A szerző a tanulmányában felvázolja az infláció hazai termőföld haszonbérleti szerződéskötésekre gyakorolt hatását, melynek keretében legelőször az infláció fogalmát, annak fajait és mérésének lehetséges módjait tisztázza, majd magyar kontextusba helyezi. A tanulmány a vonatkozó nemzetközi és hazai jogi, illetve közgazdasági szakirodalomból, valamint gyakorlatból kiindulva vizsgálja az inflációs kiigazítási klauzula minimális tartalmi elemeit. A tanulmányban megállapítást nyer, hogy amennyiben annak tartalmát megfelelő módon rögzítették a haszonbérleti szerződésben, úgy az inflációs kiigazító záradék hatékonyan képes megóvni a haszonbérbeadót az infláció értékrontó hatásaitól.

I. Bevezetés

Napjaink rendkívül változékony gazdasági közegében még inkább fókuszban van a pénzügyi stabilitásra való törekvés, azaz a tulajdonosok földjeiket különös körültekintéssel adják bérbe, mivel az erős inflációs nyomás folytán egyre nagyobb szükség van a bevételeik értékének megőrzésére. Ennek érdekében növekvő igény mutatkozik a haszonbérleti szerződésekben a földbérleti díjak infláció mértékével való lekövetésének, vagyis az inflációkövető szerződési pontban történő megállapodásnak. A megoldást a megfelelő haszonbérleti szerződésben való megegyezés jelentheti, amely félreérthetetlenül rendelkezik az inflációs értékkövetésről.^[1]

Jelen tanulmány alapvető célja, hogy bemutassa az infláció hazai termőföld haszonbérleti szerződéskötésekre gyakorolt hatását. Ennek keretében mindenekelőtt az infláció fogalmát, annak fajait és mérésének lehetséges módját, módjait szükséges tisztázni, majd magyar kontextusba helyezni.

A tanulmány metodológiáját tekintve alapvetően a kvalitatív módszerekre támaszkodik: a kutatás döntően a vonatkozó jogi és közgazdasági dokumentumok értelmezését és elemzését végzi el az ismert értelmezési technikák segítségével, valamint összefüggéseket, tendenciákat jár körül. Ehhez kapcsolódik a rendelkezésre álló nemzetközi, továbbá magyar szakirodalom és gyakorlat tanulmányozása, illetve szintetizálása.

II. Az infláció fogalma, mérése és fajai

1. Az infláció definíciója

Az infláció kifejezés a latin inflare, illetve inflatio szavakból ered, amelyek eredeti jelentése belefúj, felfúj, illetve felfúvódás, felpuffadás volt,^[2] majd később az árnövekedésre használták „pénzromlás” vagy „pénzhígulás” értelemben.^[3] Az infláció szó jelentéstartalma az idő előrehaladtával fokozatosan formálódott: kezdetben a valuta, majd a pénz állapotát jellemezték vele, manapság pedig az árak általános leírására szolgál,^[4] így gyakran használják az „áremelkedés” szinonimájaként.^[5] Ez nem meglepő, mivel az infláció alatt a közgazdasági szakirodalom a fogyasztói árszínvonal általános és tartós emelkedését érti,^[6] amelynek lényegét egyesek a fogyasztói árszínvonal tartós emelkedésében,^[7] mások pusztán az áremelkedésben látják.^[8] A hétköznapi szóhasználat sokkal leíróbb: az infláció egy olyan gazdasági helyzet vagy folyamat, ahol „[a]z infláció egy olyan gazdasági helyzetet vagy folyamatot takar, ahol egyre többet kell fizetni az árukért és a szolgáltatásokért, ami a fogyasztói életszínvonal romlásában, a reálkereset csökkenésében ölt testet”.^[9] Még egyszerűbben: az infláció „[a]z árak általános emelkedése a pénz reálértékének csökkenésével párhuzamosan”.^[10]

