Gondolatok a földforgalmi jogi szabályozás alá eső föld adásvételi és föld haszonbérleti szerződések jóváhagyási eljárásáról, jegyzői közzétételéről, az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásáról II.

2013. július 30-án lépett hatályba a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Törvény). A Jegyző és Közigazgatás XXVI. évfolyam, 5. számában ezen törvény és a kapcsolódó jogi szabályozás^[1]  alapján vizsgáltuk meg az elővásárlási jog intézményét, a földforgalmi szabályozás alá eső földekre (a továbbiakban: föld) megkötött adásvételi szerződés előzetes jóváhagyásának kérdéseit. Jelen cikk szerkezetileg és gondolatilag is az előző tanulmány folytatása.

V. A földre megkötött adásvételi szerződéssel kapcsolatos jegyzői eljárás (közzététel, hirdetményezés)

A jegyzőhöz az adásvételi szerződés a mezőgazdasági igazgatási szervtől érkezik be, ha a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött, és a tulajdonostól, ha nem kötött a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához.

A jegyző

1. az eladót legfeljebb ötnapos határidő tűzésével haladéktalanul felhívja a hiányosságok pótlására vagy a szerződés csatolására, ha a közzétételi kérelem hiányosan került benyújtásra, vagy annak mellékleteként nem csatolta az egységes okiratba foglalt adásvételi szerződést;^[2]

2. megtagadja a közzétételi kérelem teljesítését, és erről a kérelemhez csatolt iratok visszaküldésével egyidejűleg értesíti az eladót, illetve ha a közzétételi kérelem nem az eladótól származik, a kérelmezőt is, ha

a) az eladó a fenti hiánypótlásra történő felhívásnak határidőn belül nem tett eleget,

b) a közzétételi kérelem nem az eladótól származik;^[3]

3. haladéktalanul gondoskodik a közzétételi kérelemnek és mellékleteinek a föld fekvése szerint illetékes mezőgazdasági igazgatási szerv részére történő átadásáról, egyidejűleg értesíti a kérelmezőt, ha a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött szerződést a közzétételi kérelemhez csatoltan a jegyzőhöz nyújtják be. Ha a jegyző az átadást elmulasztja és ezáltal a közzétételi kérelem alapján olyan adásvételi szerződés kerül közzétételre, amely a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött, akkor a közzétételnek joghatása nincs;^[4]

4. hirdetményi úton közli az adásvételi szerződést a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival.

A Törvény 21. § (2) bekezdés első fordulata szerint „az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése az elektronikus tájékoztatási rendszer keretében működő kormányzati honlapon (a továbbiakban: kormányzati portál) történő közzététellel valósul meg”.^[5]

Ez a portál a https://hirdetmenyek.gov.hu oldal. Az érdeklődők is ezen a felületen kapnak tájékoztatást a hirdetményezett földekről. A főoldalon megjelenik a hirdetményező hivatal, a közzététel napja, az iktatási szám és az, hogy milyen ügylet került megkötésre.

A tárgyra kattintva jelennek meg a hirdetmény részletei, például a hirdetményező hivatal elérhetősége, a magyarorszag.hu portálon való közzététel időpontja, a jog gyakorlására nyitva álló határidő utolsó napja.^[6]

Az aloldal csatolmányok pontjában található a szerződés.

A fenti képen látható, ahogy a jegyző a Törvény 21. § (2) bekezdés második fordulatának eleget tett, mely szerint „a szerződésben felismerhetetlenné kell tenni az eladó és a vevő nevén, lakcímén vagy értesítési címén, valamint állampolgárságán kívül valamennyi természetes személyazonosító adatot”.^[7]

A közzététel során a jegyző az adásvételi szerződést anonimizálja, rávezeti a közzététel időpontját és az elővásárlásra jogosult jognyilatkozatának megtételére nyitva álló határidő első és utolsó napját, azzal a figyelemfelhívással, hogy e határidő jogvesztő.^[8]

Az így történő közzététel megfelel az adatvédelmi jogszabályoknak is.

Az anonimizálást és a záradékolást követően a jogszabályban meghatározott biztonságos elektronikus dokumentumtovábbító segítségével – az adásvételi szerződés beérkezését követő nyolc napon belül – megküldi a kormányzati portált üzemeltető szervezetnek (a továbbiakban: működtető szervezet).^[9]

A működtető szervezet a szerződést közzéteszi a kormányzati portálon a jegyző által az adásvételi szerződésen megjelölt közzététel napján, és ezzel egyidejűleg a közzététel időpontjáról és tartalmáról a jegyző részére elektronikus úton automatikus igazolást küld.^[10]

