélésre kerülnének. E szakaszok tartalmazzák az eljárással, egészen pontosan az eljárás megindításával kapcsolatos határidőket és teendőket. A szabályozás kicsit zavaros, nehezen értelmezhető. A 3. § (1) bekezdés szerint a jegyző köteles az eljárást hivatalból megindítani, ha az eljárásra okot adó körülményről hivatalból vagy bejelentés alapján tudomást szerez. A (2) bekezdés mondja meg, hogy a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legfeljebb a körülmény bekövetkeztétől számított egy éven belül lehet megindítani az eljárást. Ennek némileg ellentmondani látszik a 4. § (5) bekezdése, amely szerint, ha a bejelentés alapján az eljárásra okot adó körülmény fennállása valószínűsíthető, a jegyző az eljárást megindítja. Most akkor a tudomásszerzés alapján köteles, vagy csak akkor indít eljárást, ha a körülmény fennállása valószínűsíthető? Ráadásul a (6) bekezdés azt részletezi, hogy mi történik, ha a jegyző nem indít eljárást az (5) bekezdés alapján. Ebből következően lehetőség van arra, hogy ne indítson eljárást. Mikor fordulhat ez elő?

Ha a bejelentő nem tudta valószínűsíteni a szükségességét? Egyáltalán a bejelentőnek kell bizonyítani, hogy indokolt lehet egy vizsgálat vagy a jegyző jár ennek utána? Ez utóbbi esetben azonban valamilyen módon már mégiscsak megindul egy eljárás. Kicsit előreugorva a jogszabály elemzésében, a 9. § (1) bekezdése azt mondja ki, hogy a jegyző az eljárásra okot adó körülmény fennállását a helyszínen is ellenőrizheti. Ez azonban a már megindított eljárás szabályai között található, a 4. §-nál viszont még csak a bejelentés vizsgálatáról van szó, amelynek célja annak eldöntése, hogy indít-e a jegyző eljárást vagy sem.

A 3. § (1) bekezdése főszabályként megtartja az officialitás elvét, hiszen az eljárás akkor is hivatalból indul, ha az arra okot adó körülményről a jegyző bejelentésből szerez tudomást és akkor is, ha ezt hivatalból észleli. A (2) bekezdés tartalmaz egy objektív határidőt is az eljárás indítására, mégpedig az okot adó körülmény bekövetkezésétől számított egy évet. Ez azt sugallja, hogy csak akkor lehet egy társasház ügyében vizsgálatot végezni, ha valamilyen arra okot adó körülmény felmerül. Vagyis ha sem hivatalból, sem bejelentés alapján nem merül fel ok, nem ellenőrizhető a társasház? Ez pedig szintén azt eredményezheti, hogy sok-sok társasház kívül marad az ellenőrzés körén. Márpedig az, hogy nem jut a jegyző tudomására semmilyen információ, az nem feltétlenül jelenti azt, hogy a társasház törvényesen működik, legfeljebb csak annyit – amit sajnos nap mint nap tapasztalunk –, hogy a tulajdonostársak a legteljesebb érdektelenséget tanúsítják a közös tulajdonuk iránt.

Adott esetben az a társasház, amelyben évek óta nem tartottak egyetlen közgyűlést sem, de ez a tulajdonostársakat egyáltalán nem zavarja, nem vizsgálható, mert nem érkezik jelzés a jegyzőhöz az „okot adó körülményről”? Tudomásunk van olyan társasházakról, ahol a közös képviseletet ellátó cég és néhány tulajdonostárs véd- és dacszövetségben „irányítja” a társasház életét. Persze ez nyilván felveti azt a problémát, hogy a tulajdonosok – érthetetlen módon – meglehetősen nagy érdektelenséget tanúsítanak a közös tulajdonuk iránt, és egyáltalán nem járnak a közgyűlésre, sőt gondolkodás nélkül fizetik a néhány tulajdonos részvételével zajló közgyűlés által meghatározott közös költséget.

Rendkívül nagy azon tulajdonosok száma, akik lakásukat bérbe adják, a közös költséget ilyen esetben a bérlők fizetik, a tulajdonosnak tulajdonképpen teljesen mindegy mennyi a közös költség, hiszen úgysem ő fizeti. Vannak társasházak, ahol a lakások 90%-ában bérlők laknak, a „helyből” megismételt közgyűlésre is a maradék 10%-nak csak egy része megy el. Ez a kérdés azonban túlmutat jelen írás keretein, és felveti magának a társasházi törvénynek a módosítását, az élethez való igazításának a szükségességét.

Mint látható tehát, a Tt. vhr. a felügyeleti eljárás megindulásának mindössze két esetét ismeri, s mind a két eset közös jellemzője, hogy valamilyen módon a jegyző tudomására kell jutnia a feltételezhető jogsértésnek. Ugyanakkor a jogalkotó által elérni kívánt cél, vagyis a társasházak működésének szabályszerűbbé, jogszerűbbé, ellenőrizhetőbbé tétele pusztán e két eljárás indítási móddal teljes mértékben biztosan elérhetetlen.

Hiányosságnak érezzük annak még elméleti kizárását is, hogy a jegyző nem indíthat eljárást külön jelzés, illetve jogsértés tudomására jutása nélkül. Meglátásunk szerint a jogalkotói cél elérésében kulcsfontosságú lenne a klasszikus hatósági ellenőrzések mintájára, egész pontosan azok alapján történő eljárásindítás lehetősége. Ne feledjük, hogy a közigazgatási hatósági eljárástípusok között a jegyző számos olyan hatáskörrel rendelkezik, ahol bármiféle jelzés nélkül, ütemezett rendben (mi több a közigazgatási hatósági eljárási törvény alapján közzétett ellenőrzési terv alapján) hatósági ellenőrzéseket köteles tartani (pl. ingatlanközvetítők éves ellenőrzése, kereskedelmi, ipari tevékenység ellenőrzése stb.), vagyis a jegyző számára nem lenne idegen egy ilyen előírás.

E javaslat szerint a Tt. vhr. 3. §-ában két fő eljárás indítási csoportot kellene megkülönböztetni, amelyek közül a második két további alcsoportból állna:
a) Jelzés nélküli hivatalból induló felügyeleti eljárások,
b) Jelzés alapján induló felügyeleti eljárások, ezen belül:

• Jegyző által észlelt körülmények alapján induló eljárások;
• Bejelentés alapján megismert körülményekre figyelemmel induló eljárások.

E megoldással szemben felhozható legnagyobb ellenérv a humán és anyagi erőforrások véges volta, vagyis a jegyzőknek nem biztos, hogy lenne elég kapacitása a felügyeleti feladatok ilyen mértékű kiterjesztésére. Pont e szempont miatt a Tt. vhr.-nek csak elméleti lehetőségként kellene biztosítani az első főcsoport szerinti eljárásindítást, s tartózkodni kellene a kötelező, ellenőrzési tervek szerinti felügyeleti eljárások lefolytatásának előírásától. Ezt annál is inkább fontosnak tartjuk kiemelni, hiszen a társasházi tulajdoni forma mégiscsak a magántulajdon egy speciális formája, így az állam csak akkor avatkozhat be ezen jogviszonyba, ha a törvényes működés helyreállítása szükséges.

A jogszabály szerkezeti felépítésének követelményével ellentétben – amely szerint a szankció a hipotézist követi – itt a hipotézist megelőzi a szankció, hiszen azt a 2. § tartalmazza. Ha ugyanis a jegyző 30 napon belül nem indítja meg az eljárást, a kormányhivatal – kivéve, ha kizárási ok áll fenn – a mulasztó jegyzőt az eljárás soron kívüli lefolytatására utasítja. Ha a jegyző ennek ellenére sem folytatja le az eljárást, a kormányhivatal másik jegyzőt jelöl ki, egyidejűleg fegyelmi eljárást kezdeményez a mulasztó jegyzővel szemben.

Talán kicsit „kötözködő” kérdésnek tűnik, de mivel a 4. § (5)–(6) bekezdésben foglaltak arra engednek következtetni, hogy nem feltétlenül indít eljárást a jegyző, hogyan értelmezendő akkor a 2. § (1) bekezdése, amely szerint, ha a jegyző az eljárást 30 napon belül nem indítja meg, a kormányhivatal a mulasztó jegyzőt az eljárás soron kívüli lefolytatására utasítja? Ebbe az is belefér, hogy akkor is utasítja, ha a jegyző a 4. § (5)–(6) bekezdése alapján nem indít eljárást? Pontosítani lenne szükséges tehát e rendelkezést oly módon, hogy a 4. § (5)–(6) bekezdéseiben foglalt eset kivételként kerüljön meghatározásra.

Itt kell megjegyezni – a kormányhivatal szankciós intézkedése (fegyelmi eljárás kezdeményezése) kapcsán –, hogy a jogszabály szövege szerint erre csak akkor van lehetősége a kormányhivatalnak, ha az általa megállapított újabb határidő eredménytelenül telt el. Abban az esetben azonban, ha kizárási ok áll fenn, nincs helye az eljárás lefolytatására utasításnak, s ezzel együtt – álláspontunk szerint – a mulasztás miatt fegyelmi eljárás kezdeményezésének sem.

Szintén pontosítást igényelne a 2. § (4) bekezdése. (A kijelölt jegyző vonatkozásában az eljárási határidő a kijelölő határozat és az ügy iratainak átvételét követő napon kezdődik.) Az eljárási határidő az általános jogalkalmazói gyakorlatban azt az időtartamot jelöli, amely az eljárás megindítása és az eljárás befejezése, vagyis az érdemi döntés, intézkedés meghozatala között telik el.

A Tt. vhr. magának az eljárásnak a lefolytatására – vagyis arra, hogy mennyi időn belül kell befejezni a vizsgálatot – nem jelöl meg határidőt. Megjegyezzük, nagyon ésszerűen, hiszen rendkívül sok körülmény tudja befolyásolni egy vizsgálat időtartamát (az átvizsgálandó iratok mennyisége, terjedelme, helyszíni szemle szükségessége, nyilatkozatok beszerzése stb.), határidőt csak az eljárás megindításához rendel a jogszabály.

Feltételezhetően ez utóbbira gondolt a jogalkotó is az eljárási határidő alatt, de szükséges lenne ezt pontosítani.

3/b. Bejelentő és a bejelentés

Láthattuk, hogy a Tt. vhr. 3. §-a egyfajta eljárás indítási kényszert határoz meg, vagyis – a felügyeleti eljárás megindításának esetein keresztül – a jogalkotó kötelezővé teszi a jegyzők számára az eljárás megindítását. Az eljárás megindításának egyik, az eddigi tapasztalatok alapján – a hivatalbóli észleléssel szemben – jelentősebb esete a bejelentés, aminek olyan jelentőséget tulajdonít a jogalkotó, hogy a teljes 4. § e kérdéssel foglalkozik. E jogszabályi hangsúlyozás nem véletlen, s egyben üdvözlendő döntés, hiszen az eljárás egyik lényeges, kezdő momentumáról van szó, így indokolt részleteiben szabályozni.

Ki kell emelni, hogy a Tt. vhr. nem biztosítja akárki számára a bejelentés előterjesztésének lehetőségét, mivel bejelentéssel kizárólag az adott társasház bármely tulajdonosa, illetve meghatalmazottja és a közös képviselő, illetve intézőbizottság elnöke élhet.

Kérdésként merülhet fel, hogy helyes döntés volt-e a bejelentői személyi kört ily módon korlátozni, hiszen e megoldással a jogalkotó világossá tette, hogy az adott társasház ügyeivel, működésével kapcsolatban csak az abban közvetlenül érintett „belső” személyek élhetnek bejelentéssel.

