(A teljes angol nyelvű cikket itt olvashatják.)

I. Az alapvető szabályok rövid összefoglalása Magyarországon és Svédországban

Magyarországon a társasházakra vonatkozó alapvető szabályok a Polgári Törvény-könyvről szóló 2013. évi V. törvényben, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben és a 2015. július 1-jétől hatályos, a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendeletben találhatók.

A magyar jogban a társasházi tulajdon sajátos tulajdoni formát képvisel – átmenetet képez a jogi személyiséggel rendelkező, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok között. A társasház-tulajdon a közös tulajdon egy speciális formájaként intézményesült, a társasház ún. „csonka jogi személy”.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társas-házi törvény) 4/A. §-a alapján a társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni, míg a jegyzők társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárására vonatkozó részletes szabályokat külön végrehajtási rendeletben szabályozta a Kormány.

A Társasházi törvény 5. § (2) bekezdésében foglaltak szerint a társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesítheti. Az alapításhoz azonban a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.

Svédországban a lakástulajdon a 3D ingatlantulajdon (3D-fastigheter) egy speciális formájának minősül, vagyis jogilag horizontális és vertikális határokkal is rendelkezik (Svéd Földtörvénykönyv 3. fejezet 1a. §). A társasházi tulajdon az épület egy részének tulajdonjogát jelenti, melyhez rendszerint társul az ezen egyedi részeket körülvevő közös tulajdonban fennálló részesedés, valamint a tulajdonosi társaságbeli tagság.

A 3D tulajdonhoz fűződő jogoknak léteznek közvetett formái is, mint a lakhatási jog tulajdonlása (bostadsrätt), melynél egy gazdasági társaság tulajdonában van a földterület és a rajta álló ingatlan, a tagok pedig tőkerészesedésért cserébe kapják meg az adott lakás használati jogát. A lakástulajdonnak ez a közvetett formája az 1930-as évek óta létezik Svédországban és még napjainkban is ez a gyakoribb módja egy konkrét lakás feletti egyéni jogok megszerzésének.

A társasházakra (ägarlägenheter) vonatkozó jogi szabályozást 2009-ben vezették be Svédországban, nem önálló törvényként, hanem a Földtörvénykönyv és az Ingatlantulajdon alakításáról szóló törvény megfelelő kiegészítésével, így egy meglehetősen új svéd jogintézményről van szó. A svéd társasház a duális társasház-tulajdon típusba tartozik, vagyis minden lakó tulajdonolja a lakásának megfelelő fizikailag körülhatárolható épületrészt, továbbá a közös tulajdonú épület és telek meghatározott tulajdoni hányadával is rendelkezik. A társasházat bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba és az alapítás során kerülnek meghatározásra a határvonalak, valamint a jogok és kötelezettségek.

A lakhatási jog tulajdonlása és a társasháztulajdon között a számos hasonlóság mellett van egy fontos eltérés, mégpedig az, hogy előbbi esetében az épület egy fizikailag körülhatárolható részének a tulajdonlása helyett a tulajdonjogot az ingatlan tulajdonjogával rendelkező gazdasági társaságban való részesedés képviseli. A társaságon keresztül lehet az általa tulajdonolt épületben lévő lakások felett lakhatásijog-tulajdont szerezni. A társasági tulajdonrészhez kapcsolódik az épületben lévő meghatározott lakás határozatlan idejű használati joga. Az ilyen épületek működtetése szövetkezeti jelleggel történik, ahol a társaság kezeli magát az épületet, míg a lakás belteréért a lakhatási jog tulajdonosa felel.

Míg a társasházi lakás az ingatlan-nyilvántartásban saját helyrajzi számon szereplő különálló 3D ingatlanegységet képez (tulajdonlása tehát közvetlen és nyilvántartott), addig a lakhatási jog tulajdonlása esetén a tulajdonjog közvetett, azaz a lakás használati jogában testesül meg.

II. Jogi szabályozás Magyarországon

A Jegyző és Közigazgatás folyóirat korábbi számában megjelent tanulmány részletesen foglalkozott a hazai házkezelő szervezetekkel, úgy mint a társasházakkal és lakásszövetkezetekkel.[2] A tanulmány szerint Magyarországon a társasházak becsült száma negyvenezer körül lehet, amely a nemzeti lakásvagyon kb. 25–30%-át teszi ki, míg a lakásszövetkezetek száma csupán 1300 körül van. A társasház a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény szerinti besorolás alapján egyéb gazdálkodó szervezetnek is minősül. A lakásszövetkezet nonprofit szervezet, amelynek elsődleges feladata az ingatlankezelés és üzemeltetés, azaz gazdasági tevékenységet csak ennek megvalósításán túl vállalhat. Nonprofit jellegük miatt a lakásszövetkezetek nem illeszthetők a gazdasági társaságok közé, de igazából a klasszikus szövetkezetek közé sem tartoznak.