2. Az infláció mérése

Az infláció mérésére számos metódus létezik, azonban a legelterjedtebb inflációs mutató az ún. fogyasztóiár-index, amely „[á]ruköltség-indexen alapul, vagyis a vásárlóerő vagy a rögzített minőségű áruk kosarának megvásárlásához szükséges kiadások nyomon követésére terveztek, hogy a javak minőségében bekövetkező változások helyett a puszta árváltozásokat ragadja meg”.^[11] Hazánkban az infláció általános mérőszámát – pontosan meghatározott módszertan szerint – a Központi Statisztikai Hivatal (a továbbiakban: KSH) fogyasztóiár-indexe adja, amely „[e]gy átlagos háztartás által vásárolt termékekből és szolgáltatásokból álló fogyasztói kosár árváltozását méri”.^[12] Fontos, hogy az ún. inflációs rátát úgy kapjuk meg, hogy az előbb említett árindex időszakok közötti százalékos mozgását, változását vesszük alapul.^[13]

Az Európai Unión (a továbbiakban: EU) belül megkerülhetetlen szólni egy, a magyar fogyasztóiár-index mellett az Eurostat által rendszeresen publikált alapmutatóról, az ún. harmonizált fogyasztóiár-indexről.^[14] Ezen index alkalmazásának praktikus oka az EU, illetve euróövezet országainak árstabilitási célkitűzés elérésében keresendő, amely mint áruköltség-index az euróövezetben az azonos megközelítést követő nemzeti fogyasztóiár-indexekből áll össze. Alapja szintén egy olyan „fogyasztói kosár”, amely tükrözi az euróövezet állapotát, azonban a harmonizált árindexet országonként azért súlyozni szükséges az esetleges nemzeti eltérések miatt.^[16]

3. Az infláció fajtái

Az inflációnak számos kiváltó oka lehet, mint például a keresleti sokk, a kínálati szűk keresztmetszet, a nagyvállalatok áremelései, a spekuláció, egy adott ország nemzeti valutájának a leértékelődése vagy a fedezetlen bérkiáramlás.17 Attól függően, hogy az inflációs ráta mit mutat, vagyis hogy hány százalék az általános árszínvonal-változás, beszélhetünk:^[17]

1. dezinflációról, amikor csökkenő tendenciát mutat az inflációs ráta;
2. enyhe vagy alacsony, ún. kúszó inflációról, amikor az áremelkedés nagyon lassú, jellemzően nem éri el az évi 3%-ot;^[18]
3. sétáló vagy ügető inflációról, amikor az árak mérsékelten, egy számjegyű mértékben emelkednek, vagyis 3%-nál nagyobb, de 10%-nál kisebb mértékben;
4. futó inflációról, amikor az áremelkedés üteme jelentősen felgyorsul, azaz az árak évente több mint 10%-kal emelkednek;
5. vágtató vagy ugró inflációról, amikor az árak évente több mint 20%-os, de kevesebb mint 1000%-os, két- vagy három számjegyű inflációs rátával emelkednek; valamint
6. hiperinflációról, amikor különösen nagy mértékű az pénzromlás (bár nincs konkrét meghatározás, de jellemzően 1000% feletti áremelkedéssel számolhatunk).^[19]

III. Az inflációkövető díjak a szerződésekben: termőföld haszonbérleti szerződés

Az elmúlt évek – koronavírus-világjárvány, háború és aszály okozta időszakonként vágtató – inflációs környezete óvatosságra intette a szerződő feleket bármilyen megállapodást is kössenek. Nincs ez másképp az agrárium esetében sem. Egyre gyakrabban szerepelnek a termőföld haszonbérleti szerződésekben ún. inflációs kiigazítási záradékok (inflation adjustment clause), amelyek korrigálni igyekeznek az általános áremelkedést. A hazai szabályozás nem zárja ki, hogy a szerződő felek a szerződés részévé tegyenek inflációs záradékot, azonban ez a záradék egyértelmű és pontos meghatározást igényel.^[20]

Az inflációs kiigazítási záradéknak – tartalmát tekintve – három esszenciális elemet kell magában foglalnia, nevezetesen a (i) az áremelés időpontját, (ii) az áremelés folyamatát, valamint (iii) az inflációs mutatót.^[21]