Meglátásunk szerint igen, hiszen egyrészt a Tt. 27/A. §-a alapján a jegyző által vizsgálható kérdések (az alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat és azok módosítása jogszabályoknak megfelelése; a működésnek, közgyűlési határozatnak jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak megfelelése; a működés közgyűlési határozatoknak megfelelése) mindegyike a társasház belső életét érinti, így más személynek biztosított bejelentési lehetőség a társasházak belső viszonyaiba, önkormányzásának lehetőségébe engedne indokolatlan beleszólást.

Másrészt egy alapos bejelentés megtételéhez elengedhetetlen az adott társasház viszonyainak ismerete, esetlegesen bizonyos dokumentumok megléte, amelyekkel egy külső személy aligha rendelkezhet.

A bejelentők sorában érdemes megemlíteni a tulajdonostárs meghatalmazottját, akinek beemelése előrelátó gondolat, hiszen a bejelentők nem egyszer rögtön jogi képviselőt bíznak meg a felügyeleti eljárás alapját képező beadvány elkészítésével, akiknek az eljárása e rendelkezés nélkül aggályos lehetne. Kétségtelenül a Polgári Törvénykönyvből le lehetne vezetni a meghatalmazott eljárási jogosultságát, azonban léteznek olyan (hatósági) eljárási cselekmények, ahol kötelező a személyes eljárás, így kifejezett rendelkezés hiányában vitássá válhatna a képviselő eljárási jogosultsága, ami veszélyeztetné az egységes eljárási rend kialakulását.

A fentiek ellenére azonban nem kizárt, hogy egy bejelentőnek nem minősülő személy jelzése alapján mégis induljon eljárás, mivel a Tt. vhr. 3. § (1) bekezdése alapján, ha a jegyzőhöz érkezett – bejelentésnek nem minősíthető – beadványból kitűnik valamilyen jogsértés, úgy rögtön feléled az eljárás indítási kényszer, hiszen a jogsértésről a jegyző hivatalból tudomást szerzett. Ebben az esetben azonban a beadvány előterjesztőjét nem illetik meg a bejelentő jogai.

A Tt. vhr. nem elégszik meg pusztán a bejelentő személyének meghatározásával, hanem igazolási kötelezettséget is előír a bejelentők számára. Önmagában a gondolat támogatható is, mivel a bejelentő személyének puszta deklarálása visszaélésekre adhatna okot. Gondoljunk csak az egyébként bejelentőnek nem minősülő személy által előterjesztett beadványra, akiről a jegyző – külön a bejelentéshez csatolandó igazolás nélkül – csak később, az eljárás során tudná meg, hogy nem is kezelhette volna bejelentőként (azaz eljárása jogsértő).

A fenti eset megelőzése céljából a Tt. vhr. elrendeli, hogy a tulajdonostárs 30 napnál nem régebbi, legalább nem hiteles tulajdonilap-másolattal, illetve képviselő esetén az ezt igazoló, Polgári Törvénykönyv szerinti meghatalmazással; míg a közös képviselő a megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv-kivonattal köteles igazolni „érintettségét”, azaz bejelentői mivoltát.

Bár a gondolat, mint jeleztük önmagában támogatandó, azonban a tulajdonostárs esetén a tulajdoni lap csatolásának előírása teljesen szükségtelen, s nem mellesleg költséget keletkeztet a bejelentő oldalán, hiszen be kell szereznie a tulajdoni lapot. Szükségtelen, hiszen mint láttuk a Tt. vhr. 1. §-ában ismertetett kizárási szabályok miatt a jegyzőnek amúgy is le kell kérnie a társasház teljes tulajdoni lapját, beleértve az összes albetétét is, mivel anélkül nem tudná tisztázni az esetleges kizártságának kérdését.

A tulajdoni lap beszerzése miatt ismertté válik a jegyző előtt az összes tulajdonos, ezért a tulajdonilap-másolat csatolása helyett helyesebb lenne a tulajdoni lap által tartalmazott természetes személyazonosító adatok megadásának előírása. Előfordulhat ugyanis (még a tulajdonilap-másolat csatolása esetén is!), hogy az egyik tulajdonossal azonos nevű, de nem tulajdonos (vagyis nem bejelentő) személy tesz bejelentést, ami a földhivatali nyilvántartásban szereplő egyéb adatok (születési hely, idő; anyja neve; lakcíme) nélkül nem feltétlen megállapítható.

A fenti problémakör a közös képviselőnél értelemszerűen nem merül fel, tehát ott elégséges és helyes megoldás a megválasztás tényének igazolása.

Megjegyzendő, hogy a Tt. vhr. még a fentieknek megfelelő bejelentés esetén sem ír elő feltétlen eljárásindítást, hiszen a Tt. vhr. 4. § (5) bekezdése szerint a megfelelő bejelentés alapján a jegyzőnek csak akkor kell megindítania az eljárást, ha a bejelentés alapján az eljárásra okot adó körülmény fennállása valószínűsíthető. A jogalkotó jól láthatóan igen széles mérlegelési lehetőséget biztosított a jegyzőknek, mondhatni tágan fogalmazott a „valószínűsíthető” kifejezés alkalmazásával, amely bizonyára nem véletlen. A jogalkotó célja egyértelműen az volt, hogy ha egy bejelentés megfelel az egyéb feltételeknek, akkor feltétlen induljon meg az eljárás, hiszen bármilyen bejelentésben lehet olyan utalást találni, ami „valószínűsítheti az eljárásra okot adó körülményt”. Megjegyzendő, hogy a fenti tág értelmezés maximálisan összhangban áll a jogalkotói célokkal, ezért más jellegű jogértelmezés, a jogalkotói célok sérülése nélkül nem tűnik lehetségesnek.

Fontos kiemelni a Tt. vhr. 4. § (6) bekezdését, ami szerint ha a jegyző éppen az (5) bekezdésben foglaltak alapján nem indít eljárást, úgy arról – a bejelentő erre irányuló kérelme esetén – az írásbeli bejelentés kézhezvételétől, vagy a szóbeli bejelentés napjától számított 30 napon belül, az eljárás elmaradásának indokaival együtt, köteles írásban tájékoztatni a bejelentőt.

E rendelkezés maximálisan szolgálhatná mind a bejelentők érdekeit, mind általánosságban a jogbiztonságot, hiszen az eljárás mellőzése esetén is visszajelzést biztosít az eljárás elmaradás indokaival együtt, ami pedig hozzájárul a hatóság jogértelmezésének, joggyakorlatának megismeréséhez, s ezáltal a jövőbeli értelmetlen bejelentés benyújtások elkerüléséhez. A feltételes mód használatának oka, hogy a jegyző csak akkor köteles tájékoztatni a bejelentőt, ha ő külön kérte, s csak az (5) bekezdésben foglalt ok miatti eljárás mellőzésénél, ami a fenti lehetséges előnyök tükrében nehezen érthető döntés.

Helyesebb lenne a tájékoztatási kényszert minden olyan esetre előírni, amikor a jegyző – függetlenül annak okától – mégsem jár el. E javaslat szerint tehát a jegyzőnek az eljárás elmaradásáról tájékoztatást kellene küldenie, ha:

• a beadvány előterjesztője nem bejelentő, e tényről tájékoztatással (külön meg lehetne említeni e tájékoztatóban, hogy hivatalbóli eljárás lehetőségét a jegyző mérlegeli),
• a bejelentő nem, vagy nem az előírt formában csatolta a Tt. vhr. 4. § (4) bekezdés szerinti igazolást,
• a Tt. vhr. 4. § (5) bekezdésében foglaltak nem állnak fenn.

A Tt. vhr. 5. §-a egy olyan roppant fontos kérdést tisztáz, amivel a Tt. adós maradt a normaszövegben, csupán az ahhoz fűzött indokolásban jelenik meg, ez pedig a jegyzői vizsgálat terjedelmének tartalmi korlátja. E szakasz ugyanis kizárja a társasházak működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból történő ellenőrzését. E tilalom persze jogértelmezéssel levezethető a társasházakról szóló törvényből is (függetlenül annak indokolásától), hiszen a jegyző nem járhat el olyan ügyekben, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye, már pedig a gazdaságosság és célszerűség kérdését leginkább bírósági eljárásban lehet felhozni, azonban ilyen súlyú kérdés mégis megköveteli a normaszövegben történő direkt rögzítést!

Mind a bejelentő, mind a társasházat képviselő közös képviselő, illetve intézőbizottság elnöke számára fontos a Tt. vhr. 6. §-ában foglalt, jegyző részére előírt értesítési kötelezettség, ami erősen emlékeztet a közigazgatási hatósági eljárásban előírt eljárás megindításáról szóló döntésre. Ennek folytán szerepe is azonos azzal, nevezetesen értesíti az eljárás alá vontat és a bejelentőt az eljárásról, és így a bejelentőnek visszajelzést biztosít, míg az eljárás alá vont számára lehetőséget biztosít a felkészülésre, ami jelen esetben a Tt. vhr. 7. § (1) bekezdése szerinti iratok összekészítését jelenti.

Az értesítés kapcsán még érdemes megemlíteni a szoros határidőt, mivel a jegyzőnek 3 munkanapon belül kell értesítenie a feleket, ami különösen nagyobb városok esetén iratkezelési, szervezési problémákat vethet fel, bár ezek nem tűnnek kezelhetetlennek, már csak a napok helyett alkalmazott munkanapok ténye miatt sem.

Fontos megjegyezni, hogy az eljárás megindulásáról szóló tájékoztatóban nem lehet megemlíteni, hogy a bejelentésre indult az eljárás, s a bejelentő személyét sem lehet a közös képviselő tudomására hozni, ami bár a panaszokról és a közérdekű bejelentésekről szóló 2013. évi CLXV. törvény bejelentőt védő rendelkezései alapján egyértelmű, mégis indokolt külön is kiemelni.

A jogalkotó törekvése ellenére meglátásunk szerint alkalmazási nehézségeket vet fel a Tt. vhr. 6. § (3) bekezdése, ami lehetővé teszi a jegyzőnek, hogy a közös képviselő elérhetőségének megismerése céljából a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartását kezelő központi szervet, illetve a cégbíróságot megkeresse.

A probléma csak a nem társasházkezelő természetes személyek esetén merül fel, hiszen társasházkezelő természetes személy esetében a jegyző a társasházkezelőkről a járási hivatal által vezetett nyilvános, közhitelű nyilvántartásból tud adatot kinyerni. Amennyiben pedig cég látja el a közös képviseletet, úgy eleve nem merülhet fel nehézség, még a cégbíróság megkeresése is szükségtelen, hiszen a jegyző közvetlenül a cégnyilvántartásból lekérdezi a cég adatlapját. A nem társasházkezelő természetes személyek esetén jelentkező alkalmazási nehézség legfőbb oka, hogy a bejelentésben a közös képviselő nevét, esetleg lakcímét adják csak meg, amely adatok nem feltétlen elégségesek a nyilvántartó hatóság által történő azonosításra, gondoljunk például a névazonosságra.

A fenti probléma kezeléséhez, meglátásunk szerint a Tt.-t kellene módosítani, mégpedig az alábbi módon:

• A törvénynek opcionális jelleggel felhatalmazást kellene adnia a jegyzőnek a közös képviselőkről, intézőbizottsági tagokról vezetett nem nyilvános nyilvántartás felállítására és vezetésére, ami tekintetében pedig a közös képviselők, illetve intézőbizottsági tagok számára adatszolgáltatási kötelezettséget állapítana meg.
• A közös képviseletet ellátók mindig a megválasztásukról szóló döntéssel igazolnák minőségüket, továbbá képviselőváltás esetén a leváltott képviselőnek külön (leváltást) jelzési, míg az újnak pedig bejelentési kötelezettsége lenne, így a jegyző tudomással bírna a képviselő váltásról úgy is, ha az új képviselő „elfelejtené” bejelenteni magát.