Mindkét ingatlankezelő szervezeti forma fő tevékenysége a saját társasházi vagy szövetkezeti ingatlan kezelése, míg azonban a társasház a közös tulajdon egy speciális formája, „csonka jogi személy”, addig a lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet, jogi személy. A lakásszövetkezet intézménye 1904 óta ismert Magyarországon, tehát hosszabb múltra tekint vissza, mint a társasházaké, hasonlóan Svédországhoz, ahol a lakhatási jog tulajdonlása ősibb eredetű, mint a társasháztulajdon. A lakásszövetkezekre vonatkozó hatályos külön törvény a 2004. évi CXV. törvény (a továbbiakban: Lakásszövetkezeti törvény).

Összehasonlítva a jogintézményeket, a lakásszövetkezet szerkezetileg a svéd lakhatási jog tulajdonlásához áll közelebb, noha lényegi különbségek is vannak a két forma között. A lakásszövetkezetben a lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. Az épület közös részei és a telek a lakásszövetkezet tulajdona, a lakás pedig a lakásszövetkezeti tag használatában vagy tulajdonában áll. Ha a lakás a lakásszövetkezet tulajdonában áll, a tagot meghatározott lakás állandó használatának a joga illeti meg, aki a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, illetve a használat jogát átruházhatja (Lakásszövetkezeti törvény 10–12. §). Ezzel szemben a svéd lakhatási jog tulajdonlása esetében kizárólag egy gazdasági társaság tulajdonában van a földterület és a rajta álló ingatlan, a tagok pedig tőkerészesedésért cserébe kapják meg az adott lakás használati jogát.

Lakásszövetkezet esetében a lakásszövetkezet alapítását be kell jelenteni a cégnyilvántartást vezető bíróságnak és a lakásszövetkezet a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre. A lakásszövetkezet ugyanis egy cég – nem pedig a közös tulajdon egy formája, mint a társasház –, ezért csupán a cégnyilvántartás alanya lehet. A lakásszövetkezet az ingatlan-nyilvántartásban mint a tulajdonát képező föld, épületrész és lakás tulajdonosaként jelenik meg.

További különbség van a bejegyzés tekintetében, ugyanis míg Svédországban a lakhatási jog tulajdonlása esetén a tulajdonjog közvetett, vagyis a lakás használati jogában testesül meg, így azt nem jegyzik be, addig Magyarországon a lakásszövetkezet tulajdonában álló lakásra a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni és ha egy lakásra több személynek van egyidejűleg használati joga, akkor e jog megoszlását használati jogi hányadok szerint kell bejegyezni. [az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 8. §]

Ez lényegesen nagyobb biztonságot nyújt a tagoknak, hiszen a használati jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése közhiteles és a jog gyakorlása harmadik személyekkel szemben tűrésre kötelez. Fontos azonban, hogy az időleges használati jog nem jegyezhető be. További különbség van a gazdálkodás és ingatlankezelés között, amit a továbbiakban mutatunk be.

Társasházkezelés és gazdálkodás

Magyarországon a társasház szervei a következők:

• a közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés,
• a közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság (legalább egy elnökből és két tagból áll) látja el,
• abban a társasházban, amelyben huszonötnél több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani (Társasházi törvény 27–51. §).
  2009-ben bekerült a jogszabályba (2009. évi LXXXIX. törvény 18. §) a gazdasági ellenőrzést segítő személy igénybevételének lehetősége (Társasházi törvény 51/A–51/B. §). Gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni a számvizsgáló bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója feladatellátásának segítésére,
• ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot vagy
• az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az ötvenet. [Társasházi törvény 51/A. § (1) bek.]
  Gazdasági ellenőrzést segítő személy a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy lehet.

A lakásszövetkezet szervezete:

• a közösség legfőbb szerve a lakásszövetkezeti tagokból álló közgyűlés (alapszabály a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja),
• a legalább 100 lakást, vagy használati egységet magában foglaló lakásszövetkezet alapszabálya küldöttgyűlés működését írhatja elő,
• a lakásszövetkezet tevékenységét irányító, közgyűlés által legfeljebb ötévi időtartamra választott, legalább háromtagú igazgatóság,
• a közgyűlés által legfeljebb ötévi időtartamra választott, legalább háromtagú felügyelőbizottság, amely a lakásszövetkezet egész tevékenységére kiterjedő folyamatos ellenőrzést végez,
• a lakásszövetkezet tisztségviselői: az igazgatóság elnöke és tagjai, illetőleg az ügyvezető elnök, továbbá a felügyelőbizottság elnöke és tagjai, illetőleg a bizottság feladatainak ellátásával megbízott személy, valamint – ha az alapszabály így rendelkezik – az ügyvezető igazgató. Az alapszabály további tisztségeket rendszeresíthet. (Lakásszövetkezeti törvény 15–33. §)

A társasház gazdálkodását az évenként elfogadott költségvetés alapján végzi. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költség-nemenként,
b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint
c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. (Társasházi törvény 47. §)

A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített – lejárt – követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
c) az a)–b) pont különbségének záró-egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát,
e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban, továbbá
g) a rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonostársanként a közös költség megosztásának a szervezeti működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban. (Társasházi törvény 48. §)

Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő vagy az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A társasház gazdálkodásának ellenőrzése a számvizsgáló bizottság jogkörébe tartozik.