A jegyző köteles meggyőződni arról, hogy az adásvételi szerződés a kormányzati portálon közzétételre került. Ennek elmaradását haladéktalanul, igazolt módon jeleznie kell a működtető szervezetnek. Ha a működtető szervezet nem teszi közzé az adásvételi szerződést a jegyző által az adásvételi szerződésen megjelölt közzététel napján, a jegyző javítja a közzétételre megküldött szerződésen az időpontokat, és a javított szerződéspéldányt megküldi a működtető szervezetnek a kormányzati portálon való közzététel céljából.^[11]

Az eladó a hatósági jóváhagyás iránti kérelmet, illetve – ha a szerződés nem volt a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötve – a közzétételi kérelmet az adásvételi szerződés kormányzati portálon való közzétételéig vonhatja vissza. A hatósági jóváhagyás iránti kérelem visszavonását a mezőgazdasági igazgatási szervnek, a közzétételi kérelem visszavonását a jegyzőnek kell írásban bejelenteni. Előbbi esetben a visszavonásról a mezőgazdasági igazgatási szerv haladéktalanul értesíti a jegyzőt, majd az eljárás megszüntetésével egyidejűleg a hatósági jóváhagyás iránti kérelemhez csatolt iratokat visszaküldi az eladó részére. A közzétételi kérelem visszavonása esetén a jegyző a közzétételi kérelemhez csatolt iratokat a visszavonásra irányuló bejelentést követő nyolc napon belül visszaküldi az eladó részére. Ha a kérelem visszavonásáról szóló nyilatkozat a szerződés kormányzati portálon való közzétételét követően érkezik be, vagy a hatósági jóváhagyás iránti kérelem visszavonásáról az eladó a jegyzőnél nyilatkozik, a visszavonásnak joghatása nincs, az a szerződés közlésének hatályát nem szünteti meg.^[12]

A Törvény 21. § (3) bekezdés szerint „az elővásárlási jog jogosultja 30 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. A nyilatkozattételi határidő az adásvételi szerződésnek a kormányzati portálon történő közzétételét követő napon kezdődik. Az elővásárlásra jogosult – ide nem értve az államot megillető elővásárlási jog esetén a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervet és az önkormányzatot – a jognyilatkozatát a jegyző részére személyesen adja át. A Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv, illetve az önkormányzat a jognyilatkozatát a jegyzőnek megküldi, vagy a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv, illetve az önkormányzat képviseletében eljáró személy átadja a jegyzőnek. Az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az elővásárlásra jogosult az e bekezdésben meghatározott határidőn belül nem nyilatkozik.”^[13]

A jegyző tehát az adásvételi szerződésre vezetett záradékban napra pontosan tünteti fel a közzététel napját, a közlés első napját (amely a közzététel napját követő nap), a közlés utolsó napját (az elfogadó nyilatkozat benyújtására nyitva álló határidő utolsó napja), hogy a fenti határidő jogvesztő, és a levétel napját.

Felmerül a kérdés, hogy az elfogadó nyilatkozat szempontjából a Törvényben megadott időtartam, vagy a jegyző által napokban számolt időpont mérvadó. Akkor válik ez különösen jelentős problémává, ha a jegyző elszámolja a közzététel idejét. Erre az esetre irányadó a Kúria 2018. szeptember 26-án kelt, Kfv.VI.37.746/2017/8. számú ítélete. Az ítélettel érintett földre a felek 2016. május 4-én kötöttek adásvételi szerződést. A kifüggesztés előtt a szerződésre a jegyző rávezette, hogy a kifüggesztés kezdő napja 2016. május 5. Az elfogadó nyilatkozat megtételére előírt határidő 2016. július 7. „E határidő jogvesztő.” Az ekkor hatályos szabályozás szerint az elővásárlási jog jogosultja 60 napos jogvesztő határidőn belül tehetett az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot, és a szerződést a jegyző a hivatal hirdetőtáblájára függesztette ki.^[14]
A jegyző tehát elszámolta a napokat, mert 60 napos kifüggesztéssel, ha a közlés első napja 2016. május 5., akkor a közlés utolsó napja 2016. július 3., ami vasárnapra esett, ezért 2016. július 4., hétfői nap. A felperes 2016. július 6-án tett elfogadó nyilatkozatot. Ezt követően a jegyző megküldte a mezőgazdasági-igazgatási szervhez – alperes részére – az adásvételi szerződést és az elővételi nyilatkozatot. Az iratjegyzéken rögzítette, hogy a kifüggesztési eljárás során az elfogadó jognyilatkozat megtételére előírt határidő elszámolása miatt a szerződésre rossz határidő lett rávezetve, és az elfogadó nyilatkozat a 62. napon érkezett be a hivatalhoz. Az alperes a szerződést az eladó és vevő között hagyta jóvá, figyelemmel arra, hogy az elfogadó nyilatkozat a 62. napon érkezett be a hivatalhoz. Az eladó és vevő között létrejött szerződéssel szemben a Magyar Agrár-Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara Heves Megyei Szervezete sem nyújtott be kifogást. A határozattal szemben a felperes terjesztett elő kereseti kérelmet, hivatkozással arra, hogy elővásárlásra jogosultként tett elfogadó nyilatkozatát a jegyző által megállapított jogvesztő határidőn belül nyújtotta be.

