Mint ismeretes 1997-ben alapjaiban változtak meg az építésügyi jogszabályok, új építési törvény, végrehajtására több, mint 20 végrehajtási rendelet született. Az Országos Építésügyi Szabályzatot – közismert nevén OÉSZ-t – hatályon kívül helyezték, helyébe az OTÉK (az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Kormány rendelet) lépett.
Tolna megyében sem jobb a helyzet, mint bárhol másutt az országban. Egy, 2003. májusában végzett felmérés szerint megyénk 108 településéből mindössze 12 rendelkezett OTÉK alapján elkészített olyan rendezési tervvel, mely településszerkezeti, szabályozási tervet és helyi építési szabályzatot is tartalmazott a teljes településre vonatkozóan. Egy város rendelkezett elfogadott településszerkezeti tervvel, két településnek volt a teljes településre vonatkozó helyi építési szabályzata, további 5 településnek – közöttük 4 városnak – településrészre vonatkozó helyi építési szabályzata. 43 településen 2003. májusában még folyamatban sem volt az OTÉK alapú településrendezési terv készítése.
2003. december 31-ére sem javult lényegesen a helyzet: 9 városunk közül 8 nem rendelkezett teljes körű, az új építésügyi előírásoknak megfelelő településrendezési tervekkel.  Pakson az új rendezési terv 2004. január 1.-én lépett, Dombóváron 2004. március 1.-én lép hatályba, a többi városban a tervek készítése folyamatos, több helyütt elfogadás előtt áll az új rendezési tervet tartalmazó önkormányzati rendelet, de van olyan városunk, ahol csak 2004. végén, 2005. elején lesz új rendezési terv.
Mit jelent mindez a hatósági munkában?
Mint említettem, az OÉSZ-t ugyan hatályon kívül helyezték, de áttételesen – az OÉSZ alapú rendezési terveken keresztül – továbbra is alkalmazásra került az építési engedélyezések során.
Az Étv záró rendelkezései között található szabály szerint a törvény hatálybalépésekor a korábbi jogszabályok rendelkezései szerinti tartalmi követelményeknek megfelelően készített érvényes településrendezési terveket a módosításukig változatlanul alkalmazni kell a megyei jogú városok, a városok, a főváros, valamint a fővárosi kerületek esetében legfeljebb 2003. december 31.-ig, egyebekben 2004. december 31-ig.
Közismert, hogy építési munkát végezni – és hozzáteszem: engedélyt kiadni – az Étv-ben foglaltak, valamint az egyéb jogszabályok megtartásán túl, csak a helyi építési szabályzat, szabályozási terv előírásainak megfelelően szabad. Építési munkának minősül a telekalakítás, építmény, építményrész, épületegyüttes megépítése, átalakítása, bővítése, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, lebontása, elmozdítása, illetve használatbavétele, fennmaradása vagy a rendeltetésének megváltoztatása.
A problémát az jelenti, hogy bár a korábbi, OÉSZ alapú rendezési tervek ugyan hatályban vannak, az engedélyezési eljárásokban 2004. január 1.-től városok esetében nem alkalmazhatók, de még nem léptek hatályba az új OTÉK alapú rendezési tervek sem. Az egyik legnagyobb gondot az jelenti, hogy a korábbi rendezési tervek és az OTÉK fogalom-meghatározásai eltérnek, a rendezési tervek szóhasználata az OTÉK szerint nem értelmezhető, nem azonosítható be.
Az Étv tartalmaz ugyan kisegítő – un. illeszkedési – szabályt erre az esetre, de nem biztos, hogy ez a kisegítő szabály a gyakorlatban minden esetben megoldást is jelent egy-egy konkrét ügyben.
A törvény szerint ugyanis, ha egy adott területen nincs építési szabályzat, illetőleg szabályozási terv, vagy azok a korábbi előírások szerint készültek, és nem szabályoznak teljeskörűen, építési munkát végezni csak a törvény, valamint az egyéb jogszabályok megtartásával és csak akkor lehet, ha a célzott hasznosítás jellege, a beépítés mértéke és módja illeszkedik a meglévő környezethez.
Nem kell magyarázni, hogy az illeszkedési szabály alkalmazása mekkora felelősséget jelent az építési hatóságoknál dolgozó kollégák, és mennyi fejtörést okoz az építtetők, tervezők számára akkor, amikor el kell dönteniük, hogy az építési szándék rendezési terv hiányában is megvalósítható-e, úgy, hogy az építés kielégítse az országos érvényű előírásokat, és egyben illeszkedjen a meglévő környezethez.
Nem könnyű megállapítani, hogy az adott ingatlan vonatkozásában van-e korlátozás, célkitűzés, fejlesztési elképzelés, az ingatlan beépítésre szánt területen helyezkedik-e el. Az illeszkedési szabály alkalmazásához el kell dönteni, hogy milyen a beépítési mód, beépítési hely, építési vonal, beépítettség mértéke, a jellemző épülettömeg. Vannak helyzetek, amikor az illeszkedési szabály alkalmazása különösen nehéz, ilyenek például a régi városrészek, ahol a rendkívül magas arányú beépítettségi mérték, a nyeles telkek sem ritkák, amelyek már a korábbi szabályoknak sem feleltek meg, de ilyenek lehetnek a beépítésre szánt, de még beépítetlen területek is.
Nem könnyebb a helyzet más ágazatban történő hatósági döntés esetén sem: így például kisajátítási kérelem elbírálásakor, majd a kisajátítási cél megvalósításakor.
A jelzett problémák megoldására nincs varázsszavam. Nincs annak ellenére sem, hogy építész kollégáimmal – és más megyei jogász és építész kollégáinkkal is – többször átbeszéltük a hatályos joganyagot. Megoldást az új, OTÉK alapú rendezési tervek hatálybalépése fog jelenteni.
Addig legfeljebb abban bízhatunk, hogy néhány hónapig senki sem akar építkezni, vagy ha mégis, akkor olyan utcában, ahol azonos méretű telkeken, azonos tervek alapján készült, egyformán kivitelezett családi házak vannak, amelyek közé egy ugyanolyan telekre, azonosan megtervezett családi házat építenének…