(A teljes angol nyelvű cikket itt olvashatják.)

I. A társasházakra vonatkozó jogi szabályozás Magyarországon

A társasházakról szóló első törvény a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk volt, amelyet az 1977. évi 11. törvényerejű rendelet váltott le. Ez utóbbit a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény helyezte hatályon kívül.

A gyakorlatban felmerült nagy számú probléma megoldása érdekében szükségessé vált egy aktuálisabb és pontosabb törvény megalkotása. Ez a törvény a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény volt.

A társasházi tulajdon sajátos tulajdoni formát képvisel – átmenetet képez a jogi személyiséggel rendelkező, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok között. A társasház-tulajdon a közös tulajdon egy speciális formájaként intézményesült, a társasház ún. „csonka jogi személy”.

A társasházi tulajdon fogalmát az 1959-ben kodifikált Polgári Törvénykönyvbe (a továbbiakban: régi Ptk.) a 149. § módosításával az 1977. évi IV. törvény iktatta be, 1978. március 1. napjával kezdődő hatállyal. A szabályozás szerint az épület meghatározott részei – elsősorban a lakások – a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak (társasház-tulajdon). A társasház-tulajdon létesítéséhez a tulajdonostársak alapító okiratba foglalt megállapodása és a társasház-tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. A társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni. Korábban a régi Ptk.-ban főszabályként csak ennyi szerepelt: a társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni. Ez a külön törvény a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény volt.

Kezdetben e törvény úgy határozta meg a társasházi tulajdont, hogy az akkor jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül.

A jelenleg hatályos Ptk. (a továbbiakban: új Ptk.) 5:85. § (1) bekezdése értelmében társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Míg az új Ptk. 5:85. § (5) bekezdése szerint a társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni, addig a társasházakra vonatkozó külön jogszabály, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi törvény) 4/A. §-a alapján a társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.

A Társasházi törvény 5. § (2) bekezdésében foglaltak szerint a társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesítheti. Az alapításhoz azonban a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.

A Társasházi törvény 13. § (2) bekezdése határozza meg a szervezeti és működési szabályzat kötelező tartalmát, melyek az alábbiak:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül

• a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére,
  
• felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,

c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályok.

A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. A közösség a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

A társasház szervei a következők:

• a közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés,
• a közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság (legalább egy elnökből és két tagból áll) látja el,
• abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.

2009-ben bekerült a jogszabályba [2009. évi LVI. törvény 308. § (3) bekezdés] a gazdasági ellenőrzést segítő személy igénybevételének lehetősége (Társasházi törvény 51/A–51/B. §), illetve az üzletszerű társasház-kezelői tevékenységre vonatkozó bejelentési kötelezettség, valamint szükséges szakképesítés megszerzésének kötelezettsége (Társasházi törvény 52–55. §). Gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni a számvizsgáló bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója feladatellátásának segítésére,

• ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot vagy
• az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az ötvenet.

Gazdasági ellenőrzést segítő személy a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy lehet. Üzletszerűen végzett társasház-kezelői tevékenységet pedig az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek.

Úgy tűnik azonban, hogy még e szigorító rendelkezések sem oldották meg a társasházak azon problémáját, hogy a gyakori helytelen gazdálkodás következtében tömegesen kerültek a fizetésképtelenség közelébe. Emellett egyre sűrűbbé váltak a közös képviselet elleni panaszok és elégedetlenségek, a bírói gyakorlatban is szaporodtak a kisebbségi jogokért küzdő vagy a közgyűlési határozatok érvénytelenítésére irányuló kereseti kérelmek. Ilyen körülmények között született meg az új jogi szabályozás, amely a társasház szerveinek, illetve e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyzőre ruházta (Társasházi törvény 27/A. §).

A jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház

• alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
• működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
• működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak. [Társas-házi törvény 27/A. § (2) bekezdés]

Ha a jegyző a működés fentiekbe való ütközését állapítja meg, felhívja a társasházat a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

A bíróság a jegyző keresete alapján az alábbiakat teheti:
a) megsemmisítheti a közgyűlés (2) bekezdés b) pontjába ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el,
b) a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve
c) ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt az a) vagy b) pont szerint nem biztosítható – százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait. [Társasházi törvény 27/A. § (5) bekezdés]

II. Lakástulajdon Svédországban

Svédországban a lakástulajdon nem az ott hagyományosnak számító „2D” ingatlanegységnek, hanem a 3D ingatlantulajdon (3D-fastigheter) egy formájának minősül. Egy hagyományos 2D ingatlanegység nem kizárólag a föld felszínéből áll, hanem háromdimenziós kiterjedése van. Elméletben lefelé a föld középpontjáig, felfelé pedig végtelenül az égig terjed, de a gyakorlatban csak addig, ameddig a tulajdonos számára még használható. A 3D és a 2D ingatlanegység közötti különbséget az előbbi háromdimenziós körülhatároltsága jelenti, vagyis az, hogy jogilag horizontális és vertikális határokkal is rendelkezik.

1. Példa a svéd 3D ingatlanegységre[2]

A 3D tulajdonhoz fűződő jogoknak különböző típusai vannak. Az önálló 3D ingatlan egy meghatározott kiterjedésű, részekre osztott tér, mely elválik a (2D) ingatlan többi részétől. Ez gyakran egy nagyobb egység, amely magában foglalhat több lakást, illetve irodát, de lehet ipari vagy infrastrukturális létesítmény is, mint például egy alagút. A társasházi tulajdon az épület egy részének tulajdonjogát jelenti, melyhez rendszerint társul az ezen egyedi részeket körülvevő közös tulajdonban fennálló részesedés, valamint a tulajdonosi társaságbeli tagság. A 3D tulajdonhoz fűződő jogoknak léteznek közvetett formái is, mint a lakhatási jog tulajdonlása, melynél egy gazdasági társaság tulajdonában van a földterület és a rajta álló ingatlan, a tagok pedig tőkerészesedésért cserébe kapják meg az adott lakás használati jogát.

2. A 3D tulajdonhoz fűződő jogok fajtái[3]

A társasházakra (ägarlägenheter) vonatkozó jogi szabályozást 2009-ben vezették be Svédországban, nem önálló törvényként, hanem a Földtörvénykönyv és az Ingatlantulajdon alakításáról szóló törvény megfelelő kiegészítésével. A társasház a 2004 óta szabályozott háromdimenziós (3D) ingatlan egy speciális formájának számít, így egy meglehetősen új svéd jogintézményről van szó.

Svédországban az 1930-as évek óta létezik a lakástulajdon egy közvetett formája is, az ún. lakhatási jog tulajdonlása (bostadsrätt), amely hasonlóságokat mutat a társasházzal. Svédországban ez a gyakoribb módja egy konkrét lakás feletti egyéni jogok megszerzésének. A lakhatási jog tulajdonlása és a társasháztulajdon között a számos hasonlóság mellett van egy fontos eltérés, mégpedig az, hogy előbbi esetében az épület egy fizikailag körülhatárolható részének a tulajdonlása helyett a tulajdonjogot az ingatlan tulajdonjogával rendelkező gazdasági társaságban való részesedés képviseli. A társaságon keresztül lehet az általa tulajdonolt épületben lévő lakások felett lakhatásijog-tulajdont szerezni. A társasági tulajdonrészhez kapcsolódik az épületben lévő meghatározott lakás határozatlan idejű használati joga. Az ilyen épületek működtetése szövetkezeti jelleggel történik, ahol a társaság kezeli magát az épületet, míg a lakás belteréért a lakhatási jog tulajdonosa felel.

A 3D ingatlan a svéd jogban olyan ingatlanegységként van meghatározva, amely mind vízszintesen, mind függőlegesen teljes egészében körülhatárolt (Svéd Földtörvénykönyv 3. fejezet 1a. §). A társasház (tulajdonosi lakás) pedig olyan 3D ingatlan, amely nem tartalmaz mást, mint egyetlen lakóegységet (Svéd földtörvénykönyv 3. fejezet 1a. §).