1. Az áremelés időpontja

A haszonbérleti szerződések Magyarországon főszabályként meghatározott időtartamra, legalább egy gazdasági évre,^[22] legfeljebb húsz évre köthetők meg.^[23] Erre tekintettel, ha a felek egy évnél hosszabb időre kötöttek szerződést, jelentősége lehet az inflációs kiigazítási záradéknak. Attól függően, hogy a felek milyen időtartamra kötöttek szerződést, az inflációs kiigazítási záradékban rögzíteni kell azt a napot (pl. egy közösen kiválasztott dátum vagy a szerződés évfordulója), amikor változik vagy változhat a szerződéskötéskor megállapított haszonbérleti díj. Ez lehet egy egyszeri alkalom, de ismétlődő is.^[24] Praktikus olyan időpontot választani, amely időpontban már ismert előttük a korrekció alapját jelentő fogyasztóiár-index mutató.^[25] Tekintettel arra, hogy az éves árindexeket jellemzően a naptári év első negyedévében publikálják, előfordulhat, hogy pár hónapon keresztül a haszonbérbeadó nem tudja annak mértékét. Ebből folyóan tanácsos rögzíteni, hogyha például márciusban hozzák nyilvánosságra az adott árindexet, akkor is január 1. napjának hatályával történik az értékkövetés, azaz visszamenőlegesen a már „kifizetett” hónapokra (január és február) vonatkozó haszonbérleti díj is indexálódik (infláció mértékével a szerződésben megszabott módon növekszik).^[26]

2. Az áremelés folyamata

Az áremelés mechanizmusa alapvetően kétféle lehet: automatikus és egyoldalú nyilatkozathoz kötött. Előbbi esetében a szerződéskötéskor megállapított haszonbérleti díj automatikusan korrigál az infláció mértékével, míg utóbbi esetében a haszonbérbeadó belátására van bízva, hogy adott körülmények között emel-e vagy sem az infláció mértékével.^[27] Az is előfordulhat, hogy viszonylag magas, 17%-os az infláció, de a haszonbérbeadó nem kíván ennyivel emelni. Ilyenkor praktikus lehet olyan záradékot írni, amelyben lehetőség van az inflációs rátán belül maradva diszkrecionális módon dönteni az emelés mértékéről. Mindazonáltal érdemes arra is kitérni, ha az infláció mértéke nem növekszik, hanem éppen csökken (lásd defláció). Habár nem jellemző ilyen záradékkal csökkenteni a haszonbérleti díjakat, mivel arra ott van a haszonbérmérséklés vagy haszonbér-elengedés intézménye,^[28] magát a záradékot célszerű kizárólag emelésre korlátozni, de ellátható felső határral is, amely az adott évben engedélyezett kiigazítás összegére vonatkozó plafont rögzíti.^[29]

3. Az áremelés és az inflációs mutató

Nem elegendő csupán utalni, hogy a szerződés inflációkövető, hanem pontos referenciaindexet kell meghatározni,^[30] amely alapján indexálni lehetséges, vagyis a szerződéskötéskor megállapított haszonbérleti díjat az infláció mértékével a szerződésben megszabott módon növelni.^[31] A felek egyébként bármely árindexet választhatnak referenciául, de érdemes az átlátható módszertannal működő, előzményekkel rendelkező referenciaindexet választani, mint a KSH által számolt fogyasztóiár-indexet (Consumer Price Index), illetve az Eurostat által mért eurózónában lévő országok fogyasztóiár-indexét (Monetary Union Index of Consumer Prices) vagy harmonizált fogyasztóiár-indexet (Harmonised Indices of Consumer Prices). Mivel a haszonbérleti díjakat nem kötelező forintban megadni, utóbbi kettő árindex jobban igazodik az Európa-szerte használt euróhoz. Előfordulhat más számítási mód is, például ha haszonbért illetően nem pénzben, hanem terményben, illetve terményben és pénzben történik a megállapodás. Ilyen esetben célszerű képletet, számítási módot megadni az infláció számításához, ezzel is csökkentve a kockázatát a vitás helyzeteknek.^[32]