A lakásszövetkezet tevékenységének pénzügyi forrását a tagok építéssel, a tagok és nem tag tulajdonosok fenntartással (üzemeltetés, karbantartás és felújítás) kapcsolatos befizetései és a lakásszövetkezet egyéb bevételei szolgáltatják. A lakásszövetkezet a vagyonával felel a tevékenységéből eredő tartozásaiért. Ha a lakásszövetkezet vagyona a tartozások fedezésére nem elegendő, a közgyűlés a tagokat és a nem tag tulajdonosokat pótbefizetésre kötelezheti. Vállalkozási tevékenység esetén az alapszabályban a tagok úgy rendelkeznek, hogy a vállalkozásból eredő kötelezettségek fedezésére a vállalkozással arányban álló vagyonrészt hoznak létre és különítenek el. Ebben az esetben a vállalkozásból eredő kötelezettségekért a lakásszövetkezet az elkülönített vagyonával felel és a tagok mentesülnek a teljes vagyoni felelősségtől. A nem tag tulajdonos azonban a lakásszövetkezet vállalkozási tevékenységéből eredő tartozásainak fedezése érdekében pótbefizetésre nem kötelezhető. (Lakásszövetkezeti törvény 45–46. §)

A felügyelőbizottság a lakásszövetkezet szerveinek működésével és a gazdálkodással kapcsolatos bármely ügyet megvizsgálhat, a lakásszövetkezet irataiba betekinthet, az éves beszámoló alapján véleményt nyilvánít a közgyűlés részére a lakásszövetkezet gazdálkodásáról; e nélkül az éves beszámoló tárgyában érvényes határozat nem hozható.

Összességében tehát a társasházak helyes gazdálkodásáért a közös képviselő vagy az intézőbizottság felel, amelyet választhatnak a tulajdonosok maguk közül vagy valamely gazdasági társaságot bíznak meg a közös képviselettel. A számvizsgáló bizottság bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, továbbá véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat.

A lakásszövetkezet alapjában véve nonprofit szervezet, amely a vagyonával felel a tevékenységéből eredő tartozásaiért. A lakásszövetkezet jogi személy, amelynek tevékenységét törvényi rendelkezések, az alapszabály és a közgyűlési/küldöttgyűlési döntések határozzák meg.

Ellenőrzés, törvényességi felügyelet

A törvényi szabályozás szigorodása ellenére is igen gyakori volt, hogy a társasházak a helytelen gazdálkodás következtében tömegesen kerültek a fizetésképtelenség közelébe. Egyre sűrűbbé váltak a közös képviselet elleni panaszok és elégedetlenségek, a bírói gyakorlatban is szaporodtak a kisebbségi jogokért küzdő vagy a közgyűlési határozatok érvénytelenítésére irányuló kereseti kérelmek. Ilyen körülmények között született meg az új jogi szabályozás, amely a társasház szerveinek, illetve e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyzőre ruházta (Társasházi törvény 27/A. §).

A jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház

• alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
• működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
• működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak. [Társas-házi törvény 27/A. § (2) bekezdés]

Ha a jegyző a működés fentiekbe való ütközését állapítja meg, felhívja a társasházat a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

A bíróság a jegyző keresete alapján az alábbiakat teheti:
a) megsemmisítheti a közgyűlés (2) bekezdés b) pontjába ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el,
b) a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve
c) – ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt az a) vagy b) pont szerint nem biztosítható – százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait. [Társasházi törvény 27/A. § (5) bekezdés]

2015. július 1-jétől hatályos a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet, amelynek 5. §-a értelmében a jegyző eljárása nem irányulhat a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való ellenőrzésére. A jegyző csupán a Társasházi törvény 27/A. § (2) bekezdésében foglaltak ellenőrzésére jogosult.