A nyilvántartásba értelemszerűen a cégek és társasházkezelő természetes személyek is bekerülnének, így teljes lenne az adatbázis, amiben szereplő egyébként nem nyilvános adatokat a jegyző akár kizárólag csak a felügyeleti eljáráshoz, akár bármely előtte folyó eljárásban használhatna fel.

E nyilvántartásnak – melynek összeállítása kétségtelen rengeteg munkaórát felemésztene, s a társasházak részéről is komoly fegyelmet követelne – lenne egy járulékos haszna is. Mégpedig, szintén a törvény rögzítené, hogy más (különösen bűnüldözéssel foglalkozó) hatóságok adatot igényelhetnének saját eljárásukhoz e nyilvántartásból. Így e más hatóságok által folytatott eljárások felgyorsulhatnának, az eljáró hatóságok munkája leegyszerűsödne, hiszen mindig tudnák, hogy honnan igényeljék az adott társasház képviseletét ellátó személy adatait (gondoljunk például az adott társház könyvelését ellenőrző Nemzeti Adó- és Vámhivatalra, akinek egy sima névtelen bejelentés alapján először ki kell derítenie a közös képviseletet ellátó személyét, ami fölösleges ügyintézési időt rabol el az érdemi ügyintézésből).

E gondolatmenet legnagyobb gyöngéje a közös képviseletet ellátókkal szembeni jogkövetkezmény kérdése a bejelentés elmulasztása esetén. Kétségtelen, hogy ha a közös képviselő elmulasztja a jogszabályi előírások teljesítését, úgy a tevékenysége jogsértővé válik – s mivel ő a társasház egyik szerve, ami így jogsértően működik, ezért a teljes társasház működése jogsértővé válik –, ami felveti a felügyeleti eljárás megindításának lehetőségét. Ebben az eljárásban viszont a jegyző beleütközik az alapproblémába, amit éppen e nyilvántartás szüntetne meg, vagyis hogy ki a közös képviselő.

Fontosnak tartjuk kiemelni, hogy a fentiekben taglalt jegyző által vezetett nyilvántartás kötelező jelleggel való előírását az önkormányzatonként eltérő tárgyi és személyi feltételek miatt nem tartjuk indokoltnak, de mint lehetőség, mindenképpen hasznos lehet.

3/c. A jegyző kompetenciái és a közös képviselő együttműködési kötelezettsége

A Tt. vhr. a törvényességi felügyeleti eljárás egyes eljárási cselekményeit részletesen szabályozza. A szabályozási modell tulajdonképpen rokon vonásokat mutat a Ket.-tel, hiszen megjelenik benne az ügyfél értesítése az eljárás megindulásáról ugyanúgy, mint szemle. A rendelkezések a Tt. 27/A. § (3) bekezdésében foglalt előírásokat részletezik, miszerint a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni. A Tt. vhr. 7. § (1) bekezdése szerint a jegyző az eljárás során postai vagy elektronikus úton bekérheti, vagy a helyszínen megtekintheti a társasház működésével kapcsolatos iratokat. A jogszabály tág lehetőséget biztosít, hiszen nincs korlátozva az iratok köre, a jegyző bármit bekérhet, az alapító okiraton vagy a szervezeti-működési szabályzaton túl is, így akár a számlákat, pályázati iratokat, jegyzőkönyveket.

Az iratokat a közös képviselő az értesítés kézhezvételétől számított tíz munkanapon belül köteles a jegyző rendelkezésére bocsátani. Ez a határidő indokolással ellátott írásbeli kérelemre egy alkalommal további tíz munkanappal meghosszabbítható. A határidő-meghosszabbítás kérésének a lehetősége ebben az esetben nem indokolt, hiszen tíz munkanap kétheti időtartamnak felel meg. Két hétnek elegendőnek kell lennie arra, hogy a közös képviselő a kért dokumentumokat a jegyző rendelkezésre bocsássa.

Viszont, ha már a Tt. vhr. megnyitja a lehetőségét annak, hogy a közös képviselő határidő módosítást kérjen, rendelkeznie kellene arról is, hogy mi történik abban az esetben, ha ezt nem kapja meg és nem is bocsátja rendelkezésre a kért iratokat. Felmerül az a kérdés is, hogy mi történik akkor, ha a közös képviselő kér ugyan határidő-módosítást, de ezt nem határidőben (vagyis nem a kézhezvételtől számított tíz munkanapon belül) teszi? Ekkor adható-e számára egyáltalán többlet idő az iratok rendelkezésre bocsátására vagy sem? Ha kitekintünk ebből a relációból azt mondhatjuk, hogy az ilyen hasonló problémakörre minden jogterület másként reagál; a polgári peres eljárások során elképzelhető egyfajta rugalmasság, míg a közbeszerzési területen nem. Ezekre a kérdésekre, illetve a fent említett érvre tekintettel is javasolható a határidő-hosszabbítás kérésnek a törlése e szabályok közül; arra is tekintettel, hogy egyébként sem olyan gyors és rövid eljárásról van szó, így pedig már az eljárás elején közel egy hónapos időintervallum telik el, lényegében érdemi cselekmény nélkül.

A Tt. 5. § (5) bekezdése szerint a társasház alapító okiratát az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Szintén a Tt. mondja ki a 15. §-ában, hogy a szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását is be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz. Ezzel párhuzamba állítható a Tt. vhr. 7. § (4) bekezdése, mely szerint a társasházi alapító okirat és annak módosításai, valamint a szervezeti-működési szabályzat megismerése érdekében a jegyző az ingatlanügyi hatóságot is megkeresheti. Némileg kérdéses lehet azonban ennek a rendelkezésnek a gyakorlatba történő tényleges átültetése. Hiszen, ha ezt az előírást megfeleltetjük a Ket. szabályainak, akkor formáját tekintve a belföldi jogsegély intézménye sejlik fel előttünk. Mivel azonban a Ket. az ilyen ügytípusokban nem alkalmazható, az ott található részletszabályok sem. Azonban ha az ingatlanügyi hatóságokra vonatkozó eljárási szabályokat nézzük, amelyet maga az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) taglal, nem találunk szoros kapcsolódási pontot egyetlen helyen sem ehhez az előíráshoz. Az Inytv. 25. § (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás az ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére, módosítására, illetve törlésére, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult és az ingatlan adataiban (ide nem értve az ingatlan címét) bekövetkezett változások átvezetésére irányuló közigazgatási hatósági eljárás. Vagyis magába az ingatlan-nyilvántartási eljárásba nem illeszthető be a jegyzői intézkedés. Így legfeljebb az Inytv. betekintésre vonatkozó szabályai hívhatóak fel.

Itt ugyan a részletes szabályozáson túl a 67. § (3) bekezdésében találunk olyan rendelkezést, ami kisegíthet, mert az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatok és okiratok megismerhetőek akkor is, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. Ezzel a szabállyal tehát az adatok és okiratok megismerésének lehetősége adott, azonban ez önmagában kevés. Nem lehet pontosan tudni mit kell, mit lehet tennie az ingatlanügyi hatóságnak és a jegyzőnek, ha ezt a szabályt alkalmazni kívánják.

Ebben az esetben adható-e a megkeresésére másolat az okirattárból, vagy csupán az általános szabályok szerinti betekintés lehetséges (amely magában foglalja a feljegyzés készítésének lehetőségét is). Úgy véljük, hogy nincs kategorikusan ez az intézmény kidolgozva a Tt. vhr.-ben, s talán szerencsésebb lenne a Ket.-ből már megismert szabályokat (például megtagadás, határidők, mulasztás) átemelni, vagy a Tt. vhr. 11. §-ba az adatkezelés mellé ezt az esetet is beilleszteni.

A Tt. vhr. 8. §-a szerint, ha az eljárásra okot adó körülmény mulasztásban nyilvánul meg és a jegyző szükségesnek tartja, a jegyző a közös képviselőt személyesen meghallgathatja, illetve tőle írásbeli nyilatkozatot kérhet. Ez a szakasz az eljárásra okot adó körülmények közül kiemeli a mulasztásban megnyilvánuló körülményt. Ebben az esetben a mulasztás, mint általános fogalom szerepel, nincs korlátozva a Tt. vhr. 3. § (3) bekezdésének b) pontjában szereplő „a közgyűlési határozat végrehajtását érintő mulasztásra”. Vagyis szó lehet akár alapító okirat helytelen tartalmáról, a szervezeti és működési szabályzat hiányáról, vagyis minden olyan dologról is, amelyről a közgyűlés még nem is döntött. Nem teljesen érthető, hogy miért csak ebben az esetben lehet szükség a közös képviselő személyes meghallgatására és a többi eljárásra okot adó körülmény vizsgálatakor nem. Nem más ennek az esetnek sem a vizsgálati köre: a jegyző ellenőrzi, hogy a társasház dokumentumai és működése megfelelnek-e a jogszabályoknak és a közgyűlési határozatoknak.

A Tt. vhr. 9. § (1) bekezdése szerint a jegyző az eljárásra okot adó körülmény fennállását a helyszínen is ellenőrizheti. A Tt. vhr. tehát lehetővé teszi a helyszíni ellenőrzést is és – garanciális szempontból helyesen – felsorolja azokat a jogokat, amelyek mentén az ellenőrzés végezhető. Így a helyszíni ellenőrzés során a jegyző a társasház közös tulajdonába tartozó épületrészeibe beléphet, ott az eljárással összefüggő bármely iratot, tárgyat vagy munkafolyamatot megvizsgálhat, az ott tartózkodó személytől tájékoztatást, felvilágosítást kérhet, valamint az ellenőrzés dokumentálása céljából a helyszínről, a megvizsgált iratokról, tárgyakról képfelvételt készíthet. A jegyző az ellenőrzésre széles körű lehetőséget kap, hiszen szinte mindent megvizsgálhat a közös tulajdonú részekben. Fontos garancia, hogy a Tt. vhr. ezeket a jogosítványokat korlátozza úgy, hogy kifejezetten kimondja, hogy a jegyző ellenőrzési joga csak az eljárással összefüggő tényekre terjed ki. Szerencsétlen ugyan a jogszabályi megfogalmazás, de a (3) bekezdés szerint a fentiek – a tulajdonostárs vagy a külön tulajdonban bentlakó személy hozzájárulását követően – külön tulajdon esetén is alkalmazhatóak. Az ezzel kapcsolatos aggályokra a későbbiekben még kitérünk.

A Tt. vhr. 8. § és 9. §-ai alapján megjelenhet az eljárásban a személyes meghallgatás és a személyes kapcsolat. Bár a Tt. vhr. szabályozási logikája és szövegszerű megjelenése – az előző észrevételt leszámítva – különösebb kivetni valót nem hordoz magában és a rendelkezések is megfelelő garanciákkal tűzdeltek, véleményünk szerint mégis érdemes foglalkozni a gondolattal, hogy ezen szabályokat a jogalkotó gondolja át. Álláspontunk ismertetése során különféle megközelítésből támasztjuk alá ezt a gondolatot. A leggyakorlatiasabb megközelítés talán az, hogy amióta az előző év februárjában a jogalkotó a Tt.-be emelte, hogy a jegyző látja el a társasházak törvényességi felügyeletét, a gyakorlatban sokszor mutatkozott olyan példa, hogy a közös képviselő vagy a tulajdonostársak szerettek volna személyes kapcsolatot felvenni velünk és elmondani véleményüket. Így előfordult olyan, hogy személyes vagy szóbeli kapcsolat jött létre a közös képviselőkkel vagy a lakókkal (tulajdonosokkal), bár ez nem volt az eljárás nélkülözhetetlen és szabályozott eleme. Semmiképpen sem helyeselhető azonban a jelenlegi megoldás, amikor csak a közös képviselő jut szerephez, hiszen ha egy eljárásban az egyik fél személyes nyilatkozattételi lehetőséget kap, véleményünk szerint minden esetben követendő az „ab altera parte vocem suam – hallgattassék meg a másik fél is” elve. Igaz ez a bejelentésre induló eljárások esetében mindenképp, hiszen feltehetően a bejelentőnek baja van a közös képviselővel, vagy a társasház valamelyik szervével, aki a felügyeleti eljárásban a pozícióját tekintve mégis csak védekezésre kényszerül.

De igaz ez a hivatalból indult eljárásra is, hiszen ilyenkor maga a társasház lehet az ellenérdekű fél (ahol valami nem jól működik, vagy vélhetően nem jól működik, még akkor is, ha ezt nem jelentették a jegyző felé). Nem tartjuk tehát processzuális szempontból megfelelőnek, ha csak a közös képviselő vagy a helyszíni ellenőrzéskor a közös tulajdonban ott tartózkodó vagy éppen „véletlenül” ott tartózkodó személyek jutnak csak lehetőséghez véleményük ismertetésére. Azonban az sem jó megoldás, hogy mindenki szerephez jusson. Itt kell tehát a szabályokat sarkalatosan meghatározni, mert ha ezt az ollót kinyitjuk és igyekszünk mindenkinek lehetőséget biztosítani gondolatai előadására, egyrészt végeláthatatlan hosszú eljárás kezdődik, másrészt elemeit és hangulatát tekintve a törvényességi eljárás átalakulna már-már bíróság előtti eljárássá. A jogalkotónak valamilyen korlátozást beépítve (például mérlegelési jogkör) lehetővé kellene tennie, hogy a jegyző bárkit meghallgathasson, akit szükségesnek tart. Ebben az esetben az eljárást lefolytató dolga lesz annak eldöntése, hogy meghallgat-e valakit és kiket hallgat meg, vagyis annak eldöntése, hogy kiktől tud érdemi információt beszerezni és kik azok, akik inkább csak a társasházban lévő – szociális értelemben vett – szerepüket szeretnék megjeleníteni, esetleg kiterjeszteni. Ennek alátámasztására fontos kiemelni azt is, hogy tapasztalataink szerint a törvényességi felügyeleti ügyek esetén mind a közös képviselők, mind a tulajdonosok emelt hangulati, vagy inkább feldúlt érzelmi állapotban vannak. Például Budapest Főváros VI. kerület Terézváros Önkormányzatának Polgármesteri Hivatalánál egy alkalommal látva, hogy az egyik társasházban a közös képviselő tényleg nem a legnagyobb igyekezettel végzi a jogszabályok szerinti munkáját és valóban sok lakó jött be panaszkodni, illetve kérelmezni a törvényességi felügyeleti eljárást – engedve a lakók kifejezett kérésének – a hivatal két munkatársa vett részt a közgyűlésen. Sajnos ott a hangulat hirtelen megváltozott és a hivatal munkatársaira, mint rögtön ítélő bírákra tekintettek, akik előtt azonnal meg akarták hurcolni a közös képviselőt (aki tényleg nem nagyon alkalmazta a Tt.-t, de végül is a hivatali munkatársaknak kellett védelmébe venniük őt). Az ügy vége egy panaszáradat lett, miszerint a közös képviselőt védelmezzük, holott ő nyíltan sérti a Tt. előírásait. Persze a kollégák elmondták, hogy ők csupán felügyelik, hogy a közgyűlés dönt-e a kibocsátott felhívásban részletezettekről, és azt is, hogy a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye. Ezt és ott rajtuk kívül senki nem értette meg, vagy legalábbis nem tudta elfogadni. Továbbmenve, a személyes kapcsolat szabályozott mederben tartása mellett szól az is, hogy enélkül nem feltétlenül hoz annyit az így szerzett információ, mint amennyi erőfeszítésbe kerülne lebonyolítani egy parttalan meghallgatási procedúrát. Sőt az is érdekes kérdés lehet, hogy a jogalkotó mire gondolhatott, amikor ezt a szabályt alkotta, miért nem gondolt a másik félre?

Természetesen az ellenőrzések munkaszervezési kérdéseket is feszegetnek, amire most itt nem kívánunk külön kitérni, hiszen mindenki tudja, hogy mind a humán, mind az anyagi kapacitásunk véges. Arra azonban szeretnénk hangsúlyt helyezni, hogy a 8. §-ból hiányoljuk a meghallgatásra vonatkozó részletes szabályokat.

Nem tudni, hogy kötelessége-e a közös képviselőnek nyilatkozni, és ekkor köteles-e igazat mondani, vagy ha érdeke úgy kívánja burkolózhat-e „a felejtés édes ködébe”, esetleg „emlékezhet-e rosszul”. Akárhogy nézzük, a személyes meghallgatásról készülő jegyzőkönyvre igaz, hogy az olyan papír alapú vagy elektronikus okirat, amelyet a hatóság ügykörén belül, a megszabott alakban állít ki, és teljesen bizonyítja az okiratban foglalt nyilatkozat megtételét, valamint annak idejét és módját (vagyis közokirat).

3/d. Jegyzőkönyv és adatkezelés

A Tt. vhr. 10. §-a deklarálja, hogy a jegyzőnek a törvényességi felügyeleti eljárás során tett egyes eljárási cselekményekről jegyzőkönyvet kell készítenie. A rendelet taxatíve felsorolja, hogy a jegyzőkönyvnek mit kell és adott esetben mit szükséges tartalmaznia. A jegyzőkönyv essentialis elemei:

• a jegyzőkönyv készítésének a helye és időpontja,
• az eljáró jegyző vagy a nevében és megbízásából eljáró személy megnevezése,
• az ügy tárgya és ügyiratszám,
• az ügyre vonatkozó lényeges megállapítások és az ügy eldöntése szempontjából lényeges körülmények megjelölése.

Ezen túlmenően a jegyzőkönyv szükség szerint tartalmazza:

• az ügyre vonatkozó lényeges nyilatkozatot,
• a nyilatkozatot tevő személy nevét és lakcímét,
• a nyilatkozatot tevő személy és a jegyzőkönyvvezető oldalankénti aláírását.

A jegyzőkönyv készítési kötelezettség mindenképpen a jogbiztonság követelményét erősíti, hiszen az eljárási cselekmények dokumentálásával az egész eljárás áttekinthetővé és ellenőrizhetővé válik. Noha a jegyzők az előttük folyamatban lévő közigazgatási eljárások során a Ket. alapján jegyzőkönyvet vesznek fel – így ezen kötelezettség teljesítése voltaképpen nem idegen –, jogszabályba foglalása egyértelműen pozitívumként értékelendő. Miután sokáig vitatott kérdés volt, hogy valójában a jegyzők társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárása milyen típusú eljárás, így a joggyakorlat sem volt egységes ezen a téren. A törvényességi felügyelet ugyanis a jegyzői feladatkörökben teljesen újszerű eljárás és valójában csak a jogszabály-módosítási eljárást, indokolásokat, kormányhivatali tájékoztatókat alaposan ismerő jegyzők számára volt egyértelmű, hogy arra a Ket. szabályait alkalmazni nem lehet. Részletes eljárási normák hiányában reguláció nélkül maradt, hogy miként tegyenek eleget a jegyzők a törvényben foglalt kötelezettségeiknek. Ez váltotta ki, hogy az „ahány ház, annyi szokás” gyakorlata volt tapasztalható a társasházi törvényességi felügyeleti jogkör ellátása során.

A legtöbb helyen a jegyzők mégis a Ket. rendelkezéseit alapul véve igyekeztek az eljárási cselekményeiket dokumentálni, ami további disszonanciáknak adott helyet. A Ket. szabályai szerint a jegyzőkönyvnek ugyanis több formája létezik, úgy mint az egyszerűsített jegyzőkönyv, a jegyzőkönyv, a közös jegyzőkönyv vagy közös egyszerűsített jegyzőkönyv. Az egyszerűsített jegyzőkönyv lényegesen kevesebb adatot tartalmaz, így az esetek többségében inkább ezt preferálta a szakma. Összevetve a Tt. vhr. jegyzőkönyvre vonatkozó rendelkezéseit, elmondható, hogy valójában a Ket. szerinti jegyzőkönyv és egyszerűsített jegyzőkönyv tartalmi elemeinek ötvözete született meg a jogalkotás során azzal, hogy az essentialis és szükség szerinti tartalmi elemek elválasztásra kerültek.

Érdemes megjegyezni, hogy míg a Tt. vhr. 9. § (2) bekezdése értelmében a helyszíni ellenőrzés során a jegyző

• a társasház közös tulajdonba tartozó épületrészeibe beléphet,
• ott az eljárással összefüggő bármely iratot, tárgyat vagy munkafolyamatot megvizsgálhat,
• az ott tartózkodó személytől tájékoztatást, felvilágosítást kérhet, továbbá
• az ellenőrzés dokumentálása céljából a helyszínről, a megvizsgált iratokról, tárgyakról képfelvételt készíthet,

addig a jogszabály nem rendelkezik képfelvételre vonatkozó részletszabályokról.

A közigazgatási eljárásokban főszabályként a képfelvételre a jegyzőkönyvre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni és a képfelvételt hordozó eszközt az iratokhoz kell csatolni, vagy arról az eljárás befejezéséig jegyzőkönyvet kell készíteni. Miután azonban a jegyzők társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárása nem közigazgatási eljárás, így a képfelvételre vonatkozó szabályozás mindenképpen átgondolásra szorul. Annál is inkább javasolható ez, hogy a társasházi tulajdon olyan speciális tulajdonforma, ahol együttesen jelenik meg a közös tulajdon, illetve a magántulajdon. Noha a jogszabály értelmében a belépés és ellenőrzés joga külön tulajdon esetén csak akkor érvényesíthető, ha a tulajdonostárs vagy a külön tulajdonban bentlakó személy ahhoz hozzájárul, rendkívül aggályos a jegyző ilyen széles körű kompetenciája.

Arról nem is beszélve, hogy vajon a jegyző mit kíván ellenőrizni, fényképezni, majd arról jegyzőkönyvet készíteni a külön tulajdont képező ingatlanban, hiszen a Tt. 27/A. § (2) bekezdése értelmében az eljárása során csupán az alábbiak ellenőrzésére jogosult:

• a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
• a társasház működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
• működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

Fentiek értelmében nehezen értelmezhető az a jogalkotói szándék, hogy a Tt. 27/A. § (2) bekezdésében foglalt ellenőrzési jogosultságokat érintően a helyszínről és tárgyakról miért van lehetőség fényképfelvételt készíteni és azt dokumentálni, hiszen nyilvánvaló, hogy azok nem alkalmasak a társasházi dokumentáció jogszabályoknak való megfelelésének, illetve a társasház törvényes működésének igazolására. A külön tulajdont képező ingatlanok vonatkozásában pedig ez különösképpen szembetűnő irrealitás és a magántulajdonba való túlzott beavatkozásra lehetőséget adó rendelkezés.

Miután azonban elképzelhető olyan extrém eset, amikor ezt alkalmazni kell [pl. adott társasházi irat csak egy tulajdonosnál lelhető fel (aki például a korábbi „megharagudott” közös képviselő), aki senkinek sem hajlandó azt átadni, azonban a jegyző a helyszínen le tudja fotózni e szabály révén], ezen szabály rendeletből való törlését nem tartjuk indokoltnak. Ugyanakkor a fentiek miatt a Tt. vhr. 9. § (2) bekezdése módosításra szorul oly módon, hogy a jegyző „(….) az ellenőrzés dokumentálása céljából a megvizsgált iratokról képfelvételt készíthet.”, azaz a helyszínről és a tárgyakról való képfelvétel-készítés jogosultságának a törlését javasoljuk.

Mint ahogyan azt a korábbiakban jeleztük, vannak társasházak, ahol a lakások 90%-ában bérlők laknak, akik a jegyző eljárása során ugyan bejelentők nem lehetnek, de a jegyző külön tulajdonba való belépési és képfelvétel készítési joga tekintetében – a tulajdonos megkérdezése nélküli – hozzájárulási jogot kapnak, továbbá az ügyre vonatkozó lényeges nyilatkozatot is tehetnek. E szabály is átgondolásra szorul, amelyre a későbbiekben még kitérünk.

További hiányosság még, hogy a felvett jegyzőkönyv közös képviselőnek történő átadására, megküldésére vonatkozó szabályok, illetve annak teljesítésére vonatkozó határidők jogszabályba foglalása is elmaradt.

A Tt. vhr. 11. §-ának rendelkezése is erősíti azt a korábbiakban csak a Tt. 27/A. §-ához fűzött előterjesztői indokolást, hogy a törvényességi felügyeleti eljárás során a Ket. szabályai nem alkalmazhatók.

Ezen szakasz deklarálja ugyanis, hogy az adatkezelés vonatkozásában a Ket. rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni azzal, hogy ahol a Ket. ügyfelet említ, azon a társasházat, illetve a közös képviselőt kell érteni. E rendelkezés szerint tehát az eljárást kezdeményező tulajdonostárs adatkezelés vonatkozásában nem tekintendő ügyfélnek, miközben a társasház, mint a tulajdonostársak közössége, akiket/amelyet azonban az eljárások során a mindenkori közös képviselő képvisel, ügyféli minőséget kapott. A jogi norma nyelvtani értelmezéséből (interpretatio grammatica) kiindulva a társasház alatt a tulajdonostársi közösséget kell érteni és az expressis verbis nem terjed ki az egyes tulajdonostársakra, így az egyes tulajdonosok, akiket igazából érint a társasház törvényes működése, ügyféli jogosultságot az adatkezelés tekintetében nem kaptak. Ez több vonatkozásban is meglehetősen aggályos.

Egyfelől, amennyiben a társasház és a közös képviselő között érdekellentét áll fenn, nyitott kérdés, hogy a közös képviselővel szemben álló, esetleg a tulajdonosi közösségben kisebbséget jelentő tulajdonostársak miként lehetnek ügyfelek a jegyző előtt folyó eljárásban, hiszen a jelenlegi szabályozás értelmében a tulajdonos maximum bejelentő lehet. Nem nehéz elképzelni, hogy miként fogja képviselni a társasházat az a közös képviselő a jegyző előtt folyó eljárásban, akinek törvényes működését a tulajdonosi közösség kisebb vagy nagyobb része éppen megkérdőjelezi, ugyanakkor adatkezelés tekintetében nagyobb védelmet kap, hiszen e tekintetben ő az egyes tulajdonosokkal szemben ügyfélnek minősül. A jogszabályok rendszertani értelmezéséből (interpretatio systematica) kiindulva tehát adatkezelés tekintetében az egyes tulajdonosra, mint bejelentőre a panaszokról és a közérdekű bejelentésekről szóló 2013. évi CLXV. törvény megfelelő rendelkezéseit lehet alkalmazni. A közös képviselő és tulajdonosok közötti ilyen szintű elhatárolás a tulajdonosokkal szemben – hasonlóan a Tt. vhr. 4. § (4) bekezdésével kapcsolatosan kifejtettekhez – rendkívül méltánytalan és hátrányos megkülönböztetés.

Másfelől, a közigazgatási eljárásban és ekképpen az adatkezelés tekintetében ügyfél lehet az a természetes vagy jogi személy, továbbá jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, akinek

• jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti,
• akit hatósági ellenőrzés alá vontak, illetve
• akire nézve a hatósági nyilvántartás adatot tartalmaz.

Ezen túlmenően törvény vagy kormányrendelet meghatározott ügyfajtában megállapíthatja azon személyek körét, akik fentiek vizsgálata nélkül ügyfélnek minősülnek. Így a fentiek vizsgálata nélkül is ügyfélnek minősül jogszabály rendelkezése esetén az abban meghatározott hatásterületen lévő ingatlan tulajdonosa és az, akinek az ingatlanra vonatkozó jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

Ily módon rendkívül aggályos, hogy a társasházak törvényességi felügyeleti eljárása során pont az a tulajdonos nem tekinthető ügyfélnek az adatkezelésben, akinek az ingatlanába adott esetben a bérlő hozzájárulásával a jegyző beléphet és ingatlanáról, tárgyairól még fényképfelvételeket is készíthet.

3/e. Az eljárás lezárása

Ahogyan azt már a korábbiakban is kifejtettük, a hatályos jogi szabályozás a felügyeleti eljárás megindulásának két esetét ismeri, miszerint ha a jegyző az eljárásra okot adó körülményről hivatalból vagy bejelentés alapján tudomást szerez. Ugyanígy két esetét említi meg a szabályozás a törvényességi felügyeleti eljárás befejezésének, a jelen szakaszban foglalt, ún. „eljárás lezárását”, illetve a Tt. vhr. 17. § szerinti, eljárás megszüntetését.

A két eljárás közötti különbség valójában annyi, hogy a jogrendünktől meglehetősen idegen „lezárás” esetén a jegyző nem bocsát ki felhívást, míg az eljárás megszüntetésekor sor kerül a felhívás kibocsátására.

A Tt. vhr. 12. § (1) bekezdése értelmében a felhívás kibocsátása nélküli eljárás befejezésének két esete van:

• az ellenőrzés során megállapítást nyer, hogy a társasház törvényes működését sértő körülmény nem áll fenn, azaz a bejelentés alaptalan, illetve nem történt jogsértés,
• megállapítást nyer, hogy a társasház törvényes működését sértő körülmény már nem áll fenn, azaz a jogsértést a társasház még a felhívás kibocsátása előtt megszünteti.

Miután a „lezáráshoz” a jogalkotó nem rendel formai követelményeket, így az feltehetően egy egyszerű írásos tájékoztatás formájában jelenhet meg. A Tt. vhr. 12. § (2) bekezdése értelmében az eljárás lezárásáról a közös képviselőt és a bejelentőt kell írásban tájékoztatni. Jogrendszerünkben idegen jogtechnikai megoldás egy eljárás befejezésének a duplikált szabályozása, mert azon túlmenően, hogy meglehetősen feleslegesnek tűnik az eljárás befejezését két helyen és két különböző módon megfogalmazni, még zavart is kelt a Tt. vhr. 12. § és Tt. vhr. 17. § közötti inkoherencia, amelyre a későbbiekben még kitérünk. Itt csupán annyit szeretnénk megemlíteni, hogy ha már mégis kétféle módon fogalmazzuk meg a befejezést, a két elnevezést sokkal inkább célszerű lenne fordítva használni. Amennyiben ugyanis a jegyző lefolytatta a vizsgálatot és bármely szabálytalanság miatt felhívást bocsátott ki, ez tulajdonképpen megfeleltethető egy elmarasztaló döntésnek, vagyis nem az eljárás megszüntetéséről, hanem az eljárás lezárásáról van szó. Amennyiben viszont az ellenőrzés során a jegyző mindent rendben talál és az eljárás pozitív eredménnyel zárul, sokkal inkább adekvát megfogalmazás az eljárás megszüntetése. A legjobb megoldás nyilvánvalóan az lenne, ha csak az egyik eljárás befejezési módot választaná a jogalkotó, csak eltérő indokolást kívánna meg hozzá.

Érdekes momentum jelen szakasz (3) bekezdése, amely szerint, ha új körülmény merül fel, a jegyző a társasház korábban már vizsgált intézkedését új törvényességi felügyeleti eljárás keretében ismételten vizsgálat alá vonhatja. Az eljárás jogsértés megállapítása nélkül történő lezárása tehát nem jelenthet megnyugvást a közös képviselő vagy a társasház számára, nem teremt egy kvázi res iudicata helyzetet. A szabályozás értelmében ugyanis attól, hogy a jegyző egyszer már megállapította egy dokumentumról vagy intézkedésről, hogy jogszerű volt, utóbb még megállapíthatja ennek az ellenkezőjét. A jegyző renoméjának nem feltétlenül tesz jót egy ilyen megállapítás. Vélhetően az ilyen helyzet abban az esetben fordulhat csak elő, ha az első vizsgálat alkalmával kissé elnagyolt volt az ellenőrzés és egy későbbi, alaposabb vizsgálódás, vagy másik ügyintéző által lefolytatott ellenőrzés mégiscsak fényt derít némi szabálytalanságra. Célszerű emiatt minden egyes vizsgálatot teljes körűen és kellő alapossággal végezni.

A fentiekben citált, Tt. vhr. 27. § (2) bekezdésben felsorolt ellenőrzési jogosítványokban implicite benne van, ha a jegyző mindenre kiterjedően elvégezte a vizsgálatot, elméletben nem történhet meg később, hogy ugyanezen dokumentumok vizsgálata során mégis törvénybe ütközést állapítson meg.

A másik aggályos és ezért jogszabály-módosítást igénylő rendelkezés az eljárások vonatkozásában, hogy a Tt. vhr. 4. § (6) bekezdésben foglaltak szerint, ha a jegyző a bejelentés ellenére nem indít eljárást, a bejelentőt csak akkor tájékoztatja az eljárás elmaradásának indokairól, ha azt a bejelentő a bejelentésében foglalt erre irányuló kérelmében kifejezetten kérte. Ez azt jelenti, hogy míg a 12. § (2) bekezdése szerinti eljárás lezárásáról, valamint a 17. § (2) bekezdése szerinti eljárás megszüntetéséről értesíteni kell a közös képviselő mellett a bejelentőt is, addig a bejelentő nem értesül automatikusan arról, ha a jegyző a törvényességi felügyeleti eljárást nem indítja meg. Az esetek többségében a bejelentők nincsenek tisztában azzal, hogy ezt külön kérniük kell, így az eljárás elmaradásának indokairól tudomást sem szereznek.

Mindez ellentmondásban van a már említett, a panaszokról és a közérdekű bejelentésekről szóló 2013. évi CLXV. törvény 2. § (4) bekezdésében foglaltakkal is, hiszen amennyiben a tulajdonost az adatok kezelése vonatkozásában nem mint ügyfelet, hanem bejelentőt kezelünk, úgy a hivatkozott rendelkezés értelmében az eljárásra jogosult szervnek (jelen esetben a jegyzőnek) a vizsgálat befejezésekor a megtett intézkedésről vagy annak mellőzéséről – az indokok megjelölésével – a bejelentőt haladéktalanul értesítenie kell. Az értesítés természetesen minősített adatra, illetve törvény alapján üzleti, gazdasági vagy egyéb titoknak minősülő adatra nem terjedhet ki.

3/f. Felhívás kibocsátása

A Tt. vhr. 13. §-a a törvénybe ütköző működés esetén kibocsátandó felhívás tartalmi elemeit határozza meg, amelyek kísértetiesen hasonlítanak a Ket. határozatra vonatkozó rendelkezéseihez mind tartalmában, mind a formai követelmények tekintetében. Kivéve természetesen, hogy a törvényességi felügyeleti eljárásban az ügyfelek nem kapnak jogorvoslati lehetőséget. A felhívás rendelkező része tartalmazza a kötelezést (kicsit hatósági eljárás ízű ez a kifejezés, talán helyesebb lenne magát a felhívás szót használni) a törvényes működés helyreállítására, valamint a kötelezettség (felhívás) teljesítése elmaradásának jogkövetkezményeit. Nyilvánvaló, hogy nem elegendő annyit írni, hogy X társasházat kötelezem (felhívom) a törvényes működés helyreállítására, hanem szükséges meghatározni azt is, hogy mit kell teljesíteni ennek érdekében. A jogkövetkezmény pedig a per megindítása. Itt tartjuk szükségesnek megemlíteni azt a tényt, hogy a tapasztalatok alapján az esetek zömében sem a Tt.-ben meghatározott 60 nap nem elegendő a társasházak számára a törvényesség helyreállítására, sem a jegyző számára a perindításra biztosított 30 nap. A leggyakoribb hiba ugyanis az SZMSZ-ekben van. A már korábban említett tulajdonostársi érdektelenség miatt a közös képviselő legnagyobb igyekezete is kevés ahhoz – főként a nyári szabadságok időszakában –, hogy 60 nap alatt elkészítsen, elkészíttessen egy új SZMSZ-t és sikerüljön összehívni olyan közgyűlést, amelyen el lehet fogadni az SZMSZ-t vagy annak módosítását.

Az SZMSZ-t ugyanis nem lehet elfogadni egy alig 10%-nyi tulajdoni hányaddal megtartott közgyűlésen, hiszen annak elfogadásához az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostársak egybehangzó szavazata szükséges.

Budapest Főváros IX. kerület Ferenc-városi Polgármesteri Hivatalnál az eddig mintegy 70 társasház esetében lefolytatott vizsgálatnál talán egy alkalommal találkoztunk 50%-nál nagyobb részvétellel megtartott közgyűlési jegyzőkönyvvel. Az alapító okirat módosítását már meg sem említjük, hiszen annak módosítása általában egy évnél is hosszabb időt vesz igénybe. Nagy szükség lenne olyan jogszabályi lehetőségre, hogy a jegyző a 60 napos határidőt megfelelően indokoltan az adott esetben ésszerű határidővel meghosszabbíthassa. A jegyző számára biztosított 30 nap szintén nagyon ritkán tartható, a határidő után pedig a bíróság nem fogadja be a keresetlevelet.

A 60 nap letelte után általában külön fel kell szólítani a közös képviselőt, hogy tájékoztasson a megtett intézkedésekről. A közös képviselő nem feltétlenül tesz eleget az első felszólításnak, olykor a küldemény is „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, ekkor pedig gyakorlatilag már le is telt a 30 nap. A közös képviselő szankcionálására pedig nincs lehetősége a jegyzőnek.

Az eddig lefolytatott vizsgálatok tapasztalatai arra engednek következtetni, hogy a szankcionálhatóság hiánya az eljárást meglehetősen lelassítja, megnyújtja. A közös képviselő számára a törvény ugyan előírja az együttműködési kötelezettséget, a kormányrendelet pedig ehhez határidőt is meghatároz, de tekintettel arra, hogy e kötelezettség elmulasztásához semmiféle szankciót nem jelöl meg egyik jogszabály sem, ilyen módon e rendelkezés csupán egy lex imperfecta marad. A jegyző hiába ír több felszólítást az együttműködésre nem hajlandó közös képviselőnek, ha az nem bocsátja rendelkezésre az iratokat, információkat, a jegyző felszólítása csak „írott malaszt” marad. Csupán emiatt bírósági pert indítani megfontolandó lépés, hiszen perindításnak abban az esetben van helye, ha a törvényességi felhívásban foglaltaknak nem tesz eleget a társasház, ha nem állítja helyre a törvényességet. Attól azonban, hogy a közös képviselő nem működik együtt, még egyáltalán nem biztos, hogy a társasház törvénybe ütközően működik, márpedig felperesként ezt kellene bizonyítania a jegyzőnek. A perindítás ilyen esetben már csak azon okból sem szerencsés, mert az amúgy is leterhelt bíróságok terheit növelnénk tovább, ráadásul felesleges munkát jelent mind a jegyzőnek, mind a bíróságnak. Nyilván, ha emiatt egy bírósági idézést kap a közös képviselő, minden bizonnyal eleget fog tenni a jegyző felhívásának és rendelkezésre bocsátja az iratokat. A jegyző elállhat a keresettől, a bíróság pedig megszünteti a pert. Miért kell azonban ehhez egy ilyen teljesen felesleges procedúrát beiktatni az eljárásba, amely amellett, hogy hónapokkal is késlelteti az eljárást, még költséges is? Emellett joggal érezhető kissé méltánytalannak az a körülmény, és az önkéntes jogkövetést sem kifejezetten erősíti, hogy ha a jegyző mulaszt – amelynek pedig kevesebb az esélye –, őt fegyelmi felelősség terheli, míg ha a közös képviselő mulaszt, azt ő minden tényleges, azonnali következmény nélkül megteheti.

Rövidre zárhatná a problémát, ha a jogalkotó megteremtené a jegyző számára az együtt nem működő közös képviselő jegyző által történő szankcionálásának lehetőségét, az nagymértékben növelhetné a vizsgálatok hatékonyságát, és lerövidítené az eljárás időtartamát.

Erre alapvetően két mód kínálkozik, az egyik a jegyzőnek bírságolási lehetőség biztosítása, míg a másik a közös képviselővel szemben kezdeményezhető peres eljárás átalakítása. Az első esetben több részletkérdést is rendezni kellene, így jogorvoslati lehetőséget is indokolt lehet biztosítani arra az esetre, ha a közös képviselő ki tudja menteni a mulasztását. A jogorvoslat elbírálása kapcsán természetesen felmerül a felettes szerv szükségessége is, bár ha a kormányhivatalok a kizárás tárgyában hatáskört kaptak, nyilván a fellebbezés elbírálása sem okozhat különösebb problémát.

(A jegyző birtokvédelmi határozata ellen sincs helye közigazgatási úton fellebbezésnek, mégis a végrehajtási eljárásban hozott döntés elleni jogorvoslat elbírálására a fővárosi és megyei kormányhivatal jogosult, a birtokvédelmi határozatban foglalt kötelezettség végrehajtása iránt indult eljárásban a jegyző felügyeleti szerve az illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal.) Rendezni szükséges e bírságolás megjelenési formáját (határozat, végzés) és az eljárási szabályokat is, amellyel kapcsolatban többféle mód is kínálkozik:

• vagy – a birtokvédelmi eljáráshoz hasonlóan – a Ket. eljárás akadályozásának jogkövetkezményeire vonatkozó szabályait lehetne segítségül hívni, vagy
• különös, csak a törvényességi felügyelet során alkalmazandó eljárási szabályokban kell meghatározni a bírságolás, a megfizetés, illetve meg nem fizetés esetén a behajtás módját, továbbá azt, hogy e bírság kinek a bevétele lesz.

A második esetben pedig a jegyző a társasházzal szembeni felhívás – vagyis a társasház működésének jogszerűségéről kialakított álláspont – kibocsátásától függetlenül, tipikusan azt megelőzően a bírósághoz fordulhatna, s kérhetné az együtt nem működő közös képviselő Tt. szerint összegben történő bírságolását. Fontos kiemelni, hogy ebben az esetben a bíróság tehát nem vizsgálná a társasház működését, kizárólag a közös képviselő magatartását bírálná el, s ha azt valóban nem együttműködőnek, eljárást akadályozónak tartja, úgy bírságot szab ki!

A közös képviselő mulasztásának a jegyző eljárásában történő szankcionálása mindenképpen az eljárás gyorsabb és hatékonyabb lefolytatását eredményezheti, emellett további hozadéka lehet a jogkövetés előmozdítása, sőt feltehetően – a szankcióval fenyegetettség okán – a törvényes működést illetően is pozitív változásokat hozhat, amelynek következtében kevesebb per indulhat, ez pedig a bíróságok terheit kisebb mértékben növeli.

A Tt. vhr. 14. §-ában található kézbesítés szabályait tartalmazó rendelkezések között is találhatunk vitatható részeket. Mindjárt elsőként, hogy a felhívást kizárólag a közös képviselő számára kell kézbesíteni. Vagyis sem a felhívást, sem egy erről szóló tájékoztatást nem szükséges küldeni például a bejelentőnek. Az alábbiakban kifejtett okokból azonban megfontolandó, hogy nem célszerű-e a bejelentőt is értesíteni, bármilyen módon is fejeződik be vagy adott esetben el sem kezdődik az eljárás.

Másodszor, a (2) bekezdésben meghatározott kézbesítési vélelem kifogásolható, amely megteremti a lehetőséget arra, hogy a felhívásban foglaltak teljesítése garantáltan ne történjen meg. Ha ugyanis a felhívás „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza a jegyzőhöz, aki ezt úgy tekinti, mint amely kézbesítésre került – ugyanakkor valójában nem tud róla senki –, borítékolható, hogy a 60 nap eredménytelenül fog eltelni. Ennek pedig egyenes következménye a perindítás, ami – lássuk be –, elég abszurd helyzetet eredményezhet. Pert ugyanis abban az esetben indíthat a jegyző, ha a társasház a számára biztosított 60 napos határidőn belül nem állította helyre a törvényességet. De hogyan tudta volna helyreállítani, ha nem is tudott róla, hogy ilyen irányú kötelezettsége van? Úgy véljük, nincs az a bíróság, amelyik ne fogadná el a társasház részéről ezt a kimentést és ne utasítaná el emiatt a jegyző keresetét.

A (3) bekezdéssel kapcsolatban több észrevétel is tehető. A közös képviselő a felhívásról annak közlését követő 3 napon (és nem munkanapon!) belül a társasházban jól látható helyen kifüggesztett hirdetmény formájában értesíti a tulajdonostársakat. Egyrészt a rendelkezés nem határozza meg, hogy a hirdetményt milyen formában és tartalommal, illetve milyen terjedelemben kell megalkotnia a közös képviselőnek, mint ahogyan arra nézve sem tartalmaz rendelkezést, hogy mennyi ideig kell kifüggesztve lennie.

Másrészt nem szerencsés a hirdetmény szövegének elkészítését a közös képviselőre bízni. A közös képviselő is csak ember, aki nem biztos, hogy az esetleg épp az ő munkáját kifogásoló felhívásokat, megállapításokat úgy tolmácsolja a tulajdonosok felé, ahogyan azt a jegyző felhívása tartalmazza. Másik, teljesen gyakorlatias probléma, hogy hogyan tudja bizonyítani a közös képviselő, hogy határidőben kifüggesztette a hirdetményt, hiszen nagyon sok társasházból érkezik olyan jellegű panasz, hogy bármilyen kifüggesztett tájékoztatót azonnal letépkednek a falról.

Itt is felmerül az a korábban már jelzett körülmény, hogy rendkívül sok társasházban a tulajdonos nem lakik a lakásában, hanem kiadják a lakásokat. Ezek a tulajdonosok ilyen módon nem szereznek tudomást sem a felhívásról, sem a hirdetményről. Célszerűbbnek mutatkozik – hasonlóan a közgyűlési meghívók kiküldéséhez –, ha a közös képviselő feladatává azt tenné a jogszabály, hogy a jegyző törvényességi felhívását minden tulajdonostársnak küldje meg.

Ez biztosítaná, hogy minden tulajdonostárs értesüljön a felhívásról – hiszen a törvényesség helyreállítására nem a közös képviselőt, hanem a társasházat kell felhívnia a jegyzőnek a Tt. rendelkezése szerint –, másrészt igazolható lenne a megküldés. Járható útnak tűnik az a megoldás is – ma már ennek nagy gyakorlata is van –, hogy e-mailben küldi meg a tulajdonosoknak a felhívást a közös képviselő. Sok társasház rendelkezik ma már saját levelezési listával, amely nagyon megkönnyíti az egymással való érintkezést, kommunikációt.

