A társasházak működésének alapkérdéseivel megannyi irodalom foglalkozik, különös tekintettel a gazdálkodásra és a tulajdonosi jogok gyakorlására. Ezen speciális társasági formáció törvényes működésének fontosságáról, megfelelő törvényességi felügyeletének biztosításáról, a gazdaságban betöltött szerepéről és nem utolsósorban a társadalmi együttélésben elfoglalt helyéről azonban igen keveset hallunk. Jelen írás célja nem a téma hosszas jogi taglalása, mint inkább az új feladatkörrel járó nem kicsiny felelősség és a várható társadalmi hatások egymás mellé állítása.

1. A társasházak jogi státusának és helyzetének változása történelmi léptékben

A társasházak jogrendünkben sajátos tulajdoni formát képviselnek, hiszen átmenetet képeznek a jogi személyiséggel rendelkező, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok között. Szokványos elnevezés szerint a társasházra is elmondható, hogy ún. „csonka jogi személy” (elsőként lásd Szladits Károly, Magyar Magánjog, Budapest 1941, I. 581–583, 591–592, 625–629.). Ez azonban nem mindig volt így, hiszen kezdetben a társasház-tulajdon ugyan a közös tulajdon egy speciális formájaként intézményesült, azonban a tulajdonosok közösségének jóval kevesebb önállósult joga volt, jogképességgel nem rendelkezett. Voltaképpen az első világháborút követő lakásínség vetette fel a társasházak létjogosultságát és indult meg a jogalkotási folyamat annak érdekében, hogy az elszegényedett tömeg fedélhez jusson. [lásd Dr. Pesta János (szerk.), Egy fedél alatt, Társasházi kézikönyv közös képviselőknek, intéző bizottságoknak, tulajdonostársaknak, ügyvédeknek, Budapest in., 10–16.]

Az úttörőnek nevezhető jogszabály a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk volt, amely csupán 12 szakaszból állt. A törvényi rendezéssel a jogalkotó elsődlegesen az új épületek tekintetében engedte a „közöstulajdoni viszonyt” azzal, hogy a társasházak törvényességi felügyeletét a bíróság, a telekkönyvi hatóság látta el. A törvénycikk 10. §-a értelmében a  tulajdonostársak kötelesek voltak a közösségből folyó ügyek intézésére közös képviselőül egy vagy több személyt kirendelni. A közös képviselő megbízatása legfeljebb három év tartamára szólhatott, de a tisztség megújítására lehetőség volt. Már ekkor is a közös képviselő képviselte a tulajdonostársakat a hatóságokkal és harmadik személyekkel szemben és fel volt jogosítva mindazokra a jogügyletekre és egyéb jogcselekményekre, amelyek a társasház közös ügyeinek kezelésével rendszerint együtt jártak. Amennyiben a tulajdonostársak közös képviselőt nem rendeltek ki, a telekkönyvi hatóság rendelkezett kompetenciával arra, hogy kérelemre és a felek meghallgatása után közös képviselőt rendeljen ki. Ezen túlmenően a telekkönyvi hatóság szükség esetén bármelyik érdekelt kérelmére a közgyűlést is egybe hívhatta. A törvénycikk az igazságügy-minisztert hatalmazta fel arra, hogy a társasház-tulajdon intézménye tekintetében a telekkönyvi rendtartásnak a szabályait rendelettel pótolhassa, módosíthassa és kiegészíthesse.

A matuzsálemi kort megélt jogszabályt a második világháborút követően is alkalmazták, megengedve immár, hogy akár fennálló épületek esetén is társasházat lehessen létesíteni. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) megalkotásakor a társasház-tulajdon a jogszabályba mindösszesen egy mondat erejéig, a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezések közé került be.

Az 1960. május 1-jén hatályba lépő törvény 149. §-a értelmében a társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kellett alkalmazni.