Az alperes álláspontja szerint annak ismerete, hogy az elővásárlásra jogosultak az elfogadó nyilatkozatot a kifüggesztéstől számított hány napon belül tehetik meg, még a jogi képviselet nélkül eljáró személyek esetében is elvárható. Az Egri Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság a 2017. február 6-án kelt, 9.K.27308/2018/14. számú ítéletével kimondta, hogy a felperes keresete alaptalan. A Törvény 21. § (3) bekezdése azt szabályozza, hogy az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos (ma már 30 napos) jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. Nem azt tartalmazza, hogy a záradékon szereplő jogvesztő határidőn belül tehet elfogadó nyilatkozatot. A Törvény 21. § (9) bekezdése szerint pedig a (3)–(7) bekezdésben foglaltak megsértése esetén az elővásárlási jognyilatkozatot olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát az arra jogosult nem gyakorolta volna. Az ítélettel szemben a felperes nyújtott be fellebbezést. Az Egri Törvényszék mint másodfokú bíróság a 2017. május 5-én kelt, 2.Kf.20.049/2017/3. számú ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A törvényi határidőt nem írhatja felül a jegyző által meghatározott határidő. A felperes a Kúriához fordult bírósági felülvizsgálatot kérve. A Kúria a 2018. szeptember 26-án kelt, Kfv.VI.37.746/2017/8. számú ítéletével az Egri Törvényszék 2.Kf.20.049/2017/3. számú ítéletét hatályában fenntartotta. Rámutatott, hogy a jegyző záradékolási tévedése nem befolyásolhatja a 60 napos jogvesztő határidő kezdetét, tartalmát és annak elmulasztása következményeit. A jegyzői eljárás ilyen hibája a mezőgazdasági igazgatási szerv előtti eljárásban nem javítható ki. A Törvény 21. § (9) bekezdés pontosan meghatározza azon eseteket, amelyek alapján az elővásárlási jognyilatkozatot olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát az arra jogosult nem gyakorolta volna, ilyen eset például: ha az elővásárlási jog jogosultja a 30 napos jogvesztő határidőt elmulasztja, az elfogadó jognyilatkozatot nem foglalták legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba,^[15]
az elfogadó jognyilatkozat nem jelöli az elővásárlási jogosultság jogalapját.^[16]

Az elfogadó jognyilatkozat személyes átvételekor a jegyző

1. ellenőrzi az elővásárlásra jogosult – ide nem értve a földalapkezelő szervezetet és az önkormányzatot – személyazonosságát az elfogadó jognyilatkozatban szereplő természetes személyazonosító adatoknak a személyazonosító okmányban foglalt adatokkal való összevetésével, továbbá

2. az elővásárlásra jogosultat nyilatkoztatja arról, hogy az elfogadó jognyilatkozaton szereplő aláírását a saját kezű aláírásának ismeri el;

3/1. az elfogadó jognyilatkozaton az aláírásával igazolja, hogy az elfogadó jognyilatkozat az azt átadó elővásárlásra jogosulttól származik, aki az azon szereplő aláírást saját kezű aláírásának ismerte el,^[17]
és átveszi a jognyilatkozatot;

3/2. Ha a jegyző azt állapítja meg, hogy az elfogadó jognyilatkozat nem az azt átadó személytől származik, a jegyző az elfogadó jognyilatkozat átvételét megtagadja, és ennek tényét, valamint okát az elfogadó jognyilatkozaton rögzíti.^[18]

Ismert olyan álláspont a szakirodalomban, amely szerint az elfogadó (és visszavonó jognyilatkozat) személyes megtételét a jegyző jegyzőkönyvezéssel tudja bizonyítani. A jegyzőkönyvben fel kell tüntetni az adatokat tartalmazó személyazonosító okmányok számát és kibocsátásának idejét is.^[19]

A közzététellel foglalkozó jegyzőket és ügyintézőket 2024 nyarán megkerestük az átvétel gyakorlatával kapcsolatosan. Elmondták, hogy nem jellemző a jegyzőkönyvezés, kizárólag a záradékolás.

