A jegyzők társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeleti jogkörével kapcsolatban kialakult – szakmai – társadalmi párbeszéd, avagy a 2014. év tapasztalataiból kiindulva útban a 2015. év jogalkotásához

A Jegyző és Közigazgatás című szakmai lap a 2014. évben is igyekezett olyan közérdekű témákat, a gyakorlatban jelentkező problémaköröket feldolgozni, amelyek a leginkább foglalkoztatják a jogalkalmazókat és hatékonyan segíthetik a jegyzők mindennapos – felelősségteljes – jogalkalmazói, jogértelmezői munkáját. Szinte nem volt olyan lapszám, amelyben nem került volna újra és újra górcső alá a 2014. február 1-jén hatályba lépő, új jegyzői hatáskörrel kapcsolatos törvényi szabályozás, természetesen mindig más aspektusból szemlélve a megújult jogintézményt. Az új rendelkezés súlyát és gyakorlatban betöltött jelentőségét igazolja és erősíti az is, hogy nem csupán szakmai párbeszéd indult meg a társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeleti jogkör vonatkozásában, hanem a lakossági oldalról is számtalan hozzászólás és kérdés érkezett a kiadóba.

A jegyző törvényességi felügyeleti jogköre egy év távlatában – ahogyan a szakemberek (vagyis: a szakma) látják

Jelenösszegzés motivációja az alábbi pilléreken nyugszik:

• egy olyan összehasonlító munka készítése, amely remélhetőleg mind a jogalkalmazói, mind a jogalkotói oldalon pozitív hatással lesz arra, hogy újragondolják a hatáskör-telepítés valódi célját, jogrendünkben elfoglalt helyét és szerepét, a kialakult joggyakorlat jogalkotói célnak való megfelelőségét, hatékonyságát;
•  az év második felében érkezett olvasói kérdések megválaszolásán keresztül az össztársadalmi érdek és törvényi szabályozás gyakorlati hatásának nem reprezentatív felvázolása;
• a társadalmi kritikán és szakmai párbeszéden keresztül a valós megoldási javaslatok irányába terelni a discussiot.
  

A 2014. évben e tárgykörben megjelent első cikk írójaként elmondhatom, hogy jómagamat is meglepetésként ért, hogy a felvetett témát egész évben ilyen érdeklődés övezte, mind szakmai, mind pedig társadalmi oldalról. Nem titkolom azt sem, hogy az első cikk megírását egy olyan saját tapasztalat ihlette, amely során egyszerre szembesülhettem a társasházi törvény hiátusával és az új hatáskör-telepítés csekély hatékonyságával. Egy nyertes társasházi perben a kisebbségben lévő tulajdonosok által meghatalmazott jogi képviselőként érzékelhettem mindazt, ami társadalmi oldalról oly sokszor megfogalmazódott az elkeseredett olvasók leveleiben is: „Hiába van a törvényben törvényességi felügyelet, ha nem tesznek eleget a törvényben foglaltak előírásainak a hatóságok.” / „…a társasházak és a társasházi tulajdonosok jogérvényesítése a jogszabály, bíróságok általi különböző értelmezése miatt, hiányos és instabil.”

Noha az olvasói levelek többsége a jegyző hallgatásáról vagy az egymásnak ellentmondó jegyzői döntésekről, kaotikus jogértelmezési gyakorlatról szól, ennél jóval nagyobb probléma, hogy a jelen jogi szabályozás keretében a tulajdonosi közösséget adott esetben még egy nyertes társasházi per sem védi meg a közös képviselő által elkövetett gazdasági bűncselekmény(ek) káros hatásától. A törvényi szabályozás hiányosságának mielőbbi orvoslását sürgeti egyfelől a jegyzők oldaláról is megfogalmazódó végrehajtási eljárás körüli jogbizonytalanság, másfelől a hatályos tulajdonvédelmi jogi eszközök és jegyző általi törvényességi felügyelet hatástalanságából fakadó társadalmi elégedetlenség.