3. Példa a svéd társasházra[4]

A svéd társasház a duális társasház-tulajdon típusba tartozik, vagyis minden lakó tulajdonolja a lakásának megfelelő fizikailag körülhatárolható épületrészt, továbbá a közös tulajdonú épület és telek meghatározott tulajdoni hányadával is rendelkezik.

Általánosságban a hagyományos 2D tulajdonra vonatkozó szabályok alkalmazandóak a 3D tulajdonra is. Mindazonáltal vannak speciális rendelkezések is, például egy 3D tulajdoni egység csak akkor alapítható, ha az azt magában foglaló építmény már áll, és fel kell ruházni a céljának megfelelő használathoz szükséges többletjogokkal. A társasházakra szintén vonatkoznak különös szabályok. Társasházat csak lakáscélra és új, vagy olyan épületre lehet alapítani, melyet az alapítást megelőző nyolc évben lakáscélra nem használtak. E szabállyal próbálják elkerülni, hogy a már meglévő lakóegységekből társasházi lakások váljanak. A lakóépület kezelésének megkönnyítése érdekében legalább három, egymással szoros kapcsolatban álló lakóegységnek kell lennie. E rendelkezés célja egyrészről annak elkerülése, hogy a tulajdonosi szerkezet túl bonyolulttá váljon, másrészről, hogy növelje a jó lakókörnyezethez való hozzáférés esélyét, harmadrészt, hogy elősegítse a szomszédos lakások közötti együttműködést.

A társasház alapítása a hagyományos ingatlanalakítási módok valamelyikének, azaz parcellázás, felosztás, újrafelosztás vagy egyesülés útján történhet. A kataszteri hivatal vizsgálja, hogy valamennyi törvényi feltétel teljesült-e, mind az ingatlan általános tulajdonságait, mind a fentebb említett speciális előírásokat illetően. A társasházat bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. Az alapítás során meghatározásra kerülnek a határvonalak, valamint a jogok és kötelezettségek.

Közös tulajdon és fenntartás

A svéd jogban nincsenek részletes szabályok például arra, hogy hol kell elhelyezkedniük az egyes ingatlanegységek közötti határvonalaknak. A fő szabály az, hogy a társasház épületében található lakás az általa ténylegesen kitöltött térből és a határoló szerkezeti elemek felületéből áll. Nincs külön jogszabályi rendelkezés arra, hogy az épület mely részeinek kell magán- és közös tulajdonban lennie, ez minden társasház esetében az ingatlan-nyilvántartási eljárás során kerül meghatározásra. Közös tulajdonba tartoznak a szerkezeti épületelemek, lépcsők, csővezetékek stb., ugyanakkor használati jogok segítségével a társasházi tulajdonosoknak lehetőségük nyílik a szükséges berendezéseket tartalmazó más lakóegységek használatára is.

A lakóegységek közötti együttműködésnek nincs kötelező jogi formája, de rendszerint egy közös létesítmény és/vagy közös tulajdoni egység kerül kialakításra, melyre szinte mindig szükség is van, vagyis a legtöbb esetben ezzel a megoldással találkozhatunk. A közös tulajdoni egység foglalja magában a közös tulajdonban álló részeket és berendezéseket. Rendszerint egy társasház-épülethez egy közös létesítmény jön létre, de szükség esetén egy épületen belül lehet több közös létesítmény is, vagy egy olyan közös létesítmény, melynél a társasház épületének különálló részeihez különböző részesedések tartoznak.

A közös létesítmény kezelését végezheti a tulajdonosok által alapított társaság, de maguk a résztulajdonosok is. Résztulajdonosi kezelés esetén minden tevékenységhez egyhangú hozzájárulás kell, e megoldást rendszerint akkor alkalmazzák, ha a tulajdonosok kevesen vannak. Leggyakoribb a társaság általi kezelés, különösen nagyobb közös létesítmények esetén. A tulajdonosi társaság jogi személy, amelynek tevékenységét törvényi rendelkezések, az alapszabály és a taggyűlési döntések határozzák meg. A működési költségeket az ingatlantulajdonosok fedezik. A tulajdonosi társaság egyértelmű igazgatási rendelkezéseket hozhat, és felléphet az egymást zavaró tulajdonosok ellen. A társaság a közös tulajdonban lévő részek használatára házirendet is alkothat.

