Mottó: „Értéknek kell tekinteni az emberi sokféleséget. Eközben a legfontosabb
mércét az emberi jogok jelentik, amelyek a kisebbségekre éppúgy érvényesek,
mint a többségre. Csak az érdemel elismerés helyett kritikát, aki ezeket nem
tartja tiszteletben.”

(Lutz Van Dijk)

Olvasóink kérdezték – a Jegyzo.hu válaszol

Mint ahogyan azt az előző írásban is taglaltam a társasházak ügyészségi törvényességi felügyeletét elsőként a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) módosításáról rendelkező 2009. évi LXXXIX. törvény vezette be 2010. január 1-jei hatállyal. Sajnos azonban e vonatkozásban kialakult joggyakorlatról nem beszélhetünk, hiszen a Tht. 27/A. §-ában rögzített rendelkezés mintegy fél évig volt hatályban. A szóban forgó szakasz szerint a társasház szerveinek, illetve e szervek működésének törvényességi felügyeletét az ügyészség a rá irányadó szabályok szerint látta el.

2014. február 1-jei hatállyal a törvényben úgy jelent meg a jegyző törvényességi felügyeleti jogköre a Tht. 27/A. §-ában, hogy a jegyző az egyesülési jogról, a közhasznú jogállásról, valamint a civil szervezetek működéséről és támogatásáról szóló 2011. évi CLXXV. törvénynek (a továbbiakban: Civil törvény) a civil szervezetek feletti törvényességi ellenőrzés szabályainak megfelelő alkalmazásával látta volna el ezen feladatait. Kialakult joggyakorlatról ezen szabályozás tekintetében sem beszélhetünk, hiszen a rezsicsökkentéssel és a fogyasztóvédelemmel kapcsolatos egyes törvények módosításáról szóló 2014. évi XI. törvény (a továbbiakban: Rcstv.) 4. § (1) bekezdése módosította az eredetileg elgondolt jogtechnikai megoldást. 2014. február 18-ától ugyanis a Civil törvényre vonatkozó utalás kikerült a jogszabályból, taxatíve felsorolva a jegyző hivatalbóli ellenőrzési jogosítványait. Részletes eljárási szabályokat azonban a törvényhozó nem határozott meg.

Mint ahogyan ennek hiányát az előző lapszámban közölt írás is részletesen kifejti, e tekintetben még szükség van jogalkotói lépésekre. A tulajdonosok bizonyára és valahol jogosan is érezhetik azt, hogy a valódi problémamegoldásban maguk maradtak. Azt azonban feltétlenül látni kell, hogy egy teljesen új jogintézmény bevezetéséről van szó, aminek a helyes vagy helytelen hatáskör-telepítését a jogalkalmazói munka fogja igazolni.

A törvényességi felügyelet a jegyzői feladatkörökben teljesen újszerű eljárás, mégpedig olyannyira, hogy valójában csak a jogszabály-módosítási eljárást, indokolásokat alaposan ismerő jegyzők, illetve a jogrendünket globálisan szemlélő jogalkalmazók számára válik egyértelművé, hogy arra a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) szabályait alkalmazni nem lehet. Az azonban, hogy akkor milyen eljárási normák alapján tegyenek eleget a jegyzők a törvényben foglalt kötelezettségeiknek, reguláció nélkül maradt. Így valóban érzékelhetik azt a tulajdonosok, hogy az „ahány ház, annyi szokás” gyakorlata jelenik meg a társasházi törvényességi felügyeleti jogkör ellátása során, ami hosszú távon nyilvánvalóan nem tartható, hiszen a jogbiztonság követelményének nem felel meg.