A lakásszövetkezet törvényességi felügyeletét a lakásszövetkezet székhelye szerint illetékes cégbíróság látja el a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény rendelkezései szerint. A lakásszövetkezet bármely tagja és nem tag tulajdonosa, illetőleg az állandó (időleges) használati jog jogosultja kérheti a bíróságtól a lakásszövetkezet, illetőleg annak szervei által hozott olyan határozat felülvizsgálatát, amely jogszabályba, a lakásszövetkezet alapszabályába vagy bármely belső szabályzatába ütközik. A jogsértő határozat felülvizsgálatára irányuló keresetet – a határozat közlésétől számított hatvannapos jogvesztő határidő alatt – a lakásszövetkezet ellen kell megindítani. A keresetindításnak halasztó hatálya nincs, de a bíróság a határozat végrehajtását felfüggesztheti. Az alapszabály kötelezővé teheti, hogy a jogsértő határozattal érintett tag a sérelmet – perindítás előtt – a felügyelőbizottságnak bejelentse. (Lakásszövetkezeti törvény 8–9. §)

III. Jogi szabályozás Svédországban

A társasházakra (ägarlägenheter) vonatkozó jogi szabályozást 2009-ben vezették be Svédországban, de az országban az 1930-as évek óta létezik a lakástulajdon egy közvetett formája is, az ún. lakhatási jog tulajdonlása (bostadsrätt), amely hasonlóságokat mutat a társasházzal.

A lakhatásijog-tulajdon kezelését a lakhatásijog-tulajdonosi társaság (bostadsrätts-förening) végzi, mely a Lakhatásijog-tulajdonról szóló törvény és a Gazdasági társaságokról szóló törvény hatálya alá tartozó jogi személy. A jogok itt nem ingatlan-tulajdonjogot, inkább immateriális vagyoni értékű jogot jelentenek. E jog társasági tulajdonrészt képez, melyhez egy meghatározott lakás használati joga kapcsolódik. Az ingatlan így a társaság tulajdonában van, a tagok pedig a tagsági jogviszonyukból eredően jogosultak az adott lakás használatára. Taggá társasági üzletrész vásárlásával lehet válni. A lakhatási jog tulajdonosának később rendszerint fizetnie kell a társaság által megállapított díjat és tagságért kell folyamodnia.

A lakhatásijog-tulajdonnak közhiteles nyilvántartása nincs, a társaságok rendelkeznek saját tagnyilvántartással, melyek viszont nyilvánosak.

A lakhatási jog tulajdonosa az adott lakást hitelbiztosítékként is felhasználhatja. Erről a társaságot értesíteni kell, a lakás elzálogosításának tényét pedig a társaságnak fel kell tüntetnie a lakások nyilvántartásában.

A lakhatásijog-tulajdonosi társaság tagjai nem felelnek a társaság adósságaiért, ugyanakkor, ha az épületet le kell bontani és nem lesz újjáépítve, a társaság felszámolás alá kerül, a tagok üzletrészeiknek megfelelően részesülnek annak vagyonából.

A Lakhatásijog-tulajdonról szóló törvény alapján a lakhatásijog-tulajdonhoz tartozó lakás csak a társaság valamely másik tagjának, ellenérték fejében és határozatlan időre engedhető át. A lakáshoz kapcsolódó lakhatási jogot a társaság ruházhatja át, a tag a későbbiekben a saját üzletrészét és az ahhoz fűződő jogokat értékesítheti. A társaság legalább három taggal, igazgatósággal, számvizsgálóval és belső szabályzattal kell rendelkezzen.

A társasházra (ägarlägenhet) hasonló szabályok vonatkoznak, mint a másfajta ingatlanokra. A tulajdonjog bejegyzése feljogosít a lakás feletti teljes rendelkezési jog gyakorlására, beleértve a bérbeadást és a lakás belső terével kapcsolatos változtatásokat. Miként más típusú ingatlanok esetében is, a társasházi lakást is lehetséges megterhelni vagy jelzálogot bejegyezni rá. Több társasházi lakás tulajdonlására is van lehetőség. A társasházi lakás megvásárlása és a jelzáloglevél kiadása illetékköteles. A társasházi lakás a családi házzal azonos módon adózik.

Egy társasházépület közös tulajdonban álló részei egy közös tulajdoni egységet képeznek, melyből minden lakáshoz tartozik egy meghatározott hányad. A közös tulajdon és a közös létesítmények kezelését a tulajdonosok egy közös tulajdonosi társaságon (samfällighetsförening) keresztül végzik, melynek ők a tagjai. A tulajdonosi társaság jogi személy melynek tevékenységét törvényi rendelkezések, az alapszabály és a taggyűlési döntések határozzák meg. A társaság speciális szabályoknak kell megfeleljen a finanszírozást és a közös részek jövőbeni fenntartásával kapcsolatos egyéb intézkedéseket illetően. A közös helyiségek és létesítmények kezelésének költsége a tulajdonosok között kerül felosztásra.

A rájuk vonatkozó jogszabályi rendelkezések mellett a lakhatásijog-tulajdonosi és a közös tulajdonosi társaságoknak saját szabályaik és előírásaik is vannak. A szabályzatokat a Svéd Cégnyilvántartó Hivatal (Bolagsverket) nyilvántartásba veszi, és minden tag kap belőlük egy példányt.