Ez a külön jogszabály – a Polgári Törvénykönyv hatálybalépéséről és végrehajtásáról szóló 1960. évi 11. törvényerejű rendelet (Ptké.) 95. §-a értelmében – továbbra is a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk volt. A törvénycikket az 1977. július 1. napján hatályba lépő, a társasházról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet helyezte hatályon kívül. Az új jogszabály megalkotása azon a felismerésen alapult, hogy a társasházak egyfelől jelentős szerepet töltenek be a lakóházak fenntartásában, másfelől a régi szabályok alkalmazása a megváltozott társadalmi viszonyaink között mind több problémát okozott. A törvényerejű rendelet indokolása szerint az 1961–1975 közötti lakásfejlesztési terv időszakában több mint 134 000 lakás épült és szükségessé vált a társasház intézményének továbbfejlesztése. Noha az új szabályozás dupla annyi szakaszt tartalmazott, mint elődje, a társasház jogi státusa változatlan maradt, jogi személyiséggel a jogalkotó továbbra sem ruházta fel. Ugyanakkor az ingatlan-nyilvántartás a földhivatalokhoz került, ami a társasházak működése feletti törvényességi felügyelet megszűnésével járt [lásd 1042/1971. (IX. 29.) Korm. határozat és 1972. évi 31. tvr.].

A következő fordulatot az 1998. március 1-jén hatályba lépő, a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény jelentette. Nyilvánvaló, hogy a rendszerváltáshoz igazodóan, 1989-től tömegessé vált a lakásprivatizáció és a törvényerejű rendelet a megváltozott környezetben már nem jelentett adekvát szabályozást. A törvény indokolása szerint az önkormányzati tulajdonba került, majd a privatizált volt állami bérlakások társasházi tulajdonná válása folytán hazánkban 1997-ben a lakásállomány 1/4-e, kb. 1 millió lakás társasházban volt. Különösen a nagy létszámú, akár több száz külön tulajdonból álló társasházak esetén vált lehetetlenné a működés a régi jogi szabályozás talaján. A jogalkotói cél a társasházak fejlesztéséhez, szinten tartásához szükséges jogi keretek biztosítása volt. Ekkor merült fel először, hogy a társasház-közösségeket jogi személyiséggel kellene felruházni, de a tulajdonostársak jogainak érdekében ezt nem fogadták el. A megoldás végül a jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaságokhoz hasonló olyan formula lett, amely alkalmas volt arra, hogy a társasházak képviselete és a mindennapi élet ügyleteiben való hatékony, gyors részvétele biztosított legyen. Ezzel egyidejűleg – felismerve azt a tényt, hogy a társasházak vagyona nemzetgazdasági szempontból is igen jelentős – a jogalkotó a tulajdonosi ellenőrzésnek széles körű lehetőséget biztosított.

A társasház-közösség jogképességének biztosítása tekintetében nagy szerepe volt annak, hogy a gyakorlatban és a jogalkalmazásban – főként a bíróságok gyakorlatában – nehézséget jelentett a közös képviselő személyes perbeli eljárása és a tulajdonostársak személy szerinti kötelezése. Így az új szabályozás már a társasház-közösséget jogosította fel a jogszerzésre és kötelezettségek vállalására a közös tulajdonnal való ügyintézés körén belül. 1997-től maga a társasház-közösség rendelkezik perbeli jogképességgel és jogosult a közös tulajdon tekintetében a tulajdonosi jogok gyakorlására, továbbá kötelezhető a terhek viselésére. Természetesen emellett a tulajdonostársak mögöttes felelőssége megmarad azzal, hogy a közösség egészét terhelő kötelezettségért a tulajdonostársak csupán a tulajdoni hányaduk szerint megosztott részért kötelesek helytállni. (lásd Bartha Judit – Fazekas Judit – Harsányi Gyöngyi – Miskolczi Bodnár Péter – Ujváriné Antal Edit, Speciális társaságok, A társaságok különös formái, Budapest 2003. 57–62.)