Az új törvényi szabályozás kapcsán 2014-ben az alábbi publikációk jelentek meg a Jegyző és Közigazgatásban:

1. Dr. Mitták Tünde, Új jegyzői hatáskör: a társasházak törvényességi felügye-lete, 2014/1, 23-25. o. (a továbbiakban: Mitták 1)
2. Dr. Mogyorósi Sándor, Törvényességi felügyeleti ügy a jegyző életében, 2014/2, 13-15. o. (a továbbiakban: Mogyorósi)
3. Dr. Mitták Tünde, A társasházak tör-vényességi felügyeleti jogkörével kap-csolatos jegyzői hatáskör margójára, 2014/3, 10-12. o. (a továbbiakban: Mitták 2)
4. Dr. Mezey Nándor Lajos, Alapító okiratot, SZMSZ-t kérem ellenőrzésre felmutatni! Avagy a társasházak (jegyzői) törvényességi felügyelete, 2014/5, 12-16. o. (a továbbiakban:
   Mezey)

A) A szerzők egységes jogi álláspontja:

B) A szerzők további felvetései:

A szakmai cikkek íróinak következtetéseit két táblázatban mutatom be a pontos hivatkozással, hogy nyomon követhető legyen, hogy az adott kérdést illetően ki az elsődleges közlő és arra milyen reflexiók érkeztek a szakmai körökből:

A hatáskör-telepítés hatékonysága – az olvasók kérdései tükrében

A Jegyző és Közigazgatás 2014. évi első számában megjelent cikket követően több kérdés érkezett a jegyzők törvényességi felügyeletét érintően, amelyre a harmadik számban megjelent A társasházak törvényességi felügyeleti jogkörével kapcsolatos jegyzői hatáskör margójára című szakmai összegzésben reflektáltunk. Ezt követően érkeztek újabb olvasói észrevételek és kérdések, amelyekre szintén jelen cikkben reagálunk, rámutatva azokra a sarkalatos pontokra, amelyek a törvényi szabályozás hiányosságának társadalmi hatásaira is rávilágítanak.

Visszatérő kérdésként merül fel, hogy amennyiben a jegyzők társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeleti jogkörében hozott döntések tekintetében a jegyző felett a kormányhivatal nem gyakorolhat felügyeleti jogkört, hova fordulhatnak az érintettek akkor, ha véleményük szerint a jegyző a hatáskörét nem a jogszabályoknak megfelelően gyakorolja? A kérdéskört azonban érdemes a másik oldalról is megközelíteni; mit csinálhat a jegyző, ha az általa kezdeményezett intézkedések hatástalanok? Számos esetben ugyanis a jegyzők valóban próbálnak a törvény adta keretek között eljárni, felszólítani a panaszolt közös képviselőt, ritkább esetben helyszíni ellenőrzést végezni. Az esetek többségében azonban már a kapcsolatfelvétellel is nehézségek adódnak, hiszen a közös képviselő a postai küldeményeket nem veszi át, az ismert telefonszámán nem elérhető.
Innentől kezdve igen nehéz a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 27/A. § (3)-(4) bekezdésében foglaltaknak eleget tenni.

A saját peres és nemperes eljárások során szerzett tapasztalatból elmondhatom, hogy még a jogász körökben és eljárásokban illetékes hatóságoknál is egészen eltérő jogértelmezések adódnak, hogy mikor ki illetékes adott ügyben eljárni. Az általam képviselt esetben például a pernyertességet követően is fennálló ex lex állapot és a közös képviselő további visszaélései miatt a közérdekű bejelentés intézményével éltünk az illetékes ügyészségnél. Hónapokig küldözgették az aktát egymásnak a jegyző és az ügyészség, mire döntés született arról, hogy osztott hatáskör van, de a törvényességi felügyeletet a jegyzőnek kell lefolytatnia. Az eredmény az lett, hogy a társasház törvényes működésének helyreállítása a 2014. áprilisi pernyertességtől mind a mai napig nem sikerült.