Társasházi és lakhatásijog-tulajdonosi kezelés és gazdálkodás

A lakhatásijog-tulajdonosi szervek Svédországban az alábbiak:

• a közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés,
• a közösség ügyintézését az intézőbizottság látja el,
• a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgálót kell választani.

Az évente egyszer megtartásra kerülő közgyűlés a társaság legfőbb döntéshozó szerve. A közgyűlésre minden tagot meghívnak, akik áttekinthetik a társaság tevékenységét. A közgyűlés határoz például az eredménykimutatásról és a mérlegről, csakúgy mint az intézőbizottság felelősség alóli mentesüléséről. Amennyiben több tag közösen birtokol egy lakhatásijog-tulajdonú lakást, úgy ők egy közös szavazattal bírnak. A közgyűlésen választják meg az intézőbizottságot és a számvizsgáló(ka)t. Amennyiben egy adott kérdés gyors eldöntése szükséges, az intézőbizottság rendkívüli közgyűlést hívhat össze. Ilyen esetben csak a meghívóban rögzített ügyben hozható döntés.

Az intézőbizottság az éves közgyűlésen kerül megválasztásra. Megválasztását követően a bizottság alakuló ülést tart, melyen megválasztják az elnököt, titkárt stb., majd a bizottság tagjait nyilvántartásba veszi a Svéd Cégnyilvántartó Hivatal. Az intézőbizottság a társaság végrehajtó testülete, felel az adminisztrációért és az ügyvitelért. Kezeli a tagsággal és a tagság megszűnésével kapcsolatos ügyeket, mint például amikor a lakhatási jog tulajdonosa elveszti tulajdonosi jogait. Az intézőbizottság felel emellett a napi ügyvitelért, a társaság gazdasági és pénzügyeiért, beleértve a tagok által fizetendő éves díj összegének meghatározását, melyre rendszerint évente egyszer, a költségvetés elkészítésekor kerül sor.

A számvizsgáló(k) megválasztására szintén az éves közgyűlésen kerül sor. A számvizsgálónak nem kell a társaság tagjának lennie, és nem lehet az intézőbizottság tagja, valamint más módon sem állhat kapcsolatban a társaság ügyvezetésével.

A lakhatásijog-tulajdonosi társaság tagjai részt vesznek a társaság tevékenységében, ily módon gazdasági érdekeiket is érvényesíteni tudják. A Lakhatásijog-tulajdonról szóló törvény biztosítja a gazdaságilag nem fenntartható beruházások elkerülését és azt, hogy a tagok rálátással legyenek a társaság tevékenységére. A lakások átruházására sem kerülhet sor gazdasági terv készítése nélkül. A gazdasági tervet az intézőbizottság készíti, és azt be kell nyújtani a Svéd Cégnyilvántartó Hivatalhoz, mely nyilvántartásba veszi. Két személynek kell tanúsítania, hogy a beruházás gazdaságilag fenntartható. A gazdasági terv a társaság tevékenységének gyakorlati és gazdasági összefoglalása, és lehetővé teszi a gazdaság tevékenységének értékelését.

A gazdasági terv tartalmazza, hogy milyen épületekkel rendelkezik a társaság, valamint a működési és fenntartási költségeket, továbbá a társaság által esetlegesen felvett kölcsönöket. A gazdasági terv tartalmát a Lakhatásijog-tulajdonról szóló rendelet szabályozza. A tervbe bármi belefoglalható, bizonyos dolgoknak ugyanakkor kötelezően szerepelniük kell benne. Felsorolja az épületben található lakásokat, és meghatározza az egyes lakásokhoz tartozó hozzájárulások (beruházási hányad) értékét, azaz hogy mennyit kell fizetnie minden tagnak a társasági üzletrészért. Meghatározza továbbá a tőke, a működési költségek és az adók első pár évre tervezett összegét, valamint a kiadásokat, beleértve például a társaság által felvett kölcsönöket. Tartalmazza például azt a költséget, amit fizetni kell a társaságnak a tulajdoni egységért, amit birtokol és ami tartalmazza a lakást, továbbá a fenntartás, felújítás és egyéb fontos intézkedések költségeit, rögzíti ezek finanszírozási hátterét, a folyó kiadásokat és bevételeket, úgyszintén a tulajdonosok által a havi díjon felül fizetendő fenntartási költségeket. Tartalmaznia kell továbbá egy gazdasági előrejelzést és egy érzékenységi elemzést.

A lakhatási jog tulajdonosok az intézőbizottság által megállapított éves díjat havi bontásban fizetik a társaság részére. A tulajdonos által fizetendő díj az épülettel kapcsolatos teljes közös költség ráeső hányadát fedezi, mely magában foglalja például a kölcsönökkel kapcsolatos kamat- és amortizációs költségeket, a működési költségeket, adókat, biztosítást, a javítási,- és fenntartási költségeket.