Álláspontom szerint adatvédelmi szempontból mindenképp érdemes az iratok átvételekor az ügyfélnek egy adatvédelmi tájékoztatót adni:

Gyakran felmerülő adatvédelmi kérdés az is, hogy az elővásárlási nyilatkozatot beadó személy mennyiben ismerheti meg az ügyben keletkezett iratanyagot. E kérdésben 2021 tavaszán a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) állásfoglalását kértem. A NAIH az Agrárminisztérium véleményét is kikérte, amely az alábbi:

„A megkeresésben ismertetett ügyben az iratbetekintési jog biztosítása, amennyiben annak gyakorlása során – összhangban a Hatóság fentebb hivatkozott gyakorlatával – az Infotv.-ben, illetve a vonatkozó jogszabályokban rögzített rendelkezéseknek megfelelően járnak el, az nem okozhat érdeksérelmet az adásvételben, és a kapcsolódó jegyzői, illetve bírósági eljárásban érintett feleknek. Az iratbetekintési jog érdeksérelem okozás nélküli gyakorlását a vonatkozó jogszabályi rendelkezések maradéktalan betartása biztosítja, az adatkezelő csak ezáltal tehet eleget a közérdekű adat kiadására, egyúttal a személyes adatok és a védett adatok védelmére irányuló törvényi kötelezettségének.”

A NAIH-2686-4/2021. számú állásfoglalásában az alábbi választ adta:

Az elővásárlási jogát gyakorolni kívánó személy részére megismerhetővé kell tenni minden olyan iratot, amely az eljárás során nyilvános volt (így az adásvételi szerződés záradékolt, anonimizált példánya), továbbá amelyek a részére megküldésre kerültek (pl.: iratjegyzék), vagy amelyet a rájelentkező maga nyújtott be a jegyző részére (ilyen pl. az elfogadó nyilatkozat). Ugyancsak megismerhetők a számára küldött levelek átvételét igazoló tértivevények is, mivel az azokon feltüntetett valamennyi adat ismert. Tekintettel arra, hogy egyes jogszabályi határidők esetleges be nem tartása sértheti az eljárás jogszerűségét, indokolt továbbá biztosítani, hogy a betekintést kérelmező személy megbizonyosodhasson ezen határidőkről, vagyis megismerhesse – az adásvételi szerződéshez hasonló módon történő anonimizálás mellett – a közzétételi kérelmet, a hirdetményt elfogadó nyugtát és az egyéb eljárási határidők számítása szempontjából releváns tértivevényeket, biztosítva ezzel az átláthatóságot és az eljárás szabályszerűségének érintett felek általi ellenőrzését is.

A szerződésre tett záradékkal kapcsolatos az Egri Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 2016. április 11-én kelt K. 27.064/2016/4. számú ítélete. A döntéssel érintett föld adásvételi szerződés került megkötésre, ekkor bizonyos eljárási szabályok másképpen folytak le, mint a jelenleg hatályos szabályozás alapján, azonban a záradékolás követelménye nem változott. Eladó, valamint vevő tehát 2015. március 12. napján adásvételi szerződést kötöttek a … hrsz.-ú szántó megjelölési külterületű ingatlanra. Az adásvételi szerződés kifüggesztésre került a Polgármesteri Hivatal hirdetőtáblájára, melyre a felperes elfogadó nyilatkozatot tett 2015. május 22. napján. A jegyző 2015. június 2. napján megküldte az adásvételi szerződést az illetékes Kormányhivatal – jelen ügyben alperes – Földhivatali Főosztályához hatósági jóváhagyás céljából. A mezőgazdasági igazgatási szerv az előzetes vizsgálatot követően az iratcsomagot megküldte a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara Megyei Szervezetének. A Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara Megyei Elnökségének 2015. augusztus 24-én kelt állásfoglalása szerint a szerződést a szerződés szerinti vevővel támogatta, az elfogadó jognyilatkozatot tevővel pedig nem támogatta a szerződés jóváhagyását. Az Agrárkamara állásfoglalásával szemben a felperes terjesztett elő kifogást. A községi Önkormányzat Képviselő-testületének 97/2015. (IX. 24.) számú önkormányzati határozata a felperest támogatta az adásvételi szerződés jóváhagyása során. A képviselő-testület határozata ellen nem került kereset benyújtásra.^[20]