Az általános szomszédjogi szabályok alkalmazhatók a 3D ingatlanokra is, ugyanakkor néhány speciális rendelkezés vonatkozik a szomszédos ingatlannak a javítási, építési célú munkák esetén történő igénybevételére. Amennyiben egy lakás bérlői nem elfogadható mértékben zavarnak másokat, a tulajdonost bírság terhe mellett lehet kötelezni a rendzavarás megszüntetésére.

A társasházzal kapcsolatos problémák

A társasházi szabályozás a bevezetése óta eltelt pár évben jól működött. Az érdeklődés mindazonáltal elmaradt a jogalkotó várakozásaitól. Ennek okai az új tulajdoni formával kapcsolatos óvatosság, valamint a fenntartással, együttműködéssel és hasonlókkal kapcsolatos kérdések. Korlátozó szabály, hogy 3D tulajdoni egység csak akkor alapítható, ha az minden más megoldásnál alkalmasabbnak tekinthető, valamint a fenntartás javulását eredményezi vagy megkönnyíti a finanszírozást, illetve az építési tevékenységet. További ok, hogy társasház csak nem lakáscélra használt épületben hozható létre, jóllehet egy kormányzati vizsgálat nemrég olyan előterjesztéssel zárult, mely lehetővé tenné a bérházak társasházzá alakítását. Mivel a törvényi szabályozás nem terjed ki minden részletre, így néhány kérdést – mint például a biztosítási megoldásokat vagy az ingatlanjelzálogot – az iparágnak kellett megoldania, amire azonban a társasházi szabályozás bevezetéséig nem került sor. Közrejátszik továbbá a lakhatásijog-tulajdon létező és jól bevált intézménye is. Nem kellően ismertek a társasház előnyei a lakhatási jog tulajdonlásához képest, így a piaci kereslet is alacsony.

A társasház és a lakhatási jog tulajdonlása közötti különbségek

A társasház és a lakhatási jog tulajdonlása nagyban hasonlítanak egymásra, a közvélemény számára pedig gyakran gondot jelent annak megértése, hogy van-e valódi különbség köztük. Az eltérő típusok között ugyanakkor érdemi különbségek vannak. A már fentebb is említett leglényegesebb eltérés az, hogy a társasházi lakás az ingatlan-nyilvántartásban saját helyrajzi számon szereplő különálló 3D ingatlanegységet képez. Tulajdonlása tehát közvetlen és nyilvántartott, míg lakhatási jog tulajdonlása esetén a tulajdonjog közvetett, a lakás használati jogában testesül meg. A társasházi lakással a tulajdonos szabadabban rendelkezhet annak adásvételekor (míg a lakhatási jog tulajdonosát a gazdasági társaságnak a tagjai közé kell fogadnia), valamint bérbeadásakor (lakhatási jog tulajdonlása esetén ehhez a társaság hozzájárulása is szükséges) is.

A társasházi lakás tehát beruházásként is megvásárolható, anélkül, hogy a tulajdonos benne lakna. A társasházi lakás tulajdonosa semmilyen körülmények között, pl. a szomszédok elfogadható mértéken túli zavarása esetén sem kényszeríthető a lakás elhagyására, míg a lakhatási jog tulajdonosa ilyen esetben elveszítheti használati jogát.

A társasházi lakás tulajdonosa szabadabban gazdálkodhat, mint a lakhatási jog tulajdonosa, mivel önálló kölcsönt vesz fel, szemben a lakhatási jog tulajdonosával, aki törlesztőrészleteket és a közös költséget a társaság felé fizeti. Ez azt is jelenti, hogy a társasházi lakás tulajdonosa számára a nyilvántartásba vétel, a biztosítás, az ingatlanadó stb. költségei magasabbak, a közös költségek viszont alacsonyabbak lesznek, mint a lakhatási jog tulajdonosának. A társasházi lakás tulajdonosa emellett nagyobb befolyással lehet a működési költségekre, mint például a víz-, csatorna- és áramdíjra, mivel e szolgáltatásokat önálló szerződések alapján veszi igénybe, míg a lakhatási jog tulajdonosa mindezekért a közös költségen keresztül fizet. Mindent egybevetve, a társasház esetén a vásárlás kezdeti költségei magasabbak, a havi fenntartási költségek viszont alacsonyabbak.