A társaság tulajdonszerzése rendszerint mind a társaság által felvett kölcsönből, mind a lakhatásijog-tulajdonosok által fizetendő előlegből kerül finanszírozásra. Az éves működési költség magában foglalja például az épületfenntartás, takarítás, szemétszállítás, hóeltakarítás, víz- és áramfogyasztás, fűtés, biztosítás és az adminisztráció költségeit. A vonatkozó szabályok szerint a társaságnak minden évben tartalékot kell képeznie a jövőbeli fenntartási költségek fedezésére. Valamennyi, az előbbiekben említett költséget fedeznie kell a lakhatásijog-tulajdonosok által fizetendő éves díjnak, mely általában a lakások mérete alapján kerül felosztásra. Az éves beszámoló informál a társaság bevételeiről és kiadásairól, úgyszintén a rendelkezésre álló tartalékokról, az aktívákról és passzívákról. A beszámolót minden tag megkapja az éves közgyűlésen.

A társasházi lakásokhoz tartozó közös tulajdonú részek kezelését alapvetően a lakástulajdonosok közösen végzik, egy közös tulajdoni társaság útján. Valamennyi tulajdonos tagja a társaságnak. A társaságra a tartalékképzés és a közös részek jövőbeli fenntartása tekintetében speciális szabályok vonatkoznak. A közös helyiségek és létesítmények kezelésének költségét a tulajdonosok közösen viselik. Néha előfordul, hogy bizonyos folyó költségeket, mint az áram- és vízdíjat lakásonként külön fizetik.

A lakhatásijog-tulajdonosi társaság és a társasházi közös tulajdonú társaság között a kezelést és a gazdálkodási kérdéseket illetően számos hasonlóság van. Az utóbbira vonatkozó szabályokat a Közös tulajdon kezeléséről szóló törvény tartalmazza. A társaság irányító szerve a közgyűlés, melyen valamennyi tag jogosult részt venni és a társaság ügyvezetéséről dönteni. Közgyűlést rendszerint évente tartanak, de rendkívüli esetben is lehetőség van rá. A társaság végrehajtó szerve az intézőbizottság, kijelölésére a közgyűlésen kerül sor. Az intézőbizottság feladata többek között az új létesítmények felépítésének és a meglévők kezelésének biztosítása. A létesítmények építésének, fenntartásának, felújításának finanszírozása érdekében a társaság díjakat számíthat fel a tagoknak, és újabb jelzálogot is bejegyeztethet. A társaság emellett forrást is tartalékolhat, mely bizonyos esetekben kötelező is, mint például vagyonvédelem, a társasház közös tulajdonú részeinek felújítása és karbantartása esetén.

Ellenőrzés, törvényességi felügyelet

Az éves közgyűlésen az intézőbizottsági tagok felelősségének vizsgálatára is sor kerül, ami törvény szerint kötelező napirendi pont. Minden tag esetén külön-külön döntenek arról, hogyan is képviselte az adott tag a társaságot. Az intézőbizottsági tagok nem szavazhatnak. Amennyiben felmentő döntés születik, úgy az azt jelenti, hogy a társaság jóváhagyja az intézőbizottság tevékenységét és nem támaszt követelést az intézőbizottsággal szemben.

Amennyiben nincs felmentés, úgy valamit tenni kell, például a társaság vagy a tagok keresetet nyújthatnak be a bíróságon a bizottság ügyvezetése által a társaságnak okozott veszteség megtérítése érdekében. A kártérítési keresetet alapesetben az éves közgyűlés megtartását követő egy éven belül kell benyújtani. Amennyiben a kereset alapjául szolgáló döntésről vagy tevékenységről a közgyűlés korábban nem volt teljeskörűen informálva, úgy a határidő három év.

Mindazonáltal, a társaság részére kártérítés csak akkor állapítható meg, ha az intézőbizottság a kötelezettségei teljesítése során szándékosan vagy gondatlanul kárt okoz a társaságnak. Az eljárásban a bizonyítási teher a keresetet benyújtó társaságon vagy magánszemélyen van, és az intézőbizottság felelősségének megállapításához komoly bizonyítékokra van szükség.

IV. Összegzés

Magyarországon a társasház szervei a közgyűlés, a közös képviselő vagy intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság. 2009-ben került a jogszabályba a gazdasági ellenőrzést segítő személy igénybevételének lehetősége. A társasház gazdálkodását az évenként elfogadott költségvetés alapján végzi. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít. Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő vagy az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A társasház gazdálkodásának ellenőrzése a számvizsgáló bizottság jogkörébe tartozik. Összességében tehát a társasházak helyes gazdálkodásáért a közös képviselő vagy az intézőbizottság felel, amelyet választhatnak a tulajdonosok maguk közül vagy valamely gazdasági társaságot bíznak meg a közös képviselettel. A számvizsgáló bizottság bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, továbbá véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot.