A törvényt a jelenleg hatályos, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) helyezte hatályon kívül. Az új törvény megalkotását az indokolta, hogy a meglévő lakóépület-állomány fenntartása, felújítása és korszerűsítése elengedhetetlenné vált. Éppen ezért a korábbinál jóval részletesebben szabályozták főként az épület fenntartásával, karbantartásával kapcsolatos kérdéseket, döntéshozatali eljárást.

Emellett nagy szerepe volt annak is, hogy a lakóépületek építéséhez, fenntartásához, felújításához igénybe vehető új támogatási rendszerhez a társasházi szabályozást is hozzá kellett igazítani.

A társasházak ügyészségi törvényességi felügyeletét elsőként a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról rendelkező 2009. évi LXXXIX. törvény vezette be jogrendünkbe 2010. január 1-jei hatállyal, amely a Tht. 27/A. §-ában nyert elhelyezést. A szóban forgó, „szalmaláng életű” – alig félévig hatályos – szakasz szerint a társasház szerveinek, illetve e szervek működésének törvényességi felügyeletét az ügyészség a reá irányadó szabályok szerint látta el. Amennyiben a működés törvényessége másképpen nem volt biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhatott. Az ügyész keresete alapján a bíróság az alábbiakat tehette:

–  megsemmisíthette a közgyűlés törvénysértő határozatát, és szükség szerint új határozat hozatalát rendelhette el;

–  a működés törvényességének helyreállítása céljából összehívhatta a társasház közgyűlését;

–  ha a társasház működésének törvényessége másképp nem volt biztosítható, az ellenőrzésre felügyelőbiztost rendelhetett ki.

A Tht. 27/A. §-át 2010. június 17-ei hatállyal az állami vagyonnal való felelős gazdálkodás érdekében szükséges törvények módosításáról, valamint egyes törvényi rendelkezések megállapításáról szóló 2010. évi LII. törvény 35. § (4) bekezdése helyezte hatályon kívül. A törvény indokolásában nem szerepel, hogy erre miért került sor.

2. Társasházak a hatályos jogi szabályozás tükrében

 A hatályos jogrendünk szerint a társasházak továbbra is alapintézményként vannak nevesítve a Ptk.-ban és ezen a 2013. március 15-én hatályba lépő új, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: új Ptk.) sem változtat. A társasházakra vonatkozó általános szabályok az új Ptk. XX. fejezetében egy §-ban kerültek elhelyezésre, amelynek értelmében a társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A több mint ötven éves régi Ptk. felülvizsgálata az Alaptörvény elfogadásával szinte törvényszerű volt. A rendszerváltást követő piacgazdasági szemlélet, a magántulajdon és a különböző szabadságjogok elismerése, törvényi védelme, a rendszerváltás óta eltelt időszak jogalkalmazási gyakorlata alapjában véve változtatta meg a gazdasági és a társadalmi viszonyokat, amelyekre az adekvát válasz szükségszerűnek bizonyult. Az új Ptk. indokolása szerint a törvény a létező, az élő jogból indul ki, és csak ott és annyiban kíván változtatni, ahol szükségesnek mutatkozik. Ily módon a társasház-közösségek tekintetében is maradt az 1997-ben kialakított szemlélet, azaz e közösségek továbbra is korlátozott, ún. relatív jogképességgel rendelkeznek. A társasház jellegzetes vonása, hogy bizonyos részei magántulajdonban vannak, míg mások a közös tulajdon tárgyát képezik. Ennélfogva a jogalanyisága is sajátos, hiszen a lakók egyfelől tulajdonosok, másfelől pedig tagjai egy olyan társulásnak, amely részben rendelkezik csak jogalanyisággal.

A társasházak működésének részletszabályait tartalmazó külön törvény, a Tht. is sok változáson ment keresztül. Nyilvánvaló, hogy a jogalkotási folyamatot e tekintetben is a társadalmi viszonyok és a kialakult joggyakorlat motiválta.

Míg 2010 nyarán a jogalkotó a társasház szerveinek és azok működésének ügyészség által gyakorolt törvényességi felügyeletét hatályon kívül helyezte, úgy 2014. február 1-jével „új köntösbe bújva” ugyan, de visszakerült a jogszabályba.