Gyakori a jogalkalmazásban, hogy joghézag esetén az analogia legis-hez nyúlunk a hiátus kitöltése érdekében. A törvényességi felügyeleti eljárás vonatkozásában támpontot jelenthet a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény (a továbbiakban: Mötv.) 132. §-ában foglalt, a helyi önkormányzatok törvényességi felügyelete. A hivatkozott szakasz (2) bekezdése értelmében a kormányhivatal törvényességi felügyeleti eljárásának célja a helyi önkormányzat képviselő-testülete, bizottsága, részönkormányzata, polgármestere, főpolgármestere, megyei közgyűlés elnöke, társulása, jegyzője működése jogszerűségének biztosítása. Míg a kormányhivatal a helyi önkormányzatok törvényességi felügyelete tekintetében az alábbiakat vizsgálja:

–  a szervezetének, működésének, döntéshozatali eljárásának jogszerűségét,

– a döntéseinek (rendelet, határozat) jogszerűségét,

– a törvényen alapuló jogalkotási, továbbá jogszabályon alapuló döntési és feladat-ellátási (közszolgáltatási) kötelezettségének teljesítését;

addig a jegyző a társasházak vonatkozásában ellenőrzi a következőket:

– alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,

– működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és

– működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

Jogszabálysértés észlelése esetén a kormányhivatal is elsőként felhívja az érintettet a jogszabálysértés megszüntetésére. A társasházak törvényességi felügyeleti eljárása esetén szintén ez az első jogi aktus, amit a jegyző megtehet. Mindkét esetben adott a bírósági út lehetősége, noha azért a kormányhivatalok eljárását érintően jóval részletesebb a szabályozás és bővebb az alkalmazható jogcselekmények eszköztára. Tekintettel arra, hogy a kormányhivatal törvényességi felügyelete a helyi önkormányzatokra terjed ki, valóban a jelenleg hatályos jogszabályoknak megfelelően került megállapításra az egyedi ügyben, hogy „a jegyző társasházak törvényességi felügyeletével kapcsolatos eljárására a kormányhivatal törvényességi felügyeleti jogköre nem terjed ki.”

Ahogyan a fentiekben vázolt párhuzamból látható, a törvényességi felügyelet a jogszabálysértések orvoslását célozza, azonban az érintett szervek (önkormányzatok, illetve társasházak) „demokratikus működésébe” történő beavatkozásra egyik esetben sincs jogi felhatalmazás. Ezt erősíti az is, hogy főszabályként sem a kormányhivatal, sem a jegyző nem hívhatja össze a döntéshozó szerv ülését.

Társasházak tekintetében még szigorúbb a jogalkotó, hiszen míg a kormányhivatal akkor hívhatja össze a képviselő-testület (társulási tanács) ülését, ha a polgármester a kormányhivatal ez irányú javaslatának 15 napon belül nem tesz eleget, addig a társasházaknál a jegyző csak akkor hívhatja össze a közgyűlést, ha arra a bíróság őt feljogosította.

Mindezek után egyfelől jogosan merül fel az olvasókban, hogy milyen megoldást jelent a társasházak számára a jegyző törvényességi felügyelete. Másfelől nem jelentéktelen az a kérdés sem, hogy mit tehet a jegyző egy olyan feladatkör kapcsán, amelynek részletszabályai nincsenek kidolgozva. Jelen írás elsősorban nem a hatályos jogszabályok értelmezését célozza, mint inkább – az olvasói hozzászólások, kérdés megválaszolásán keresztül – újabb aspektusból kíván rávilágítani a társasházak valós jelenére.

Illetékesség és hatáskör

A jogszabály teljesen konkrétan megfogalmazza, hogy a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye. Ez mind tulajdonosi, mind jegyzői oldalról azt jelenti, hogy elsőként azt kell megvizsgálni, hogyvan-e értelme egyáltalán a jegyzőhöz fordulni, illetve van-e kompetenciája adott ügyben eljárni a jegyzőnek. Amennyiben a tulajdonosok nem csupán a közös képviselői csínytevések elszenvedői, hanem olyan szabálytalanságot észlelnek, amely akár szabálysértést, akár bűncselekményt valósít meg, érdemes mérlegelni, hogy melyik utat választják. Rögtön az illetékes eljáró szervhez fordulnak (járási hivatal, rendőrség) vagy a jegyző felé jelzik elsődlegesen a törvénytelenséget. A helyes választási lehetőséget az íróasztal mögül nehéz megmondani, nehéz ebben jó tanácsot adni. Annyi viszont mindenképpen hasznos lehet, hogy mit kell a döntés során mérlegre tenni.