A lakásszövetkezet szervezete: a közgyűlés (a legalább 100 lakást, vagy használati egységet magában foglaló lakásszövetkezet alapszabálya küldöttgyűlés működését írhatja elő), az igazgatóság, a felügyelőbizottság és a lakásszövetkezet tisztségviselői.

A lakásszövetkezet tevékenységének pénzügyi forrását a tagok építéssel, a tagok és nem tag tulajdonosok fenntartással kapcsolatos befizetései és a lakásszövetkezet egyéb bevételei szolgáltatják. A lakásszövetkezet a vagyonával felel a tevékenységéből eredő tartozásaiért. A felügyelőbizottság a lakásszövetkezet szerveinek működésével és a gazdálkodással kapcsolatos bármely ügyet megvizsgálhat, a lakásszövetkezet irataiba betekinthet, az éves beszámoló alapján véleményt nyilvánít a közgyűlés részére a lakásszövetkezet gazdálkodásáról. A lakásszövetkezet alapjában véve nonprofit szervezet, amely a vagyonával felel a tevékenységéből eredő tartozásaiért.

Svédországban a lakhatásijog-tulajdon kezelését a lakhatásijog-tulajdonosi társaság végzi, amely jogi személy. Az ingatlan a társaság tulajdonában van, a tagok pedig a tagsági jogviszonyukból eredően jogosultak az adott lakás használatára. A lakhatásijog-tulajdonnak közhiteles nyilvántartása nincs, a társaságok rendelkeznek saját tagnyilvántartással, melyek viszont nyilvánosak.

A lakhatásijog-tulajdonosi társaság tagjai nem felelnek a társaság adósságaiért, de ha az épületet le kell bontani és nem lesz újjáépítve, a társaság felszámolás alá kerül, a tagok üzletrészeiknek megfelelően részesülnek annak vagyonából. A tulajdonosi társaság jogi személy melynek tevékenységét törvényi rendelkezések, az alapszabály és a taggyűlési döntések határozzák meg. A társaság speciális szabályoknak kell megfeleljen a finanszírozást és a közös részek jövőbeni fenntartásával kapcsolatos egyéb intézkedéseket illetően.

A lakhatásijog-tulajdonosi szervek Svédországban a közgyűlés, az intézőbizottság és a számvizsgáló. Az évente egyszer megtartásra kerülő közgyűlés a társaság legfőbb döntéshozó szerve. Az intézőbizottság a társaság végrehajtó testülete, amely felel az adminisztrációért és az ügyvitelért, továbbá a társaság gazdasági és pénzügyeiért. A számvizsgálónak nem kell a társaság tagjának lennie, és nem lehet az intézőbizottság tagja, valamint más módon sem állhat kapcsolatban a társaság ügyvezetésével.

A lakhatásijog-tulajdonosok az intézőbizottság által megállapított éves díjat havi bontásban fizetik a társaság részére. A tulajdonos által fizetendő díj az épülettel kapcsolatos teljes közös költség ráeső hányadát fedezi (ez magában foglalja például a kölcsönökkel kapcsolatos kamat- és amortizációs költségeket, a működési költségeket, adókat, biztosítást, a javítási és fenntartási költségeket).

A társasházra (ägarlägenhet) hasonló szabályok vonatkoznak, mint a másfajta ingatlanokra. A tulajdonjog bejegyzése feljogosít a lakás feletti teljes rendelkezési jog gyakorlására, beleértve a bérbeadást és a lakás belső terével kapcsolatos változtatásokat. Miként más típusú ingatlanok esetében is, a társasházi lakást is lehetséges megterhelni vagy jelzálogot bejegyezni rá. Több társasházi lakás tulajdonlására is van lehetőség. A társasházi lakás megvásárlása és a jelzáloglevél kiadása illetékköteles.

A társasházi lakásokhoz tartozó közös tulajdonú részek kezelését alapvetően a lakástulajdonosok közösen végzik, egy közös tulajdoni társaság útján. Valamennyi tulajdonos tagja a társaságnak. A társaságra a tartalékképzés és a közös részek jövőbeli fenntartása tekintetében speciális szabályok vonatkoznak. A közös helyiségek és létesítmények kezelésének költségét a tulajdonosok közösen viselik.

A lakhatásijog-tulajdonosi társaság és a társasházi közös tulajdonú társaság között a kezelést és a gazdálkodási kérdéseket illetően számos hasonlóság van. A társaság irányító szerve a közgyűlés, melyen valamennyi tag jogosult részt venni és a társaság ügyvezetéséről dönteni. Közgyűlést rendszerint évente tartanak, de rendkívüli esetben is lehetőség van rá. A társaság végrehajtó szerve az intézőbizottság, kijelölésére a közgyűlésen kerül sor. Az intézőbizottság feladata többek között az új létesítmények felépítésének és a meglévők kezelésének biztosítása. A létesítmények építésének, fenntartásának, felújításának finanszírozása érdekében a társaság díjakat számíthat fel a tagoknak, és újabb jelzálogot is bejegyeztethet. A társaság emellett forrást is tartalékolhat, mely bizonyos esetekben kötelező is.