Az alperes határozatával az adásvételi szerződés jóváhagyását megtagadta. Az iratanyagot újból átvizsgálva megállapította, hogy a kifüggesztett vételi ajánlatra a felperes ugyan határidőn belül tett elfogadó jognyilatkozatot, azon azonban a jegyző aláírásával nem igazolta személyazonosságát és az átvétel tényét, így az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok sérültek, miután alpereshez a négypéldányos elfogadó nyilatkozat úgy érkezett, hogy azon csak egy dátumbélyegző volt megtalálható. Az iratjegyzék ugyanakkor tartalmazta az elfogadó nyilatkozaton nem záradékolt tartalmi követelményt. A határozat ellen a felperes terjesztett elő kereseti kérelmet, melyben a határozat megváltoztatását és az adásvételi szerződés vele történő jóváhagyását kérte. Előadta, hogy az elfogadó jognyilatkozatot a közös önkormányzati hivatal melyik kirendeltségén nyújtotta be. Az eljáró ügyintéző a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően záradékolta az elfogadó nyilatkozatot, ezt a nyilatkozatot az ügyintéző felperesnek visszaadta, felperes a bíróság előtt bemutatta.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Hivatkozása szerint azért tagadta meg az adásvételi szerződés jóváhagyását, mert a felperes ugyan határidőben tett az adásvételi szerződésre elfogadó nyilatkozatot, azonban a jegyző aláírásával nem igazolta személyazonosságát és az átvétel tényét. Így azt állapította meg, hogy az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok sérültek. A bíróság megállapította, hogy olyan jegyzői hiba történt, mely a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárása során nem pótolható. A záradékolt nyilatkozatot ügyintéző a felperesnek adta, viszont az elfogadó nyilatkozat jegyzőnél maradó további példányain csak a dátumbélyegző került feltüntetésre, és ez lett alpereshez továbbküldve. Az alperes a benyújtott okiratok alapján dönt az adásvételi szerződés jóváhagyása során. A 21. § (4) bekezdésének sérelme állapítható meg, melynek jogkövetkezményét a 21. § (9) bekezdés szabályozza, amely szerint az elővásárlási jognyilatkozatot olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát az arra jogosult nem gyakorolta volna. Jelen esetben tehát nem az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szabályok sérültek az alperes megállapításával ellentétben, mert az elővásárlási jog gyakorlásának szabályait az eladó, a vevő és az elfogadó nyilatkozatot tevő sértheti meg. Fent leírtak alapján az Egri Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 2016. április 11-én kelt K. 27.064/2016/4. számú ítéletével a felperes keresetét elutasította. Az ítélettel szemben a felperes nyújtott be fellebbezést. Kérte az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését, az elsőfokú közigazgatási határozatra is kiterjedően és a közigazgatási szerv új eljárásra történő kötelezését. A fellebbező érvelése szerint a jognyilatkozat megtételére vonatkozó eljárásban az ügyfél a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelően járt el. Terhére nem eshet az a jegyzői hiba, melynek fennálltát az elsőfokú bíróság is megállapította. A fellebbező vizsgálta annak kérdését is, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárásában lett volna-e helye hiánypótlásnak és arra a végkövetkeztetésre jutott, hogy nem, ugyanakkor a tényállás tisztázási kötelezettség körében döntése meghozatala előtt a tényeket alaposabban kellett volna a közigazgatási szervnek feltárni. Az Egri Törvényszék mint másodfokú bíróság a 2016. szeptember 22-én kelt, 2.Kf.20.196/2016/4. számú ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Elismerte, hogy helytálló a fellebbező érvelése a tekintetben, hogy őt a jognyilatkozata megtételére vonatkozó eljárásban mulasztás nem terheli és ő hibát nem követett el, ugyanakkor a jelenleg hatályos és a közigazgatási határozat meghozatalakor hatályos jogi szabályozás nem tartalmaz arra az esetre rendelkezést, hogyha a közigazgatási szerv vagy a jegyző követ el hibát a reá vonatkozó eljárás során. A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a bíróságok által megállapított jegyzői hiba nem róható fel a felperesnek. A záradékolás elmaradásáról csak a határozatból szerzett tudomást, így nem volt módja korábban ezt a hiányosságot semmilyen módon jelezni vagy azt orvosoltatni. Állítása szerint a jegyzői hiba orvosolható lett volna az alperesi eljárásban, mert a hatóságnak a tényállást tisztáznia kellett volna, és nyilatkoztatni kellett volna arról a jegyzőt, hogy a hatáskörébe tartozó ellenőrzési eljárás lezajlott-e, csak annak a megküldött iratokon való feltüntetése maradt el. A jegyzői eljárásban elkövetett mulasztást a két hatóságnak hivatalból kellett volna egymás között rendeznie, és ezt nem a felperes terhére kellett volna értékelni az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadásával. A Kúria a 2017. november 8-án kelt, Kfv. 38.197/2016/6. számú ítéletével a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárásra kötelezte. A döntés szerint az alperesnek a tényállás tisztázása érdekében nyilatkoztatnia kellett volna a jegyzőt arról, hogy az elfogadó nyilatkozatnak az ellenőrzése megtörtént-e, és csak jegyzői mulasztásból maradt le az elfogadó nyilatkozatról a jegyzői igazolás. Mindezeknek a körülményeknek a kellő tisztázását követően hozhatott volna az alperes határozatot. Mivel az alperes a tényállást nem tisztázta, csak a rendelkezésre álló iratok alapján döntött, döntése azonban ellentétben állónak látszik az iratjegyzékkel és a felperes kezében maradó elfogadó nyilatkozat átvételét igazoló záradékkal, ezért ennek az ellentétnek a feloldására az alperesnek a megismételt eljárásban el kell járnia. A tisztességes eljárás követelménye és a jogorvoslathoz való jog biztosítása iránti alapvető igény megköveteli, hogy az ügyféli jogállással rendelkező felperes a hatósági eljárásban fellépjen, a rajta kívül álló személyek által elkövetett hibákkal szemben védekezhessen.