Tudni kell, hogy adott társasház életét, kapcsolati rendszerét, a belső viszonyokat leginkább a tulajdonosok ismerik. A jegyző e tekintetben mindig is kívülálló lesz és – hacsak nem volt részese társasházi konfliktusnak – gyors és igazán hatékony megoldást nem biztos, hogy tud nyújtani. Tulajdonképpen ez nem is vethető fel neki, hiszen részletes eljárási szabályok hiányában bizony nincs könnyű dolga. A másik nehézség, hogy a jogszabály pontosan körvonalazza a jegyzők mozgásterét, így például a kisebbségi jogok érvényesítése nem tartozik a hatáskörükbe, az a Tht. 42. §-a értelmében továbbra is bírósági úton érvényesíthető. Elsőként tehát azt kell tisztázni, hogy a társasház jogszerűtlen működésében mi a legfőbb ok: a szervezeti és működési szabályzat (a továbbiakban: SZMSZ) törvényellenessége, jogszabálysértő közgyűlési határozat, közgyűlési határozat nem megfelelő végrehajtása, a kisebbségi jogok sérülése, a közös képviselő személye vagy éppen a tulajdonosok közötti belső konfliktus. A jegyző törvényességi felügyeleti eljárása csak az első három ok esetére terjedhet ki, ezért csak ezek fennállása esetén érdemes a jegyzőhöz fordulni. Noha a jogszabály a hivatalbóli ellenőrzés eseteiként sorolja fel ezen lehetőségeket, nyilvánvaló, hogy a felügyeleti jogkör kérelemre is gyakorolható. Az analógia e tekintetben is segít eligazodni, hiszen míg a kormányhivatalok az önkormányzatok jogi aktusairól (önkormányzati rendelet megalkotása, határozathozatal, közszolgáltatási kötelezettség teljesítése) értesülnek, addig a társasházak jogszabálysértő határozatairól, jogellenes működésről, az alapító okirat és SZMSZ törvénybe ütközéséről a jegyzők nem kapnak hivatalos tájékoztatást. Így ez utóbbi esetben a kérelemre indult eljárás nem zárható ki. Amennyiben viszont bejelentés vagy panasz érkezik a jegyzőhöz, úgy a felsoroltakat köteles hivatalból ellenőrizni.

Mérlegelni kell a társasház aktuális pénzügyi helyzetét. A tulajdonosoknál jobban senki nem tudja, hogy éppen a fizetésképtelenség szélén állnak-e vagy sem. A jegyzők közigazgatási szakemberek és kompetenciájuk sincs arra, hogy a társasház könyvelését ellenőrizzék, elemezzék, fizetésképtelenségét megállapítsák. Ily módon, amennyiben ennek veszélye nem a tulajdonosok terhére írható, nem elegendő csak a jegyzőhöz fordulni.

Jó esetben – bűncselekmény gyanúja esetén – a jegyző megteszi a feljelentést, hiszen a büntetőeljárásról szóló 1998. évi XI. törvény (a továbbiakban: Be.) 171. § (2) bekezdése értelmében a hivatalos személy köteles a hatáskörében tudomására jutott bűncselekményt – ha az elkövető ismert, annak megjelölésével – feljelenteni. Természetesen a jegyző egyáltalán nem marasztalható el, ha e vonatkozásban az óvatosság mércéjével él, hiszen a hamis vád éppúgy veszélyes lehet, mint a bűncselekmény gyanújának elhallgatása. Voltaképpen a jogszabály azt sem mondja meg, hogy a jegyzőnek mennyi ügyintézési határideje van és miután a Ket. szabályait sem lehet alkalmazni, elképzelhető, hogy valóban nem válaszol gyorsan és a „9. hónapban sem tart sehol” a társasház ügye. A Tht. 27/A. § (4) bekezdése ugyanis csak annyit ír elő, hogy amennyiben a jegyző a társasház működésének törvénybe ütközését állapítja meg, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat. A jogszabály tehát nem mondja meg, hogy a jegyzőnek mennyi határidőn belül kell megállapítania a társasház törvénybe ütközését.