III. Összegzés

Magyarországon a társasházakra vonatkozó első rendelkezés önálló törvénycikk formájában 1924-ben született. A jogi szabályozás sokat változott, amíg eljutottunk a ma hatályos jogszabályhoz, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényhez, amely 2004. január 1-jén lépett hatályba. A társasházi tulajdon sajátos tulajdoni formát képvisel – átmenetet képez a jogi személyiséggel rendelkező, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok között.

A társasházat az új Ptk. úgy definiálja, hogy az akkor jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül [új Ptk. 5:85. § (1) bekezdés].

A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesítheti, azonban az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

Svédországban a társasházakra vonatkozó jogi szabályozást 2009-ben vezették be, így az egy meglehetősen új jogintézmény. Rendelkezései nem önálló törvényben öltenek testet, azokat a Földtörvénykönyvbe és az Ingatlantulajdon alakításáról szóló törvénybe iktatták. A társasház a háromdimenziós (3D) ingatlan egy speciális formájának számít. A 3D ingatlan a svéd jogban olyan ingatlanegységként van meghatározva, amely mind vízszintesen, mind függőlegesen teljes egészében körülhatárolt (Svéd Földtörvénykönyv 3. fejezet 1a. §). A társasház (tulajdonosi lakás) pedig olyan 3D ingatlan, amely nem tartalmaz mást, mint egyetlen lakóegységet (Svéd földtörvénykönyv 3. fejezet 1a. §).

A svéd társasház a duális társasház-tulajdon típusba tartozik, vagyis minden lakó tulajdonolja a lakásának megfelelő fizikailag körülhatárolható épületrészt, továbbá a közös tulajdonú épület és telek meghatározott tulajdoni hányadával is rendelkezik. Svédországban társasházat csak lakáscélra és új, vagy olyan épületre lehet alapítani, melyet az alapítást megelőző nyolc évben lakáscélra nem használtak. A lakóépület kezelésének megkönnyítése érdekében legalább három, egymással szoros kapcsolatban álló lakóegységnek kell lennie és szintén be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.

A társasház szervei Magyarországon:

• a közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés,
• a közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság (legalább egy elnökből és két tagból áll) látja el,
• abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.

A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.

Svédországban a közös létesítmény kezelését végezheti a tulajdonosok által alapított társaság, de maguk a résztulajdonosok is. Résztulajdonosi kezelés esetén minden tevékenységhez egyhangú hozzájárulás kell, e megoldást rendszerint akkor alkalmazzák, ha a tulajdonosok kevesen vannak. Leggyakoribb a társaság általi kezelés, különösen nagyobb közös létesítmények esetén. A tulajdonosi társaság jogi személy, amelynek tevékenységét

• törvényi rendelkezések,
• az alapszabály és
• a taggyűlési döntések 

határozzák meg. A működési költségeket az ingatlantulajdonosok fedezik.

A tulajdonosi társaság egyértelmű igazgatási rendelkezéseket hozhat, és felléphet az egymást zavaró tulajdonosok ellen. A társaság a közös tulajdonban lévő részek használatára házirendet is alkothat, csakúgy, mint Magyarországon.

A társasházi szabályozás a bevezetése óta eltelt pár évben jól működött. Az érdeklődés mindazonáltal elmaradt a jogalkotó várakozásaitól, amelynek több oka is volt. Ezek közé tartozik a lakhatásijog-tulajdon Svédországban jól bevált intézménye, amely meglehetősen speciális és ehhez hasonló nincs is Magyarországon.