A bírói döntések között kutatva azt állapítottam meg, hogy más ügyek is kerültek amiatt a bíróság elé, mert a jegyző valamilyen elírási hibát vétett. Álláspontom szerint megfontolandó lehet a hirdetményezési eljárásba – a hagyatéki leltár felvételének eljárásával analóg módon – beépíteni egy olyan tájékoztatási procedúrát, melynek keretében a mezőgazdasági szerv részére küldendő iratcsomagot a jegyző a hirdeményezést követően anonimizálva megküldi a feleknek határidő tűzésével, azzal a felhívással, hogy amennyiben a határidő alatt nyilatkozatot nem tesznek, az iratcsomag megküldésre kerül a mezőgazdasági igazgatási szervnek.^[21]

A Törvény 21. § (10) bekezdés szerint „az elővásárlási jog jogosultja az elfogadó jognyilatkozatát a nyilatkozattételre nyitva álló határidő lejártáig a jegyzőhöz intézett jognyilatkozatával vonhatja vissza. A visszavonó jognyilatkozat megtételére az elfogadó jognyilatkozat megtételének szabályait kell megfelelően alkalmazni.”

A jegyző feladata tehát az elfogadó nyilatkozat jogszabályszerű záradékolása. „Ha a jegyző megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat az azt átadó elővásárlásra jogosulttól származik, ezt a tényt az elfogadó jognyilatkozaton az aláírásával igazolja, és azt átveszi. Ha a jegyző azt állapítja meg, hogy az elfogadó jognyilatkozat nem az azt átadó személytől származik, a jegyző az elfogadó jognyilatkozat átvételét megtagadja, és ennek tényét, valamint okát az elfogadó jognyilatkozaton rögzíti.”^[22]

A szakirodalom megerősíti, hogy „a jegyző nincs abban a helyzetben, hogy a jognyilatkozatok tartalmát is ellenőrizze, az azonban elvárható tőle, hogy teljességét ellenőrizze, és ha az elővásárlásra jogosult valamelyik törvényben előírt rendelkezésről nem nyilatkozik, azt megfelelően pótolja”.^[23]

Ezen tényeket mint hatósági igazolást, a jegyző köteles a záradékban rögzíteni. A záradék nem megfelelő tartalmú rögzítése az elővásárlói jognyilatkozat alaki érvénytelenségét vonhatja maga után!

Az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésének napja az a nap, amikor az adásvételi szerződés a kormányzati portálon közzétételre került,^[24]
az utolsó nap pedig a 30. nap.

A Rendelet 5. § (1) bekezdés szerint „a működtető szervezet a kormányzati portálról az adásvételi szerződést a jegyző által az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő utolsó napjaként az adásvételi szerződésen megjelölt napot követő legközelebbi munkanapon veszi le, ezzel egyidejűleg a levétel időpontjáról a jegyző részére elektronikus úton automatikus igazolást küld”. Továbbá „a jegyző a közzétételre megküldött adásvételi szerződésre a kormányzati portálról történő levétel napján rávezeti a levétel napját, valamint az elektronikus közzététel megtörténtének tényét. Az adásvételi szerződés tájékoztató jelleggel történő kifüggesztése esetén a jegyző a levétellel egy időben rávezeti a kifüggesztett szerződésre a levétel napját, és a kifüggesztett szerződéspéldányt az okirattárában helyezi el.”

Ha a határidő utolsó napja olyan nap, amelyen a polgármesteri hivatalnál a munka szünetel, a határidő a legközelebbi munkanapon jár le.^[25]

A Rendelet 13. § (5) bekezdés szerint „a működtető szervezet a kormányzati portálról az elektronikus tájékoztatót a jegyző által az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti jog gyakorlására nyitva álló határidő utolsó napjaként megjelölt napot követő legközelebbi munkanapon veszi le – a szerződéssel egyidejűleg –, és a levétel időpontjáról automatikus igazolást küld a jegyző részére”.