További mérföldkövet jelent a döntés során a közös képviselő személyének az ismerete. Ebben megint csak a tulajdonosok rendelkeznek a legtöbb információval. Tehát a kulcs a megoldáshoz valójában mindig a tulajdonosok kezében van. Jogalkotással csak a tulajdonosi jogok védelmének eszközei teremthetők meg, de a jó megoldás mindig a védendő joggal érintett jogalanyoknál van. Természetesen a kellő empátiával rendelkező jegyző nagyon sokat segíthet a társasházi tulajdonosi közösségnek, de önmagában nem elegendő. Ahogyan a Tht. 27/A. § (3) bekezdése előírja, hogy a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni, úgy a tulajdonosoknak is meg kell adniuk valamennyi információt a jegyzőnek, ha ők kezdeményezik az eljárást.

Nehézséget jelenthet az eljárások során, ha a társasházi problémák a 2014. február 1-jei új szabályozás előtt keletkeztek és esetleg egy peres eljárás végén fordulnak a tulajdonosok a jegyzőhöz. Miután bírósági eljárás esetén a jegyzőnek hatásköre nincs, ez esetben a jegyző eljárni nem tud. Még az is nehézséget jelenthet adott esetben, ha már ítélettel rendelkezik a pert indító kisebbség, de az nem emelkedett még jogerőre. Mindenki előtt ismert az a leleményes közös képviselői magatartás, hogy az ítéletet a közös képviselő egyszerűen nem veszi át, így az jogerőre csak hosszú hónapok után emelkedik. Egy fizetésképtelenség közelébe jutó társasháznál ezen hosszú hónapok tétlen kivárása végzetes lehet. Ez esetben a jegyzőhöz csak akkor érdemes fordulni, ha azt nem ugyanazon a jogalapon kezdeményezik, mint a peres eljárást. Így például, ha a közgyűlési határozat érvénytelensége iránti per azért indult, mert valamely közgyűlési határozat(ok) a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével járt(ak), úgy azon a jogalapon, hogy egy későbbi közgyűlési határozat jogszabályba, alapító okiratba vagy szervezeti-működési szabályzatba ütközik, még lehet fordulni a jegyzőhöz. Ez esetben a jegyző sem hivatkozhat arra, hogy polgári peres eljárás van/volt folyamatban.

Kérdésként merült fel, hogy adott esetben ki az illetékes jegyző. Az új szabályozás valóban nem ad erre pontos iránymutatást, hiszen a törvény szövege csak annyit mond, hogy a társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el.

Itt főképpen arra tudunk hagyatkozni, hogy a jogszabály kontextusából a társasház címe szerinti illetékesség a leginkább kézenfekvő és ezt a joggyakorlat is megerősíti.

Összegzés

Tulajdonosi oldalról tekintve a problémakört elmondható, hogy a társasház törvényes működésének biztosítása elsődlegesen a tulajdonosok kötelezettsége. A megfelelő működés biztosításának záloga lehet ezért, hogy a tulajdonosok közül azokat érdemes beválasztani a számvizsgáló bizottságba, akik valamennyire rendelkeznek gazdasági, pénzügyi ismeretekkel. A közös képviselőt gondosan kell megválasztani, leinformálható, jó referenciákkal rendelkező céget vagy hozzáértő tulajdonostársat érdemes megbízni. Gazdasági társaság esetén érdemes utánanézni a http://www.e-cegjegyzek.hu weboldalon a cég adatainak, illetőleg a http://e-beszamolo.kim.gov.hu honlapon a társaság beszámolójának.