Svédországban az 1930-as évek óta létezik a lakástulajdon egy közvetett formája is, a lakhatási jog tulajdonlása (bostadsrätt), amely hasonlóságokat mutat a társasházzal. Svédországban ez a gyakoribb módja egy konkrét lakás feletti egyéni jogok megszerzésének. A lakhatási jog tulajdonlása és a társasháztulajdon között a számos hasonlóság mellett van egy fontos eltérés, mégpedig az, hogy előbbi esetében az épület egy fizikailag körülhatárolható részének a tulajdonlása helyett a tulajdonjogot az ingatlan tulajdonjogával rendelkező gazdasági társaságban való részesedés képviseli. A társaságon keresztül lehet az általa tulajdonolt épületben lévő lakások felett lakhatásijog-tulajdont szerezni. A társasági tulajdonrészhez kapcsolódik az épületben lévő meghatározott lakás határozatlan idejű használati joga. Az ilyen épületek működtetése szövetkezeti jelleggel történik, ahol a társaság kezeli magát az épületet, míg a lakás belteréért a lakhatási jog tulajdonosa felel.

A leglényegesebb eltérés az, hogy a társasházi lakás az ingatlan-nyilvántartásban saját helyrajzi számon szereplő különálló 3D ingatlanegységet képez. Tulajdonlása tehát közvetlen és nyilvántartott, míg lakhatási jog tulajdonlása esetén a tulajdonjog közvetett, a lakás használati jogában testesül meg.

A társasházi lakással a tulajdonos szabadabban rendelkezhet annak adásvételekor (míg a lakhatási jog tulajdonosát a gazdasági társaságnak a tagjai közé kell fogadnia), valamint bérbeadásakor (lakhatási jog tulajdonlása esetén ehhez a társaság hozzájárulása is szükséges) is. A társasházi lakás tehát beruházásként is megvásárolható, anélkül, hogy a tulajdonos benne lakna. A társasházi lakás tulajdonosa semmilyen körülmények között, például a szomszédok elfogadható mértéken túli zavarása esetén sem kényszeríthető a lakás elhagyására, míg a lakhatási jog tulajdonosa ilyen esetben elveszítheti használati jogát.

A társasházi lakás tulajdonosa szabadabban gazdálkodhat, mint a lakhatási jog tulajdonosa mivel önálló kölcsönt vesz fel, szemben a lakhatási jog tulajdonosával, aki törlesztőrészleteket és a közös költséget a társaság felé fizeti. Ez azt is jelenti, hogy a társasházi lakás tulajdonosa számára a nyilvántartásba vétel, a biztosítás, az ingatlanadó stb. költségei magasabbak, a közös költségek viszont alacsonyabbak lesznek, mint a lakhatási jog tulajdonosának. A társasházi lakás tulajdonosa emellett nagyobb befolyással lehet a működési költségekre, mint például a víz-, csatorna- és áramdíjra, mivel e szolgáltatásokat önálló szerződések alapján veszi igénybe, míg a lakhatási jog tulajdonosa mindezekért a közös költségen keresztül fizet. Mindent egybevetve, a társasház esetén a vásárlás kezdeti költségei magasabbak, a havi fenntartási költségek viszont alacsonyabbak.

Elmondhatjuk, hogy Svédországban nem kellően ismertek a társasház előnyei a lakhatási jog tulajdonlásához képest, így a piaci kereslet is alacsony. Magyarországon nincs ismeretünk és tapasztalatunk a lakhatási jog tulajdonlása tekintetében, mert az ismeretlen jogintézmény nálunk. Magyarországon mi gyakran gondoljuk úgy, hogy a legnagyobb probléma a társasházak törvényességi felügyelete körül van, miközben más kultúráknak már van egy jól bevált intézménye, a lakhatási jog tulajdonlása, ami jól működik. Lehetőség az is, hogy egy másik rendszert próbáljunk használni, ami a magyar társasházi jogi szabályozást jobbá teheti.

Jenny Paulsson PhD
Associate Professor (docent) in Real Estate Planning and Land Law (egyetemi docens)
KTH – Royal Institute of Technology, Stockholm

Tünde Mitták PhD
lawyer, student (jogász, hallgató)
SFEJ – Intensiv Swedish for Academics, Stockholm

Jenny Paulsson svéd szabályozást bemutató részét az angol eredetiből fordította és a teljes cikk angol fordítását lektorálta:

Dr. Gábor Zsolt
főszerkesztő
HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft.