Forgalmi érték alapján bevezetett építményadó

A közigazgatás szakmai fóruma

Cikkek / Gazdálkodás - pénzügy

Forgalmi érték alapján bevezetett építményadó

XVIII. évfolyam, 2. lapszám
Szerző(k):
Kujbus–Szlifka Alexandra
adóügyi tanácsos

Nyíradonyi Polgármesteri Hivatal

Reform a helyi adók területén, az értékalapú építményadó előnyei és hátrányai

Mélyrehatóbb vizsgálatok, elgondolások alapján sokszor optimálisabb megoldást jelent a már meglévő adórendszer megreformálása, azaz a bevezetett, s már bevált adónemek újragondolása. Gondolni lehet itt leginkább az építményadóra, a magánszemélyek kommunális adójára, a telekadóra, amely adónemek esetében a jogalkotó többféle kivetési módot határozott meg.

1. Építményadó a gyakorlatban

A helyi adóval szemben mind az önkormányzatnak, mind az adózó lakosságnak vannak követelményei. A helyi önkormányzat elvárja, hogy az általa bevezetett, alkalmazott adófajta megfelelő bevételi kapacitást teremtsen, és mindemellett egy egyszerűbb megvalósítási technikával jól alkalmazható legyen az önkormányzat számára.

A lakosság szemszögéből is lényegesek az elvárások. Az adózók megkövetelik, hogy az alkalmazott helyi adó legyen igazságos – azaz, aki vagyonosabb, azt terhelje magasabb adófizetési kötelezettség, s tartsa szem előtt a hátrányosabb helyzetben lévő lakosságréteg rosszabb anyagi helyzetét is. Tehát a lakosság szemszögéből legfőbb elvárás, hogy az adóztatási rendszer jól illeszkedjen a lakosság teherbíró képességéhez.

Azt lehet mondani, hogy jóval nagyobb a kapcsolat a lakosság vagyona és jövedelme között, mint a lakosság lakásának, ingatlanjának mérete, illetve jövedelme között. Tehát a terület nagysága alapján kivetett adót a lakosság szegényebb rétege fizeti meg, míg a forgalmi érték alapján kivetett adó inkább már a gazdagabb réteg megadóztatására összpontosít.

Viszont kérdés marad az, hogy az érték alapján kivetett adó bevezetésének technikai nehézségét mennyire tudja az önkormányzat áthidalni a forgalmi érték alapján kivetett adó bevezetése során.

2. Az építményadó meghatározása, építményadó általában

Fentiek alapján elgondolkodtató, hogy az önkormányzatok a lehető legoptimálisabb megoldást választották-e azzal, hogy nem forgalmi érték alapján vezettek be bizonyos adófajtákat, gondolni kell itt legfőképpen az építményadóra.

Az 1990. évi C. törvény 11. §-a tételesen meghatározza az építményadó alá eső építmények körét, 15. §-a pedig rögzíti az építményadó alapját, mely alapján a helyi önkormányzat az adót az épület hasznos alapterületében, azaz négyzetméterben vetheti ki, ezzel szemben az adót ąz önkormányzat jogosult az építmény korrigált forgalmi értékében is megállapítani.

Az önkormányzatok többsége más helyi adók mellett az építményadót is bevezette, viszont többségüknél az építményadó alkalmazásának alapja a hasznos alapterület lett. Ennek egyszerű oka az, hogy a helyi adóknak ez a formája egyértelműen nagy technikai könnyebbségekkel bevezethető a hasznos alapterület alapján, mivel egyszerűbb egy ingatlan alapterületét meghatározni, mint annak forgalmi értékét.

Az alapterület alapján meghatározott építményadó fent említett előnye viszont nem igazán ellensúlyozza a kivetési mód alapvető hibáit. A nevezett kivetési mód jóval igazságtalanabb az adózó lakosság számára, hiszen a nagyobb méretű ingatlan nem feltétlenül értékesebb, így ezzel az adóztatással inkább a nagycsaládosok vannak megadóztatva, mintsem a vagyonosabb réteg.