A gyakorlatban előállhat olyan eset, hogy a haszonbérleti szerződés tartalmaz inflációs kiigazítási záradékot, viszont a haszonbérbeadó ezzel sokáig nem él, majd hirtelen több évre visszamenőleg szeretné érvényesíteni az értékkövetést. Ez esetben a Ptk. általános elévülési szabálya alkalmazandó, vagyis a díjkiigazítás ötéves időtartamon belül lehetséges.^[33] Ennek kivédése érdekében a haszonbérlői kockázat mérséklése érdekében rögzíthető egy jogvesztő indexálási határidő (pl. a KSH fogyasztóiár-index publikálását követő hat hónap), és amennyiben a haszonbérbeadó nem emel árat, akkor arra az évre már nem – és értelemszerűen a korábbiakra sem – jogosult indexálni.^[34]

4. Az inflációs kiigazítási záradékok

A fenti követelmények teljesülése esetén a következő záradékmintákkal találkozhatunk.

A szerződő felek megállapodnak abban, hogy a haszonbérleti díjat minden év január 1-jétől automatikusan megemelik a Központi Statisztikai Hivatal által közétett átlagos éves fogyasztóiár-index növekedésében kifejezett infláció mértékével.

A szerződő felek megállapodnak abban, hogy a haszonbérbeadó jogosult minden évben a haszonbérleti díj összegét felülvizsgálni, és ezt legfeljebb a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) fogyasztóiár-index (infláció) mértékével megegyező mértékben egyoldalúan, a haszonbérlőhöz intézett írásbeli nyilatkozatával, a tárgyév január 1. napjára visszamenőleges hatállyal kiigazítani. Amennyiben a KSH fogyasztóiár-index publikálását követő hat hónap belül haszonbérbeadó ezt nem teszi meg, akkor a tárgyévre nézve, illetve visszamenőlegesen már nem jogosult ilyen módon árat emelni.

A szerződő felek megállapodnak abban, hogy a haszonbérleti díj minden év július 1-jével az előző évi infláció mértékével, azaz a Eurostat által mért harmonizált fogyasztóiár-index mértékével emelkedik.

A szerződő felek a haszonbérleti díj mértékét 120 000 Ft/ha/év és az infláció összegében határozzák meg azzal, hogy a haszonbérleti díj minden év január 1. napjától kezdődően automatikusan megemelkedik a Központi Statisztikai Hivatal által az előző évre vonatkozóan közzétett infláció mértékével. Az inflációkövetés kezdő dátuma: 2025. január 1.

IV. Összegzés

Összefoglalásként megállapítható, hogy amennyiben annak tartalmát megfelelő módon rögzítették a haszonbérleti szerződésben, úgy az inflációs kiigazító záradék hatékonyan képes megóvni a haszonbérbeadót az infláció értékrontó hatásaitól. Mindazonáltal józanul kell élni e lehetőséggel, ugyanis az infláció mértékének lekövetése lehet egy megalapozott kívánalom a haszonbérbeadó részéről, azonban nem feledkezhetünk meg a haszonbérlőről sem. Utóbbinak ugyanis ki is kell termelni a szerződéskötéskor megállapított haszonbérleti díjat, illetve adott esetben az inflációval növelt különbözetet is, amely egyáltalán nem egyszerű, mivel általában a jövedelmek, a bevételek nem azonos módon követik a kiadásokat, a mezőgazdaság pedig az egyik legérzékenyebb ágazat.^[35]

* A szerző e helyütt is köszönetet mond Sztanics Balázsnak, a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara Baranya Vármegyei Igazgatósága földügyi referensének, valamint Tilk Péter tanszékvezető egyetemi tanárnak, a Pécsi Tudományegyetem Állam- és Jogtudományi Kar Alkotmányjogi Tanszék oktatójának a tanulmány elkészüléséhez nyújtott pótolhatatlan szakmai támogatásért. A kézirat lezárásának dátuma: 2024. május 12.

^[1] Vö. Deloitte: Hogyan kössünk jó bérleti szerződést infláció esetén, avagy az indexálás fontossága. https://www2.deloitte.com/hu/hu/pages/jog/articles/az-indexalas-fontossaga.html (letöltés: 2024.05.12.).

^[2] Pápai Páriz Ferenc: Dictionarium Latino–Hungaricum et Hungarico–Latino–Germanicum. Universitas Könyvkiadó, Budapest 1995, 305. o.; Szőke Ágnes: Antik eredetű szakszókincs: Latin és görög eredetű szavak tankönyveinkben. Athenaeum Kiadó, Budapest 1999, 117. o.

^[3] Magyar Helsinki Bizottság: Mik az infláció okai? Hogyan köthető a folyamat a jogállamiság lebomlásához? https://helsinki.hu/inflacio-okai/ (letöltés: 2023.05.12.).

^[4] Michael F. Bryan: On the Origin and Evolution of the Word Inflation. Federal Reserve Bank of Cleveland, Economic Commentary, October 15, 1997. 4. o.

^[5] Lásd Bryan: i. m. (1997) 1. o.

^[6] Lásd pl. Hajnal Mihály – Várhegyi Judit: Infláció. Oktatási füzetek. Magyar Nemzeti Bank, Budapest 2016, 11. o.; Varga József: Az infláció definíciójáról és közvetlen újraelosztási hatásairól. Köz-gazdaság 2017/2., 236. o.

^[7] Lásd pl. Solt Katalin – Meyer Dietmar: Bevezetés a makroökonómiába. Aula Kiadó, Budapest 2007, 271. o.

^[8] Lásd pl. Gregory N. Mankiw: A közgazdaságtan alapjai. Osiris Kiadó, Budapest 2011, 16. o.

^[9] Kiss Tibor: Az infláció hatása a magánjogi jogviszonyokra. Debreceni Jogi Műhely 2022/3–4., 53. o.

^[10] Henry Campbell Black et al.: Black’s Law Dictionary. Seventh Edition. St. Paul, West Group 1999, 782. o.

^[11] „[S]zámos alternatív módszer létezik, amelyek más-más módon szemlélik az árak alakulását, így például az ipari termelési index (angolul: Industrial Producer Price Index, PPI), amely a korábbi termelési szakaszokban méri az inflációt; az ipari importárindex (angolul: Industrial Import Price Index, IMPR vagy MPI), amely az importra vonatkozó inflációt méri; a munkaerőköltség-index (angolul: Labour Cost Index, LCI), amely a munkaerőpiaci inflációt méri; valamint a bruttó hazai termék deflátor (angolul: Gross Domestic Product Deflator, GDP-deflator), amely a fogyasztók, valamint a kormányok és más, a fogyasztóknak árukat és szolgáltatásokat nyújtó intézmények által tapasztalt inflációt méri.” Martin Höflmayr: Inflation explained: What lies behind and what is ahead? PE 729.352 – August 2022. 4., 11. o.

^[12] Lásd Hajnal – Várhegyi: i. m. (2016) 21. o.

^[13] Ez lehet növekvő vagy csökkenő mértékű. Előbbi árindex az inflációt, utóbbi pedig a deflációt jelenti. Lásd Misz József – Tömpe Ferenc: Közgazdaságtan II. (Makroökonómia). Debreceni Egyetem Agrár- és Műszaki Tudományok Centruma Agrárgazdasági és Vidékfejlesztési Kar, Debrecen 2007, 110. o.; Mankiw: i. m. (2011) 375. o.

^[14] Lásd Hajnal – Várhegyi: i. m (2016) 24. o.

^[15] Vö. Höflmayr: i. m. (2022) 5. o.

^[16] Lásd Pogátsa Zoltán: Válság és infláció – A globális pénzügyi rendszer. Kossuth Kiadó, Budapest 2022, 33–37. o.; Lőrinczi Gyula: Funkcionális makroökonómia jogászoknak. Magyar Könyvvizsgálói Kamara Oktatási Központ, Budapest 2021, 56–59. o.

^[17] Megjegyzendő, hogy az infláció típusainak számos csoportosítási módja ismert (pl. ok, lefedettség, előfordulás, kormányzati reakció stb. szerinti), e tanulmány viszont csupán az árfolyam szerintire korlátozódik.

^[18] „Abban az esetben, ha ez a fajta infláció hosszabb ideig fennáll, akkor gyakran krónikus vagy szekuláris inflációnak nevezik, mivel ha az inflációs ráta hosszabb időn keresztül mindenféle visszaesés nélkül növekszik, esetenként hiperinflációhoz vezethet.” Lásd Jawaharlal Nehru College: Inflation: Meaning and Types. https://jncollegeonline.co.in/attendence/classnotes/files/1621226785.pdf (letöltés: 2024.05.12.).

^[19] Lásd Jawaharlal Nehru College: i. m. (Inflation. Meaning and Types); Tejvan Pettinger: Different types of inflation. https://www.economicshelp.org/blog/2656/inflation/different-types-of-inflation/ (letöltés: 2024.05.12.).

^[20] Megjegyzendő, hogy a szolgáltatók jelentős része az általános szerződési feltételeiben, illetve az önkormányzatok ingatlanjaik kiadásánál jellemzően alkalmaznak díjkorrekciós mechanizmust, inflációs kiigazító záradékot. Vö. Nemzeti Média- és Hírközlési Hatóság: Mit érdemes tudni az inflációkövető díjkorrekcióról? https://nmhh.hu/cikk/235326/Mit_erdemes_tudni_az_inflaciokoveto_dijkorrekciorol (letöltés: 2024.05.12.).

^[21] Ondøej Preuss: Inflation clause in a lease agreement: to negotiate or not to negotiate? https://dostupnyadvokat.cz/en/blog/inflation-clause-lease-agreement (letöltés: 2024.05.12.).

^[22] A gazdasági év fogalmát az 1308/2013/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet 6. cikke rögzíti az egyes ágazatokra meghatározott időintervallumot azzal, hogy azon ágazatok esetében, ahol erről az 1308/2013/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet nem rendelkezik, a naptári év minősül gazdasági évnek. Lásd a szakmaközi szervezetek elismerésének és ellenőrzésének részletes szabályairól szóló 2/2018. (II. 1.) FM rendelet 1. § (1) bekezdés a) pontját.

^[23] Lásd a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 44. § (1) bekezdését.

^[24] Vö. Patrick Shaunessy: What is an Inflation Adjustment Clause. https://zuva.ai/contract-central/inflation-adjustment/ (letöltés: 2024.05.12.).

^[25] Vö. Preuss: i. m. (Inflation clause in a lease agreement…).

^[26] Vö. Deloitte: i.m. (Hogyan kössünk jó bérleti szerződést infláció esetén…).

^[27] Vö. Preuss: i. m. (Inflation clause in a lease agreement…).

^[29] Lásd a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:352. § (2) bekezdését, valamint a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény 63. §-át.

^[29] Lásd Shaunessy: i. m. (What is an Inflation Adjustment Clause…).

^[30] Vö. Shaunessy: i. m. (What is an Inflation Adjustment Clause…).

^[31] Vö. Mankiw: i. m. (2011) 383. o.

^[32] Vö. Shaunessy: i. m. (What is an Inflation Adjustment Clause…).

^[33] Vö. a Ptk. 6:22. § (1) bekezdésével.

^[34] Vö. Deloitte: i. m. (Hogyan kössünk jó bérleti szerződést infláció esetén…).

^[35] Példaként említhető, hogy 2022-ben, amíg a fogyasztóiár-index 14,5%-os inflációt mutatott, addig ez a mezőgazdasági termékek termelőiár-indexében 49,7% volt. Lásd KSH: 1.1.1.1. Főbb ármutatók [előző év = 100,0%]. https://www.ksh.hu/stadat_files/ara/hu/ara0001.html (letöltés: 2024.05.12.).