A Tt. vhr. 15. §-ában foglaltak alapján, amennyiben a 7–11. §-ok szerint végzi a jegyző az utóellenőrzést, akkor az alábbiakat teheti:

• postai vagy elektronikus úton iratokat kérhet be,
• helyszínen is megtekintheti ezeket,
• az iratokat a közös képviselőnek 10 munkanapon belül rendelkezésre kell bocsátania (érdekes, itt munkanapról van szó – ami testvérek között is két hét), ráadásul még ugyanennyivel meg is hosszabbítható (az már négy hét!),
• megkereshető az ingatlanügyi hatóság (pl. ellenőrizendő, hogy a megkívánt SZMSZ-módosítást benyújtották-e)
• ez újabb minimum 2-3 hét,
• közös képviselő személyesen meghallgatható, tőle nyilatkozat kérhető,
• helyszíni ellenőrzés végezhető.

Mindezek azt támasztják alá, hogy az utóellenőrzésre ritkán elég a 30 nap, amely a keresetindítás tekintetében jogvesztő a jegyző számára. A jogszabály a 10 munkanap tekintetében kijelentést tesz, nem az szerepel, hogy „legfeljebb 10 munkanap”, hanem hogy „az iratokat a közös képviselő … 10 munkanapon belül köteles a jegyző rendelkezésére bocsátani”. Ha még meghosszabbítást is kér, az értesítés postai útját (kb. 2–3 nap) is figyelembe vesszük, az már pontosan 22–23 munkanap, ami egy teljes hónapot, vagyis 30 napot meghaladja.

3/g. Felhívás, felülvizsgálat, eljárás megszüntetés

Helyes gondolatnak tűnik a jogalkotó részéről a Tt. vhr. 16. §-ában részletezett felhívás felülvizsgálati lehetőségének a beillesztése, aminek részeként a jegyző módosíthatja vagy visszavonhatja jogsértő felhívását.

E rendelkezés jogszabályba emelése szintén kulcsfontosságú, hiszen egyfelől igen nehezen védhető egy törvényességi felügyelő részéről a jogszabálysértő módon hozott döntés, amit esetleg utólag nem lehet módosítani, másfelől a felülvizsgálat lehetőségeinek szabályozása biztosítja az egységes joggyakorlatot, abban az esetben, ha a jegyző valamilyen okból jogsértő „döntést” hozna.

Véleményünk szerint a kibocsátott felhívások várhatóan nem azért lesznek jogsértőek, mert a jegyző tévesen értelmezte a jogszabályokat – bár a Tt.-nek egyéb jogszabályokkal fennálló kapcsolata okán, s főleg a nem teljesen egységes szabályozás miatt ez sem kizárt –, hanem mert nem rendelkezett elégséges információval a felhívás kibocsátásakor, s erre csak utólag derült fény.

Példaként felhozható olyan eset, amikor a közös képviselő tájékoztatása alapján a jegyző elfogad egy körülményt, amiről az egyik tulajdonos külön nyilatkozata és bizonyítékai alapján kiderül, hogy mégsem felel meg a jogszabályoknak.

A felhívás-korrigálás lehetőségének biztosítása mellett jogbiztonságot fokozó körülmény a szoros felhívás-felülvizsgálati határidő tűzése, aminek egyébként elégségesnek kell lennie, hiszen a jegyzőnek gyakorlatilag 5 munkanapja van a felhívás korrigálására, ami a felfedezett jogsértés fényében bőségesen elégséges.

Szinte értelemszerűnek tűnik, azonban főleg a társasházak szemszögéből bír különös jelentőséggel – s ezért külön előírása nem helytelen – a 16. § (3) bekezdésében foglaltak rögzítése, ami szerint a felhívásban foglaltak teljesítésére nyitva álló 60 napos határidő újrakezdődik a módosított felhívás közlésétől.

A felhívás módosítása egyetlen esetben jelent problémát, mégpedig ha a felhívás teljesítésére nyitva álló határidő vége felé jut a jegyző tudomására a jogsértés, s ezt követően korrigálja felhívását. A probléma abból ered, hogy az eltelt napok alatt a társasház megpróbálta teljesíteni a hibás felhívást, esetleg több közgyűlést is összehívtak, külön ügyvédet is megbíztak, így akár jelentősebb költségek merültek fel a részükről, amikről kiderül a módosítás fényében, hogy szükségtelenek voltak.

E jogsértéssel okozott kár értelemszerűen kártérítési kötelezettséget keletkeztethet a jegyző oldalán, azonban kérdéses, hogy ezt a bíróság közigazgatásban okozott kárként kezelné-e (lévén az eljárás nem közigazgatási eljárás, bár az egyik közigazgatási hatóság folytatja le), vagy „sima” károkozásként.

A Tt. vhr. 17. §-a egy újabb eljárásjogi szempontból lényeges kérdéssel foglalkozik, nevezetesen az eljárás megszüntetésével, ami párhuzamba állítható a Tt. vhr. 12. §-ával, ami mint láthattuk a felhívás kibocsátása nélkül eljárás lezárást (lényegében megszüntetés) taglalja.

A Tt. vhr. két megszüntetési okot határoz meg, melyek fennállása esetén mérlegelési lehetőség nélkül kötelező megszüntetni az eljárásokat. A két ok alapján a jegyző megszünteti az eljárást, ha a társasház

• a felhívásban foglaltaknak megfelelően a törvényes működését helyreállította, vagy
• törvényes működését sértő körülmény már nem áll fenn.

Első olvasatra mind a két pont elég egyértelműnek tűnik, azonban összevetve a hivatkozott 12. §-ban taglalt esetekkel, kisebb jogalkalmazási nehézségbe ütközünk. Kérdésként merül fel, hogy a rendelet 17. § (1) bekezdés b) pontja hogyan viszonyul az a) ponthoz és a 12. § második fordulatához (a jegyző az eljárást felhívás kibocsátása nélkül lezárja, ha az ellenőrzés során megállapítja, hogy a társasház törvényes működését sértő körülmény már nem áll fenn).

A Tt. vhr. 12. § első fordulata ugyanis arra az esetre vonatkozik, amikor az ellenőrzés során megállapítást nyer, hogy a társasház törvényes működését sértő körülmény nem áll fenn, azaz nem is történt jogsértés, a bejelentés alaptalan, illetve a jegyző tudomására jutott információ valótlan. A Tt. vhr. 12. § második fordulata esetén viszont a társasház működése jogsértő volt, s ezt a jegyző meg is állapítja, azonban a felhívás kiadása előtt a társasház megszüntette e jogsértést.

A Tt. vhr. 17. § (1) bekezdés a) pont szerinti esetben a jogsértés a felhívás kiadása előtt nem szűnt meg, ezért a jegyző felhívással élt, amit azonban a 60 napos határidő alatt teljesített a társasház. Ugyanakkor a Tt. vhr. 17. § (1) bekezdés b) pontjában szereplő, a működés törvényességét sértő állapot fenn nem állása már nehezen értelmezhető, hiszen:

• ha a jogsértés felhívás kibocsátása előtt megszűnik, úgy a 12. § második fordulatát alkalmazza a jegyző, s még csak felhívást sem ad ki, míg
• ha a jogsértés a felhívás kibocsátása előtt nem szűnik meg, úgy felhívást bocsát ki a jegyző, amit kizárólag a feltárt jogsértés megszüntetésével lehet teljesíteni (azaz ennek hatására a jogsértő körülmény már nem fog fennállni), aminek következtében a 17. § (1) bekezdés a) [és nem a b)] pontja alapján az eljárás megszűnik.

Mindössze egyetlen olyan esetet lehet elképzelni, amikor felmerülhet a 17. § (1) bekezdés b) pontjának alkalmazhatósága, ami nem más, mint a felhívás visszavonásának egy speciális esete. Elképzelhető ugyanis, hogy a jegyző bizonyos szempontból jogsértő felhívást bocsát ki, amit később visszavon, azonban mire visszavonja, addigra a társasház már megszüntetett minden jogsértést, így új felhívás kibocsátására nem kerül sor, hiszen a jogsértő működés már nem áll fenn. Sántít kicsit az érvelés, mivel ha jogsértés miatt vissza kell vonni egy felhívást, akkor úgy kell tekinteni, mintha eredetileg nem is került volna kiadásra (hiszen joghatás kiváltására nem alkalmas a felhívás), vagyis nem teljesen egyértelmű, hogy ilyen esetben a Tt. vhr. 17. § (1) bekezdés b) pontját, avagy a 12. § második fordulatát kell alkalmazni. Meglátásunk szerint inkább az utóbbit. E vitatható eseten túl kevésbé képzelhető el olyan élethelyzet, amikor 17. § (1) bekezdés b) pontját kellene alkalmazni! E pontnak a többi hivatkozott rendelkezéssel fennálló relációját feltétlenül rendezni, pontosítani szükséges.

A fenti jogalkalmazási problémán túl a jogalkotó részéről következetes lépés volt a megszüntetésről tájékoztatandók közé felvenni a bejelentőt is, hiszen minden korábbi fontosabb eljárási mozzanatról értesíteni kell, így hiba lett volna innen kihagyni.

Meglátásunk szerint a 17. § (3) bekezdésben foglalt eset Tt. vhr.-be illesztése felesleges volt, hiszen egyértelmű, hogy ha a jogsértés megszüntetéséhez társasházi határozat szükséges, úgy azt az előírt 60 napon belül, a Tt. előírásainak betartásával kell meghozni, s jegyző csak ezt fogadhatja el teljesítésként. Ennek ellenére e rendelkezés semmiképp sem tekinthető hibásnak, hiszen a Tt. vhr. ezen előírása jelentősen érinti a társasházakat is, amelyeknek ez nem feltétlen ilyen egyértelmű.

3/h. A bírósághoz fordulás joga

A Tt. vhr. szerint, ha a jegyző nem tudja megszüntetni az eljárást azon az alapon, hogy a törvényes működést helyreállították, vagy az már nem áll fent, a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a bírósághoz fordulhat. A Tt. – helyesen – rendezi a perbeli felek személyét is, amikor kimondja, hogy a pert a társasház ellen kell megindítani és a polgári perrendtartásról szóló törvény általános szabályai szerint lefolytatni. A Tt. általános szabályai szerint a társasház önállóan perelhet és perelhető, a perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg, míg a társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. A per a társasház címe szerinti járásbíróság hatáskörébe és illetékességébe tartozik.

A Tt. 30 napos határidőt állapít meg a jegyzőnek a perindításra. Véleményünk szerint ez a határidő meglehetősen kevés, míg az eljárás megindításakor a jogalkotó bőkezűen bánt a határidővel (még meghosszabbítani is engedi), addig ebben az esetben igen szűkmarkú volt. Feltehető, hogy a gyakorlatban a 30 nap nem lesz elegendő, hiszen az, hogy a társasház teljesítette-e a felhívásban foglaltakat, mindenképpen ellenőrizendő. Kis túlzással elmondható, hogy ez az időtartam egy egyszerű hivatalos levelezés lebonyolítására sem elegendő.

Korlátok közé van tehát a jegyző szorítva, hiszen ha a jogszabály minden betűjét be kívánja tartani, akkor a pert mindenképpen meg kell, hogy indítsa 30 napon belül (természetesen, ha közben kiderül, hogy a társasház teljesítette a felhívásban foglaltakat akkor nem), egyébként a bíróság a keresetet idézés kibocsátása nélkül elutasítja (in limine litis), mint határidőn túlit. Ugyanakkor könnyen elképzelhető az az eset is, hogy a jegyző keresetét a bíróság azért fogja majd elutasítani, mert a perben a társasház bizonyítja, hogy időben teljesítette a felhívásban foglaltakat, csak legfeljebb ennek tisztázása maradt el – leginkább időhiány miatt – a felek között. Az ilyen kimenetelű perek indítása a legrosszabb megoldás, hiszen sem a társasháznak nem jó, mert neki bíróság elé kell állnia, sem a jegyzőnek nem jó, mert a keresetlevél megírása és a bíróság előtti képviselet humánerő- és anyagi forrásokat köt le, és nem jó magának a bíróságnak sem, hiszen egyébként is le vannak terhelve.