A tulajdonosok mindent megtettek annak érdekében, hogy a fizetésképtelenség felé tartó társasház az adósságból kikeveredjen, de elérni jogi eszközökkel csak annyit lehetett, hogy a fizetésképtelenné válást a tulajdonosi közösség elkerülje, a társasház törvényes működésének helyreállítása még várat magára. A közös képviselő által okozott anyagi és nem anyagi kárt a tulajdonosoknak kell viselni, felelősségre vonás egyelőre nem történt. A hatóságok nem csupán az állampolgárok, hanem még egymás megkereséseire sem válaszolnak, amelynek egyedüli vesztese a társasház. A szóban forgó esetben például a legmegdöbbentőbb és szinte jogi nonsense, hogy az ügyészség által törvényességi felügyeleti eljárás lefolytatására felhívott jegyző többszöri hivatali megkeresésére az illetékes rendőrkapitányság nem válaszolt. Korábbi írásomban is jeleztem, hogy az azonos ügyben eljáró több szerv összehangolt működése sajnos nem jellemző, ezért érdemes jelezni, hogy a tulajdonosok milyen szervekhez fordultak, hol tartanak az ügyek. Persze – ahogyan ez az általam képviselt ügyben is jól látszik – még ez sem jelent garanciát arra, hogy akkor a hatóságok majd együttműködnek.

A másik gyakori probléma, hogy amennyiben a jegyző a bejelentést követően a közös képviselőt elérni nem tudja, dokumentációt bekérni nem tud, helyszíni ellenőrzést végezni nem tud, igen nehéz megállapítani a társasház működésének Tht. 27/A. § (2) bekezdésébe ütközését és bármiféle további eljárást kezdeményezni. A jegyző kompetenciája ugyanis csak arra terjed ki a törvényi szabályozás szerint, hogy a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására, illetve annak eredménytelensége esetén bírósághoz fordulhat. Amennyiben már a felhívás foganatosítása is akadályba ütközik, a jegyző keze kötve van. Ilyenkor valóban érezhetik úgy az állampolgárok, hogy a jegyzőhöz telepített hatáskör hatástalan. Ilyen értelemben mindenkinek igaza van a maga oldaláról, hiszen a jegyző is mindent megtett, amit csak lehetett a törvényi keretek között, és a tulajdonosok is.

Ahogyan az a szerzői írásokból és jegyzők joggyakorlata során kialakult tapasztalatokból kiderül, a legnagyobb gondot ténylegesen a törvényességi felügyeleti eljárás részletszabályainak és kompetenciahatárok pontos meghatározásának hiánya okozza. Voltaképpen a jegyzők pont úgy eszköztelenek a közös képviselő/intéző bizottság visszaéléseivel szemben, mint az emiatt jegyzőhöz forduló tulajdonosok. A hiba és ebből kifolyólag a megoldási lehetőségek tehát nem a jegyző eljárásában keresendők, hanem a jogi szabályozásban, a hatáskör-telepítés átgondolatlanságában.

Ez ideig kevés szó esett a társasházakat körülvevő igen speciális veszélyhelyzetről, azaz arról, amikor a közös képviselő nem gondatlanságból követ el a törvény határát súroló cselekményeket a tulajdonosi közösség ellen, hanem szándékosan. Amikor a szándékosság gyanúja felmerül, nem elegendő csak a jegyzőhöz fordulni, hiszen egy szándékosan nem jogszabály szerint működő közös képviselet pontosan tudni fogja, hogyan kell a jegyző eljárása alól kibújni.

Ahogyan azt az olvasók is jelezték, több esetben tetten érhető, hogy a közös képviselő illegális úton „vásárol” szavazatokat a tulajdonosoktól. Az hogy e mögött a „közös képviselői business”-be bevont tulajdonosok tájékozatlansága áll-e vagy megfélemlítés, kényszer, fenyegetés alatt válnak a közös képviselő eszközévé, igen nehéz megállapítani.