Ennek oka főként abban keresendő, hogy a törvényességi felügyelet megszüntetésével egyre inkább felszínre került – különösen a fővárosban – a társasházakban megválasztott közös képviselők sajátos jogértelmező gyakorlata. Tömegesen adósodtak el a közösségek, amelynek oka elsődlegesen nem a tulajdonostársak fizetési problémáiból adódott, hanem a helytelen, olykor a törvényesség határát súroló gazdálkodásból.

A helyzeten az sem segített, hogy 2009-ben bekerült a jogszabályba a gazdasági ellenőrzést segítő személy igénybevételének lehetősége (Tht. 51/A–51/B. §), illetve az üzletszerű társasház-kezelői tevékenységre vonatkozó bejelentési kötelezettség, valamint szükséges szakképesítés megszerzésének kötelezettsége (Tht. 52–55. §), a visszaélések tárháza kimeríthetetlennek bizonyult. Az eltelt négy év törvényességi felügyeletének hiánya aggasztó helyzetbe sodorta a társasházakat, amelynek működési elvét csak az tudja igazán megérteni, aki tagja volt ilyen közösségnek. Üdvözlendő és méltányolandó az a jogalkotói álláspont, hogy a tulajdonostársak felelőssége nem hárítható át másra, illetve a tulajdonosi jogok védelme mindenekelőtt. Azonban azzal senki nem számolt, hogy ezen társasház-közösségek tagjainak szociális helyzete, kulturális öröksége és szocializációs motiváltsága rendkívül heterogén. Ajánlatos tanulmányozni a már hivatkozott Egy fedél alatt című kézikönyvet, amely eklatáns módon mutatja be a társasház-közösségben felmerülő konfliktusok okait (241–256. oldal). Ezek kezelése még a legtisztességesebb és messzemenőkig jót akaró közös képviselők számára is igen embert próbáló feladat, ugyanakkor rendkívül könnyű helyzetbe hozza azokat, akik számára nem a közösségi érdekek állnak az első helyen.

Ilyen és a tovább már nem tussolható, megoldást követelő körülmények között született meg az új jogi szabályozás, amely a társasház szerveinek, illetve e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyzőre ruházta (Tht. 27/A. §). A jogtechnikai megoldás meglehetősen idegen, ha a társasházak törvényességi felügyeletét történelmi léptékben szemléljük, ugyanis eredetileg az új szabályozás szerint a jegyző az egyesülési jogról, a közhasznú jogállásról, valamint a civil szervezetek működéséről és támogatásáról szóló 2011. évi CLXXV. törvénynek (a továbbiakban: Civil törvény) a civil szervezetek feletti törvényességi ellenőrzés szabályainak megfelelő alkalmazásával látta volna el ezen feladatait. Ez a gondolat több oldalról is felvet kérdéseket. Egyrészt a Civil törvény szerint az egyesülési jog alapján létrejövő szervezetek működése felett az ügyészség törvényességi ellenőrzést gyakorol, az ügyészségről szóló törvény rendelkezéseinek megfelelően.

Fontos látni egyfelől, hogy a törvényességi felügyelet és törvényességi ellenőrzés nem csereszabatos fogalmak, másfelől az ügyészi ellenőrzés nem terjedhet ki olyan ügyekre, amelyekben bírósági vagy közigazgatási hatósági eljárásnak van helye. Ezen túlmenően a jegyzők alapjában véve közigazgatási szakemberek, akik elsősorban önkormányzati, önkormányzati hatósági, államigazgatási eljárásban jártasak. Talán megkockáztatható az is, hogy társasházi ügyekben tapasztalattal nem rendelkeznek, mégis kvázi ügyészi jogkört kaptak. 1924 óta egyszer sem merült fel, hogy ezen magánjogi jogviszonyba törvényességi felügyeleti jogot kapjanak közigazgatási tisztviselők, a jogalkotó ez ideig ezt a bíróságra vagy az ügyészségre telepítette. A hatáskör-telepítést elrendelő, az egyes törvényeknek a rezsicsökkentés végrehajtásával összefüggő módosításáról szóló 2013. évi CCXXXI. törvény indokolásából sem derül ki, hogy mi is volt valójában a jogalkotói szándék.