Törvénysértés észlelése esetén mérlegelni kell a lehetséges jogi eszközöket, a jogszabálysértés súlyát, okát, a tulajdonosi közösség viszonyrendszerét. Elsődlegesen érdemes a tulajdonostársakra támaszkodni, összefogni és házon belül megoldani a problémát. Mindig ez a leghatékonyabb. A Tht. értelmében a közös képviselő bármikor felmenthető,  sőt a 49. § (6) bekezdése értelmében azonnali hatállyal is. Nem érdemes hosszú mandátumot biztosítani olyan közös képviselő számára, aki a tulajdonosi jogok gyakorlását súlyosan korlátozza (mint például a Közgyűlési Határozatok Könyvébe való iratbetekintés megtagadása). Amennyiben nincs meg a tisztségviselő felmentéséhez szükséges többségi szavazat és másként nem biztosítható a társasház törvényes működése, a fentiekben vázolt esetekben a jegyzőhöz lehet fordulni.

Megeshet, hogy egy tulajdonostárs már keresettel fordult a bírósághoz valamely közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása érdekében. Ez nem zárja ki azt, hogy a jogszabálysértő határozat bírósági felülvizsgálatát a jegyző a Tht. 27/A. § (4) bekezdése szerinti keresetében kérje. Ez esetben a kereseteket a bíróság a perek egyesítésével bírálja el. Súlyos törvénysértés esetén érdemes valamennyi, eljárásra hatáskörrel rendelkező szervet megkeresni. Ma még nem igazán mondható el, hogy az érintett szervek a működésüket minden esetben össze tudják hangolni, de azért érdemes említést tenni, hogy milyen eljárások vannak folyamatban. Amennyiben nincs összhang a közösségben, úgy a hivatalos utat végig kell járni. Ez sokszor évekig tartó és rendkívül göröngyös út, azonban soha nem haszontalan. A jogalkalmazó szervek által az egyedi esetek megoldása során észlelt és jelzett jogszabályi hiányosságok csak így juthatnak el a jogalkotó felé. Mint ahogyan nagy szükség van a társadalmi visszajelzésekre is.

Természetesen a súlyos jogsérelmek orvoslása nem csupán Magyarországon lehetséges, de erre csak a hazai, hosszadalmas jogorvoslati lehetőségek kimerítése után van lehetőség. Miután Magyarország Alaptörvényének XIII. cikk (1) bekezdése értelmében a tulajdon társadalmi felelősséggel jár, bízni lehet abban, hogy minél több jelzés érkezik az érintettek oldaláról, annál inkább érzik majd a döntéshozók a jelenlegi joghézagok jogalkotás útján történő kitöltésének sürgető szükségét.

A jegyzők oldaláról szemlélve a kérdéskört, legalább ugyanolyan nehéz dolguk van, mint a tulajdonosoknak. Mégis mindannak ellenére, hogy eljárásukra a Ket. nem alkalmazható, azért a törvény szolgáltatási szemléletét nem érdemes félretenni. Valóban igen sok ember él ma Magyarországon társasházban jobb, kevésbé jobb körülmények között, sok az idős, bérből és fizetésből élő lakó.

Ez esetben különösen érvényes, hogy nem célszerű az egyedi ügyeket úgy szemlélni, hogy az egy a sok közül, egy plusz feladatot jelentő problémahalmaz. Mindannyian apró építőkövei vagyunk annak a jogrendnek, amelyben akár a jogot alkotjuk, akár alkalmazzuk vagy alakítjuk. A hangsúly sosem azon van, hogy valamit megteszünk vagy sem, a hogyan és a miért sokkal fontosabb. Az emberi jogok tiszteletben tartása egy olyan mérce, amit a társasházi törvényességi felügyelet esetén a legfőképpen szem előtt kell tartani.

Záró gondolat: A jövőben is várjuk Tisztelt Olvasóink véleményeit, javaslatait, kérdéseit!