A hétköznapi értelemben minden társasház rettegett ellenségének tartott ún. „lakásmaffia módszerek” ugyanis pontosan azon alapulnak, hogy a tulajdonosokat vagy megtévesztéssel vagy kényszerrel, illetve fenyegetéssel veszik rá arra, hogy a törvénytelenségben partnerek legyenek. A XXI. századi lakásmaffia egyáltalán nem úgy működik, mint a korábbi években. Különösen nagyvárosokban, illetve nagyobb lakóközösségekben jellemző, hogy a közös költség befizetések nem megfelelő felhasználásával egyszerre csak a fizetésképtelenség közelébe kerül a társasház. A közös képviselő megoldása ilyenkor mindig a közös költség emelés, amit ha a tulajdonosok fizetni nem tudnak, jelzálogjoggal terhelheti meg az adott ingatlant (Tht. 24. §, 30-32. §).

Csak egy jól működő tulajdonosi közösség képes arra, hogy felismerve az első figyelmeztető jeleket, ne rögtön a közösségen belüli, illetve egymással szembeni vitát szítsa, hanem az összefogásban gondolkodjon. Sosem lehetünk biztosak abban, hogy a tulajdonostársakat mi motiválja (avagy kényszeríti) arra, hogy részt vegyenek a „közös képviselői business”-ben, ezért nem érdemes arra vesztegetni az időt, hogy a tulajdonosok ujjal mutogatnak egymásra. Amennyiben a közös képviselő nem a tulajdonosok megbízásának, illetve a közgyűlési határozatoknak megfelelően végezte a munkáját, a felmentésében kell gondolkodni és nem arra várni, hogy majd a hatóságok megoldják a problémát jogi eszközökkel. Abba kell belegondolni, hogy a hatóságok jogilag még kötöttebb, hierarchikusabb és szigorúbb szabályok szerint kötelesek folytatni az eljárásukat. A zervezetlenségből, humán erőforrás hiányból adódóan pedig jóval nehezebben megmozduló és lassúbb szervezetekről is van szó, amelyek csak akkor tudnak segíteni, ha a tulajdonosi közösség egy irányba halad.

Epilógus helyett

Sok megoldási javaslat is érkezett az olvasói körből, amely a jegyzo.hu weboldalon a jelzett cikknél kommentként olvasható. Amit szükséges látni és megérteni, hogy a társasházak működése magánjogi jogviszonyon alapul, de a társasházak jogalanyisága mégsem azonosítható sem a civil szervezetekkel, sem a gazdasági szervezetekkel, mert ún. csonka jogi személyek (erről az első cikkemben részletesen írtam). Ily módon a működésük feletti külső felügyelet lehetősége is jóval korlátozottabb és kevésbé ad lehetőséget az állami beavatkozásra.

Természetesen érthető állampolgári igény, hogy a tulajdonosok a tulajdonvédelmi joguk érvényesítéséhez szükséges jogi eszközöket megkapják. A hangsúly nem is azon van, hogy szükséges-e a törvényességi felügyelet jogintézménye vagy sem, hanem azon, hogy ezt a jogi eszközt hogyan lehet a leghatékonyabban működtetni, ki legyen a törvényességi felügyelet „őre” és azt miként gyakorolja.

Talán a végleges döntés meghozatalában nem lenne utolsó szempont egy nemzetközi kitekintés, hiszen vannak olyan európai országok, ahol a társasházi, lakásszövetkezeti rendszer igen jól működik. A jogalkalmazói gyakorlat és a társadalmi visszajelzések azt igazolják, hogy a jelenlegi törvényi szabályozás és hatáskör-telepítés mögött nem áll olyan hatásvizsgálat, amelyre megalapozott és stabil jogalkotói döntés hozható.

Közös gondolkodással, az elmélet és az újat teremtő gyakorlat
összefogásával megalkotható és eredményessé tehető egy fenntartható és működőképes rendszer.