A Tt. vhr.-nek tehát két módon kellene kezelnie azt, hogy ilyen felesleges eljárások ne induljanak:

• a perindításra nyitva álló 30 napos határidőt meg kellene hosszabbítania jelentősen,
• másrészt elő kellene írnia a társasház részére a kötelező értesítését a jegyzőnek az általa megtett lépésekről.

Fontos probléma az is, amire itt csak említés szintjén térünk újra ki – tekintve, hogy korábban már ismertettük –, hogy a társasház részére biztosított 60 nap sem feltétlenül tartható – még akkor sem, ha a közös képviselő és a társasház egyébként együttműködő.

A bíróság a jegyző keresete alapján a következőkről dönthet:

• megsemmisítheti a közgyűlés határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el;
• működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve
• ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt nem biztosítható, bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait.

A bíróság érdemi döntési lehetőségei – ha a keresetet nem utasítja el – tehát a fenti három nagy csoportra oszthatóak. Az első csoportba azok a döntések tartoznak, amelyek értelmezése viszonylag egyszerű: a bíróság megsemmisíti a közgyűlés határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el. Ez a bírói döntés, az új határozat meghozatalának elrendelésén kívül, eredményét tekintve nagyjából megegyezik azzal az esettel, amikor a Tt. 42. § (1) bekezdése szerint bármely tulajdonostárs keresettel kéri a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását.

A második nagy csoportba tartozik az a lehetőség, amikor a bíróság hívja össze a közgyűlést vagy arra a jegyzőt, vagy a számvizsgáló bizottságot jogosítja fel. A Tt. vhr. arra az esetre, ha a bíróság a jegyzőt jogosítja fel a közgyűlés összehívására speciális rendelkezéseket tartalmaz. Eszerint a jegyző a döntés jogerőre emelkedésétől számított 15 napon belül a társasházban jól látható helyen kifüggesztett hirdetmény útján gondoskodik a közgyűlés összehívásáról, valamint a hirdetményként kifüggesztett meghívóban megjelöli a közgyűlés összehívásának okát, továbbá azokat a napirendi pontokat és közgyűlési határozati javaslatokat, amelyek megtárgyalása a törvényes működés biztosítása érdekében indokolt. Nem igazán érthető, hogy ez a rendelkezés miért csak akkor alkalmazandó, ha a jegyzőnek kell a közgyűlést összehívnia. Ha bíróság vagy a számvizsgáló bizottság hívja össze a közgyűlést, arra a jogszabályokban semmilyen előírás nincs.

A számvizsgáló bizottság esetében ugyan a közgyűlés összehívására találhatunk a Tt.-ben szabályt, miszerint ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottságnak kell megtennie, de ez azonban a törvényességi eljárás során nyilvánvalóan nem alkalmazható. Ezen a szűkítésen túllépve kijelenthető, hogy szerencsésebb lett volna, ha a Tt. vhr. a Tt. rendelkezéseit hívja fel erre az esetre, mint alkalmazandó szabályokat, hiszen az új szabályozással sok bizonytalanságot keletkeztet.

Például nem egyértelmű, hogy a közgyűlés összehívását milyen keretek között kell megtenni. Így nincs tisztázva például, ennek költségét ki viseli és az sem, hogy hová kell összehívni. Pontatlan a közgyűlés összehívására nyitva álló határidő meghatározása is, hiszen a jegyzőnek a bíróság döntése jogerőre emelkedésétől számított 15 napon belül kell ezt megtennie. Egyrészt nem biztos, hogy a jegyző értesül a döntés jogerőre emelkedéséről ennyi időn belül, másrészt az sincs meghatározva, hogy mennyi időn belülre kell összehívnia a közgyűlést.

Hiányoljuk a közgyűlési helyszín meghatározását is, mert ha a társasházat kell erre kijelölni, akkor előfordulhat, hogy nem jut be a jegyző az ingatlanba (igaz azt sem mondják a jogszabályok, hogy az összehívott közgyűlésen a jegyzőnek jelen kell lennie). Ha a helyszín inkább a polgármesteri hivatal székhelye, akkor sem egyszerűbb a helyzet, hiszen ebben az esetben az önköltségszámítási szabályokat kell alkalmazni vagy szabadon megállapítható a hivatali terem használati díja, vagy ez éppen ingyenes, mert törvényben meghatározott feladat ellátásáról van szó? Az időpont meghatározása is kellemetlen kérdés, mert ha a hivatali munkaidőhöz igazodik, akkor ez a kollegáknak időben nem jelent ugyan plusz terhet, ellentétben a tulajdonostársaknak, akik vélhetően szintén éppen munkában vannak.

Bár a jogrendszer szinte minden ágában ismert a hirdetménnyel való közlés, ebben az esetben azonban indokolatlan az elsődleges alkalmazása. Nem mindenképpen elvetendő, csupán másodlagos vagy inkább párhuzamos megoldások közé sorolandó.

Nyilvánvalóan és helyesen a jogalkotó gondolt arra az esetre, ha a közös képviselő nem működik közre az eljárás során, ennek áthidalása lehet a hirdetmény alkalmazásának előírása. Emellett azonban mindenképpen szükséges lenne a tulajdonosok külön értesítésének követelménye is, hiszen ha máshonnan nem, a tulajdoni lapok tartalmából megismerhető személyekről van szó. Persze ez sem garantálja a tulajdonos tényleges értesítését, hiszen sokan adják bérbe az ingatlanjaikat, vagy életvitelszerűen élnek távol attól. Szerencsére a Tt. vhr. szűkíti a Tt. által nyitva hagyott lehetőséget az így összehívott közgyűlés napirendi pontjai esetében, amikor kifejezetten úgy rendelkezik, hogy ilyenkor azon napirendi pontok előterjesztése szükséges, amelyek megtárgyalása a törvényes működés biztosítása érdekében indokolt. Azonban még ez sem oldja meg teljesen azt a problémát, hogy a jegyző mint kívülálló személy esetében hiányzik a helyismeret, mert ha a közgyűlést például a szervezeti és működési szabályzat elfogadása miatt kell összehívni, annak az előterjesztése szinte lehetetlen, hiszen a Tt. 22. §-a szerint annak vannak kötelező és eshetőleges elemei is.

Még kivitelezhetetlenebbnek tűnik azonban az az eset, ha egy beszámolót kell a közgyűlés elé terjeszteni így, hiszen annak összeállítása kívülálló személyként véghezvihetetlen, de legalábbis – az alkalmazandó időigény és humánerőforrás szükségessége miatt – nagyon költséges feladat. Azt az esetet pedig nem is szeretnénk ezen hasábok között fejtegetni, hogy mi történik akkor, ha a jegyző által összeállított beszámolót a közgyűlés nem fogadja el. Látható, hogy gyakorlatias megoldásért kiált ez a rendelkezés, amit valahogy úgy tudunk elképzelni, hogy a jegyző olyan előterjesztést tesz, hogy felkéri a közgyűlés az intőbizottságot vagy a számvizsgáló bizottságot a beszámoló összeállítására és egy későbbi időpontban a közgyűlés elé terjesztésére.

A bíróság döntésének harmadik csoportja a bírságolás lehetősége. A törvény úgy rendelkezik, hogy ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt nem biztosítható, a bíróság százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait. Ebben az esetben a pert a közös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével és tagjaival szemben is meg kell indítani. Ha a társasház és a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke között érdekellentét áll fenn, a bíróság a társasház képviseletére hivatalból ügygondnokot rendel ki. A bírságolás esetében is érezhető az eljárási szabályok hiánya, mégpedig a bizonyítás oldaláról. Sajnos a kormányrendelet erről nem szól semmit. Nem tudjuk mit kell bizonyítania a jegyzőnek ahhoz, hogy ki lehessen azt mondani, hogy valaki jogsértő magatartása miatt nem biztosítható a törvényesség. Bár a Pp. szabályai alkalmazandóak itt, de jó lenne valami kapaszkodó. Egy perben a közös képviselő írásbeli válaszainak folyamatos elmaradása miatt kezdeményeztük a jogszabályhely alkalmazását, még nem tudjuk, hogy ez elegendő-e a bírság kiszabásához. Ugyanakkor egy másik perben megjelent olyan bírói értelmezés is, hogy a már megindult perben alapból kizárt a jogszabályhely alkalmazása, mert ennek a pernek a tárgya például a közgyűlés összehívása, amiről a bíróság dönt, így valójában idő előtti a bírságra irányuló javaslat, ez legfeljebb másik per tárgyát képezheti majd. Nem biztos, hogy ez a bírói álláspont annyira elrugaszkodott értelmezést takar. Bár nyilvánvalóan a kényszerítő jelleg volt a jogalkotó célja, ez talán nem a legjobb megfogalmazás módban jelent meg a Tt.-ben.

4. Konklúziók

Összegzésként leszögezhetjük, hogy a társasházak feletti törvényességi felügyelet, így a Tt. 27/A. §-a 2010. június 17. és 2014. január 31. között hiányzott a jogrendünkből. A társasházakat érintő globális problémák miatt azonban a jogintézmény visszavezetése elkerülhetetlenné vált. Új köntösbe bújva ugyan – a jegyzőhöz telepített hatáskörben –, de 2014. február 1-jei hatállyal jelent meg ismételten jogrendünkben a társasházak törvényességi felügyeletének lehetősége.

A törvénybe foglalt kötelezettség egészen 2015. június 30-áig szinte végrehajthatatlan volt, hiszen a jegyző törvényességi felügyeleti eljárására vonatkozó részletszabályok hiányában a jegyzőknek jobbára maguknak kellett felállítaniuk egy olyan eljárási rendet, amely alapján e törvényi kötelezettségnek igyekeztek megfelelni, s ez törvényszerűen eltérő joggyakorlat kialakulásához vezetett.

A Tt. vhr. 2015. július 1-jei hatályba léptetése így a mintegy másfél éves hiátust igyekezett pótolni, azonban a jogszabály továbbra is átgondolásra, módosításra szorul. Ahogyan az a közös tanulmány címében is szerepel, a jegyző törvényességi felügyeleti eljárása immáron regulázott lett, de vajon sikerült-e minden hiányosságot maradéktalanul pótolni a rendelettel?

A Jegyző és Közigazgatás című folyóiratban e témát érintő eddigi publikációk szerzői arra vállalkoztak, hogy tapasztalataik, jogalkalmazási gyakorlatuk alapján rávilágítsanak a Tt. vhr. pozitívumaira és hiányosságaira egyaránt, ezzel is segítve mind a további jogalkotási folyamatot, mind a jogalkalmazók mindennapi gyakorlatát.

Jelen értekezésben foglaltak alapján leszögezhetjük, hogy nem elég egy kötelezettséget törvénybe foglalni, annak a rendelkezésnek végrehajthatónak is kell lennie. Nem elég azonban a jogalkotói szándéknak a végrehajtásra irányuló jogszabályba foglalása, annak használhatónak és racionálisnak kell lennie. Bízunk benne, hogy a szerzők a közös jogszabály-értelmezésükkel valóban elérik a kitűzött célt, s ami most hiányosság a jogszabályban, az előbb vagy utóbb, de pontosításra kerül.