Az éves közgyűlésen az intézőbizottsági tagok felelősségének vizsgálatára is sor kerül, ami törvény szerint kötelező napirendi pont. Amennyiben felmentő döntés születik, úgy az azt jelenti, hogy a társaság jóváhagyja az intézőbizottság tevékenységét és nem támaszt követelést a bizottsággal szemben. Amennyiben nincs felmentés, úgy valamit tenni kell, például a társaság vagy a tagok keresetet nyújthatnak be a bíróságon a bizottság ügyvezetése által a társaságnak okozott veszteség megtérítése érdekében. A kártérítési keresetet alapesetben az éves közgyűlés megtartását követő egy éven belül kell benyújtani. Amennyiben a kereset alapjául szolgáló döntésről vagy tevékenységről a közgyűlés korábban nem volt teljeskörűen informálva, úgy a határidő három év.

Mindazonáltal, a társaság részére kártérítés csak akkor állapítható meg, ha az intézőbizottság a kötelezettségei teljesítése során szándékosan vagy gondatlanul kárt okoz a társaságnak. Az eljárásban a bizonyítási teher a keresetet benyújtó társaságon vagy magánszemélyen van, és az intézőbizottság felelősségének megállapításához komoly bizonyítékokra van szükség.

Összehasonlítva a jogintézményeket, a magyar lakásszövetkezet és a svéd lakhatási jog tulajdonlása között sok hasonlóság van, noha lényegi különbségek is vannak a két forma között. A lakásszövetkezetben a lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. Az épület közös részei és a telek a lakásszövetkezet tulajdona, a lakás pedig a lakásszövetkezeti tag használatában vagy tulajdonában áll. Ha a lakás a lakásszövetkezet tulajdonában áll, a tagot meghatározott lakás állandó használatának a joga illeti meg, aki a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, illetve a használat jogát átruházhatja. Ezzel szemben a svéd lakhatási jog tulajdonlása esetében kizárólag egy gazdasági társaság tulajdonában van a földterület és a rajta álló ingatlan, a tagok pedig tőkerészesedésért cserébe kapják meg az adott lakás használati jogát.

A lakásszövetkezet alapítását be kell jelenteni a cégnyilvántartást vezető bíróságnak és a lakásszövetkezet a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre, amely az ingatlan-nyilvántartásban mint a tulajdonát képező föld, épületrész és lakás tulajdonosaként jelenik meg. Míg Svédországban a lakhatási jog tulajdonlása esetén a tulajdonjog közvetett, vagyis a lakás használati jogában testesül meg, így azt nem jegyzik be, addig Magyarországon a lakásszövetkezet tulajdonában álló lakásra a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni és ha egy lakásra több személynek van egyidejűleg használati joga, akkor e jog megoszlását használati jogi hányadok szerint kell bejegyezni.

Szintén sok hasonlóság van a magyar és svéd társasházak között, különösen a társasházai szervek, a közgyűlés, az éves közgyűlés szerepe és a tulajdonjog bejegyzése között. Azonban van néhány különbség is, mint például a törvényességi felügyeletben. Amíg Magyarországon a társasház szerveinek, illetve e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el, Svédországban a társaság vagy a tagok keresetet nyújthatnak be a bíróságon a bizottság ügyvezetése által a társaságnak okozott veszteség megtérítése érdekében.

A társaság részére kártérítés csak akkor állapítható meg, ha az intézőbizottság a kötelezettségei teljesítése során szándékosan vagy gondatlanul kárt okoz a társaságnak. Az eljárásban a bizonyítási teher a keresetet benyújtó társaságon vagy magánszemélyen van, és az intézőbizottság felelősségének megállapításához komoly bizonyítékokra van szükség. Magyarországon a közös képviselő felelőssége nagy, de megoldatlan probléma, ha szándékos vagy gondatlan károkozás történik. A jegyző társasház feletti törvényességi felügyelete nem ad megoldást arra az esetre, ha a közös képviselő jogaival visszaél. A jegyzőnek nincs hatásköre e vonatkozásban és gyakran megtörténik, hogy a tulajdonosok nem tudják bizonyítani a közös képviselő felelősségét.

Jenny Paulsson PhD
Associate Professor (docent) in Real Estate Planning and Land Law,
KTH – Royal Institute of Technology, Stockholm

Tünde Mitták PhD
Lawyer, student
SFEJ – Intensiv Swedish for Academics, Stockholm