Mit sem változtat a tényeken, hogy a jogalkotó igen rövid időn belül módosította a szóban forgó Tht. 27/A. §-át, amelynek végleges szövegét a rezsicsökkentéssel és a fogyasztóvédelemmel kapcsolatos egyes törvények módosításáról szóló 2014. évi XI. törvény 4. § (1) bekezdése állapította meg. A Civil törvényre vonatkozó utalás ugyan kikerült a jogszabályból és taxatíve felsorolták a jegyző hivatalbóli ellenőrzési jogosítványait, a tulajdonosok védelme mégsem nyert kellő kidolgozást. Az egészen friss, 2014. február 18-ától hatályos rendelkezések szerint ugyanis a jegyző – amennyiben a törvényesség másképp nem biztosítható – a bírósághoz fordulhat. A pert a társasház ellen kell megindítania, azaz immáron nem csupán törvényességi felügyeleti jogkört, hanem kvázi tulajdonosi jogokat is gyakorol. A jegyző a társasház szervei működésének racionalitását nem vizsgálhatja, jogköre kizárólag a működés törvényességének ellenőrzésére terjed ki. Rendkívül aggályos, hogy a bíróság a jegyző keresete alapján százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait. Noha a Tht. 27/A. § (6) bekezdése szerint a kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli, nem deklarálta a jogalkotó, hogy a bírság terhét a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke, tagjai nem terhelhetik a társasházra. Márpedig a két fordulat között óriási különbség van és bevált gyakorlat, hogy a közös képviselők minden bírságot, elszámolási hibájukból adódó kötelezést – közösköltség-emelés jogcímén – a lakókra terhelnek.

Aggályos, hogy a bíróságnak a jegyző keresete alapján is lehetősége nyílik arra, hogy a társasházi közgyűlés törvénysértő határozatát megsemmisítse, illetve ez alapján összehívja vagy a jegyzővel összehívassa a közgyűlést. Hangsúlyozandó, hogy mind státusában, mind gyakorlatban a jegyző egészen más szerepet tölt be az államban, mint egy bíróság vagy ügyészség. Míg a bírósági vagy ügyészi döntések magánéletben kiható, ugyanakkor korlátozott beavatkozási joga régi múltra tekint vissza, elfogadott a társadalomban, addig a társasházi jogviszonyba való jegyzői felügyeleti jogkör meglehetősen újszerű megoldásnak tűnik. A jegyző keresetindításából következő esetleges szankció pedig további terheket ró a lakókra. Mégis mit kezdhet a jegyző, ha márciustól társasházi problémák tömkelegével találja magát szemben?

3. Néhány gondolat a várható társasházi konfliktusokról

Mint ahogyan azt a fentiekben említettük, 2014. február 1-jétől azzal kell számolni a jegyzőknek, hogy a társasház-közösség tagjai a peres út helyett első lépésben a jegyzőkhöz fordulnak majd panasszal. Ennek oka, hogy még az egyszerűnek és átláthatónak mondható, a közgyűlési határozatok érvénytelenítése iránt indított perek is igen hosszadalmasak. Ritka az, hogy a bíróság rögtön befogadja a keresetet, hiánypótlást ír elő, illetéket szab ki, tulajdoni lapokat kér be. Ezek plusz költséget jelentenek a közösség vagy a kisebbség érdekében fellépő lakók számára, különösen akkor, ha felperesi társaságról van szó és nem egyetlen tulajdonostárs által indított perről. Amikor a közös képviselő önkényes cselekedetei ellen próbál fellépni a tulajdonos-közösség, szinte lehetetlen küldetésre vállalkozik. Nyilvánvaló ugyanis, hogy a közös képviselő nem fogja segíteni őket abban, hogy a bíróság által hiánypótlásként bekért iratokhoz hozzájussanak. Ezeket csak hatósági úton tudják beszerezni, ami újabb költséget és rendkívül sok időveszteséget jelent.