A Törvény 22. § (1) bekezdés szerint a jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő nyolc napon belül a beérkezett, illetve átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít,^[26]
és azt az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal és a kormányzati portált működtető szervezet által a közzétételről és a levételről küldött igazolással együtt megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv részére; vagy megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához nem kötött szerződés esetében az eladó részére. A jegyző az irattovábbítás tényéről – azzal egyidejűleg – értesíti az eladót.^[27]

Utóbbi esetben „az adás-vételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult az elfogadó jognyilatkozatának az eladóval történt közlése napján lép be. Több elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozata esetén az adás-vételi szerződés szerinti vevő helyébe a sorrendben előrébb álló elővásárlásra jogosult, több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti elővásárlásra jogosult lép.”^[28]

2024 nyarán a kormányhivataloknak küldött megkeresésben szerepelt az iratjegyzékre vonatkozó tájékoztatáskérés is. A kormányhivatalok egyhangúlag megerősítették, hogy a jegyzői iratjegyzékekkel elégedettek, és nem szükséges egységes iratjegyzékforma kidolgozása. A Fejér Megyei Kormányhivatal pontosabb eligazítást is adott az iratjegyzék formájára, amely szerint az alábbi iratjegyzékforma megfelelő:

^[q] Az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adásvételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII. 12.) Kormányrendelet (a továbbiakban: Rendelet), a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.), a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.).

^[2] A Rendelet 3. § (1) bek. alapján.

^[3] A Rendelet 3. § (2)–(3) bek. alapján.

^[4] A Rendelet 3. § (3a) bek. alapján.

^[5] https://hirdetmenyek.gov.hu/, letöltés ideje: 2024.07.26.
A Törvény 21. § (2) bek. harmadik fordulata szerint „a szerződés tájékoztató jelleggel a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat polgármesteri hivatala hirdetőtábláján is kifüggeszthető az elektronikus közzététellel megegyező időtartamra.” A Rendelet 3. § (7) bek. szerint a kifüggesztett szerződést is anonimizálni és záradékolni kell, továbbá rá kell vezetni, hogy a kifüggesztés nem minősül az adásvételi szerződés közlésének.

^[6] https://hirdetmenyek.gov.hu/reszletezo/2077201, letöltés ideje: 2024.07.26.

^[7] Az ábrán a zöld anonimizálás származik a szerzőtől.

^[8] A Rendelet 3. § (4) bek. alapján.

^[9] A Rendelet 3. § (5) bek. szerint.

^[10] A Rendelet 3. § (6) bek. alapján.

^[11] A Rendelet 3. § (6) bek. alapján.

^[12] A Rendelet 4. § alapján.

^[13] A Törvény 21. § (3a) bek. szerint „a más jogszabály alapján elővásárlásra jogosult is a (3) bekezdés szerinti határidőn belül és az e §-ban foglaltak szerint tehet elfogadó jognyilatkozatot”.

^[14] 2023. július 1-jétől 30 napra csökkent a nyilatkozattétel időtartama.

^[15] A Törvény 21. § (5) bek. alapján.
A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 325. § (1) bek. szerint „teljes bizonyító erejű a magánokirat, ha
a) a kiállító az okiratot saját kezűleg írta és aláírta,
b) két tanú igazolja, hogy az okirat aláírója a részben vagy egészben nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el; igazolásként az okiratot mindkét tanú aláírja, továbbá az okiraton a tanúk nevét és – ha törvény eltérően nem rendelkezik – lakóhelyét, ennek hiányában tartózkodási helyét olvashatóan is fel kell tüntetni,
c) az okirat aláírójának aláírását vagy kézjegyét az okiraton bíró vagy közjegyző hitelesíti,
d) az okiratot a jogi személy képviseletére jogosult személy a rá vonatkozó szabályok szerint megfelelően aláírja,
e) ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos az általa készített okirat szabályszerű ellenjegyzésével bizonyítja, hogy az okirat aláírója a más által írt okiratot előtte írta alá vagy aláírását előtte saját kezű aláírásának ismerte el,
f) az elektronikus okiraton az aláíró a minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el, és – amennyiben jogszabály úgy rendelkezik – azon időbélyegzőt helyez el,
g) az elektronikus okiratot az aláíró a Kormány rendeletében meghatározott azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással hitelesíti, vagy
h) olyan, törvényben vagy kormányrendeletben meghatározott szolgáltatás, vagy zárt rendszerben alkalmazott, tanúsított bizalmi szolgáltatás keretében jött létre, ahol a szolgáltató az okiratot a kiállító azonosításán keresztül a kiállító személyéhez rendeli és a személyhez rendelést a kiállító saját kezű aláírására egyértelműen visszavezethető adattal együtt vagy az alapján hitelesen igazolja; továbbá a szolgáltató az egyértelmű személyhez rendelésről kiállított igazolást elektronikus dokumentumba kapcsolt, elválaszthatatlan záradékba foglalja és azt az okirattal együtt legalább minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus bélyegzővel és minősített időbélyegzővel látja el,
i) törvény eltérő rendelkezése hiányában – a kiállító szóbeli nyilatkozatát az E-ügyintézési tv. szerinti elektronikus ügyintézést biztosító szerv vagy a szolgáltatás használatára jogosult egyéb szerv a Kormány rendeletében meghatározottak szerint mesterséges intelligenciával támogatott szolgáltatás szerint írásbeli formátumba alakította, az írásbeli formátumba alakított nyilatkozat tervezetét a kiállító jóváhagyta, és dokumentum a Kormány rendeletében meghatározottak szerint hitelesítve lett.”
A Pp. 325. § (2) bek. szerint „ha az okirat aláírója nem tud olvasni, illetve nem érti azt a nyelvet, amelyen az okirat készült, csak akkor jön létre teljes bizonyító erejű magánokirat, ha magából az okiratból kitűnik, hogy annak tartalmát a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy az okirat aláírójának megmagyarázta”.
A Pp. 325. § (3) bek. szerint „a teljes bizonyító erejű magánokirat az ellenkező bizonyításáig teljes bizonyító erővel bizonyítja, hogy az okirat aláírója az abban foglalt nyilatkozatot megtette, illetve elfogadta vagy magára kötelezőnek ismerte el”.