Kézenfekvő megoldás tehát, hogy a bíróság helyett inkább a költségkímélőnek mutatkozó, békésebbnek tűnő utat, a jegyzőt választják. Rendkívül sok múlik azon, hogy ekkor a jegyző miként tekint a tulajdonosokra, átérzi-e az egzisztenciális probléma súlyát vagy a jól bevált „hatósági ügyintézést” választja.

Ha már a jogalkotó a jegyzőre telepítette a törvényességi felügyeletet és vindikálható, hogy úgysem tud kibújni a „közigazgatási szakember bőréből”, talán érdemes a problémakezelést is inkább a szolgáltatás oldaláról megközelíteni. Ez egy teljesen új feladat, ami teljesen új megoldási eszközöket igényel, de legfőképpen a társasházi környezet ismeretét és a társasházban élő emberek szociális helyzetét. Kissé optimista elképzelésnek tűnik, hogy amennyiben a jegyző a működés törvénybe ütközését állapítja meg és a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására, minden helyre áll majd. Ha a tulajdoni hányad egy tizedével rendelkező tulajdonostársak hónapokon keresztül nem tudnak eredményt elérni, ha a bíróság éveken át nem tud döntést hozni, valószínűleg a jegyző felhívására hatvan napon belül nem fog megoldódni a probléma.

Természetesen a helyzetet csak árnyalja, ha a társasházban önkormányzati tulajdon is van. Ugyan aggályos, hogy ez esetben hogyan is járhat el az érdekelt önkormányzat jegyzője, mint a törvényességi felügyeleti jogkör gyakorlója, de nyilván erre a hiátusra is születik majd mielőbb jogi megoldás. Mindenesetre azzal számolni kell, hogy a hatáskör-telepítés révén óhatatlanul részévé válhat a jegyző egy akár 100 lakásból álló társasház-közösség tulajdonosai közötti konfliktusnak. Bármennyire is felkészült a jegyző, érdemes szem előtt tartani, hogy a társasház-közösség magánjogi jogviszonyába való „beavatkozás” nem kezelhető a birtokvédelmi ügyeknél bevált módszerekkel. Arról nem is beszélve, hogy mind e mögött hatalmas vagyontömeg áll.

Helyi szinten nehéz lesz a jegyzőnek a semlegességet és az objektivitást megőrizni, mert szükségszerűen az adott közösség (település vagy kerület) embere. Bármilyen döntést hoz, sokkal inkább kihatással lesz az önkormányzatra is, mint a mindennapos állampolgári ügyek intézése során. Elég abból kiindulni, hogy főként a többlakásos társasház-közösségek fogják megkeresni a problémájukkal, hiszen minél kevesebben élnek „egy fedél alatt”, annál inkább van esély arra, hogy törvényes mederben tudják tartani a társasházi ügyek intézését.

Az eladósodás, fizetésképtelenség is klasszikusan a nagyobb társasházaknál fordul elő, hiszen olykor még a határozatképes közgyűlés összehívása is nehezen kivitelezhető. A probléma mégsem abban van, hogy ezekre a feladatokra lesz-e elég idejük felkészülni a jegyzőknek, meg tudják-e szerezni ilyen rövid idő alatt a szükséges tapasztalatot. Sokkal inkább elgondolkodtató az a vitathatatlan tény, hogy míg a civil szervezetek felett az ügyészség törvényességi ellenőrzést gyakorol, addig a jóval nagyobb vagyontömeget és egzisztenciális sorsokat érintő társasházaknál a jegyző a törvényességi felügyeleti jogkör gyakorlója lett.

A végső szabályozás kialakítása keretében talán azt is érdemes lett volna mérlegelni, hogy amennyiben a korábbi gyakorlatot nem tartják megfelelő megoldásnak, úgy e „hatósági jogkört” – az egységes jogalkalmazás érdekében – a most kialakított járási hivatali rendszer kompetenciájába utalják.