^[16] A Törvény 21. § (5) bek. alapján.

^[17] A Rendelet 5. § (1b) bek. alapján.

^[18] A Törvény 21. § (4) bek. alapján.

^[19] Dr. Olajos István: A mezőgazdasági földek tulajdonszerzésének és használatának engedélyezéséhez kapcsolódó egyéb eljárások (jegyző, helyi földbizottság). https://kozszov.org.hu/dokumentumok/UMK/09_Forum_Mezogazdasagi_foldek.pdf, letöltés ideje: 2024.07.30.

^[20] A Fétv. ekkor hatályos szabályozása szerint a Nemzeti Agrárkamara állásfoglalásával szembeni kifogás a települési önkormányzat képviselő-testületénél volt beterjeszthető.

^[21] A hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény 31/A. § alapján a jegyző a leltár elkészítését követően tájékoztatja a feleket az eljárás során az általa beszerzett adatokról, a hagyaték tárgyához tartozó ismertté vált vagyontárgyakról, a biztosítási intézkedések kérelmezésének lehetőségéről, valamint iratbetekintési jogukról, az eljárás menetéről, jogaikról, kötelezettségeikről, az eljárás várható költségeiről, és a feleket, hogy a felhívás kézhezvételétől számított nyolc napon belül jelentsék be, ha az (1) bekezdés szerinti tájékoztatásban foglaltakon felül további, a hagyaték tárgyához tartozó vagyontárgy rögzítése szükséges a leltárban. A közjegyzőhöz csak ezen 8 nap lejártát követően küldi meg a leltárt a jegyző.

^[22] Dr. Füredi Szabolcs – Dr. Szalai Adrienn: Termőföldtulajdon forgalma – eljárás. Jegyző és Közigazgatás 2016/3.

^[23] Dr. Olajos István: A mezőgazdasági földek tulajdonszerzésének és használatának engedélyezéséhez kapcsolódó egyéb eljárások (jegyző, helyi földbizottság). https://kozszov.org.hu/dokumentumok/UMK/09_Forum_Mezogazdasagi_foldek.pdf, letöltés ideje: 2024.07.30.

^[24] A Rendelet 3. § (4) bek. első fordulata alapján.

^[25] A Rendelet 5. § (1a) bek. alapján.

^[26] A Rendelet 5. § (3) bek. taxatíve felsorolja az iratjegyzék elemeit, eszerint „az iratjegyzéknek
a) az elfogadó jognyilatkozatot benyújtó természetes személy
aa) természetes személyazonosító adatait,
ab) lakcímét,
b) az államot, illetve az önkormányzatot megillető elővásárlási jog esetén az elővásárlási jog gyakorlására jogosult szervezet, illetve a képviseletében eljáró személy
ba) megnevezését, illetve a képviselő családi és utónevét, valamint a képviselet jogcímét,
bb) székhelyét, illetve a képviselő lakcímét, valamint
c) a jognyilatkozat benyújtásának időpontját
kell tartalmaznia.”
A Rendelet 5. § (4) bek. szerint „ha nem került elfogadó jognyilatkozat benyújtásra, az iratjegyzékben ennek tényét kell rögzíteni”.
A személyazonosító jel helyébe lépő azonosítási módokról és az azonosító kódok használatáról szóló 1996. évi XX. törvény 4. § (4) bek. szerint „természetes személyazonosító adat a polgár
a) családi és utóneve, születési családi és utóneve,
b) születési helye,
c) születési ideje és
d) anyja születési családi és utóneve.”

^[27] A Rendelet 5. § (2) bek. alapján.

^[28] A Törvény 22. § (1)–(2) bek. alapján.