Ezzel szemben a korrigált forgalmi érték alapján kivetett adót azok fizetnék meg, akik vagyonosabbak, tehát jobban igazodna a lakosság fizetési képességéhez, s amellyel párhuzamban az önkormányzat is nagyobb adóbevételekhez tudna hozzájutni. S azt sem kell elfelejteni, hogy az adó mértéke párhuzamosan mozogna az ingatlan piaci értékével, nem kellene az önkormányzatnak évente az inflációval korrigálni az adómértékeket, s esetlegesen évről évre alacsonyabb reálértékű adóbevételekhez jutnia.

Technikai nehézségek természetesen felmerülhetnek az adó kivetése során, legfőbbképpen az ingatlanok forgalmi értékének meghatározásakor.

A forgalmi érték becsléséhez kidolgozott eljárással szemben az önkormányzatoknak vannak elvárásaik. Többek között, hogy a forgalmi érték meghatározása kellő pontossággal közelítsen az ingatlan piaci értékéhez, technikailag legyen megvalósítható, végül a forgalmi érték meghatározása ne járjon a reálisnál magasabb költségekkel.

Másik nagy bizonytalanságot keltő következménye lehet a forgalmi érték alapú adó bevezetésének az önkormányzattal szemben tömegesen beérkező fellebbezések nagy mennyisége.

A technikai nehézségek ellenére az érték alapú építményadó mellett nagyságrenddel több érv szól. A legfőbb érv a lakosság számára az igazságosság, azaz a forgalmi érték alapján bevezetett adó nagyobb mértékben adóztatja a vagyonosabb lakosságot, mint a szegényebbet. Másik nagyon releváns indok, hogy az önkormányzatoknak magasabb bevételi kapacitást eredményezhet.

A forgalmi érték alapján bevezetendő építményadó esetén a sikeresség a pontos és elfogadható meghatározáson múlik.

A forgalmi érték meghatározására számtalan ingatlanértékelési technika alkalmazható. A most megfigyelt értékelési eljárás, az a számított érték alapján történő meghatározás, amely teljes mértékben megtartja az adózók közötti vagyonarányosságot. Ebben az esetben az ingatlanértékelésre egy képletet lehet alkalmazni, amely a valamilyen módon meghatározott ingatlan értékét korrigálja bizonyos releváns tényezőkkel, s megkapjuk az adó alapját jelentő számított értéket.

A képlet alkalmazásához szükséges lehet egy ingatlan értékbecslő tudását igénybe venni, aki kellő pontossággal meghatározza az ingatlanok értékét, s majd ezt az értéket kell kiigazítani különböző tényezőkkel, mint például az ingatlan városban történő elhelyezkedésével, infrastrukturális ellátottságával stb.

Ennek a módszernek egyszerűbb esete, amikor az önkormányzat értékbecslő segítségével felbecsüli az ingatlanok értékét, amely történhetne úgy, hogy az önkormányzat a város egy-egy utcáján fekvő ingatlanokra felbecsült forgalmi értékekre egy átlagárat határozna meg.

3. Nyíradony Város illetőségi területén bevezetett helyi adórendszer

Kutatásaim során vizsgálódásaim alá vontam Nyíradony Város adórendszerét, azon belül vizsgáltam, hogy a város milyen adófajtákat vezetett be, s tanulmányoztam, hogy a különböző adónemeket a város milyen adómértékekkel határozta meg.

3.1. Építményadó

Nyíradony Város Önkormányzat Képviselő-testületének 10/2012. (XI. 28.) sz. rendeletének 5. §-a alapján:

(1) Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő építmények közül a nem lakás céljára szolgáló épület, épületrész (továbbiakban: építmény).
(2) Az építményadó alkalmazásában az építményhez tartozik: az építmény rendeltetésszerű használatához szükséges – Nyíradony Város Önkormányzatának általános településrendezési tervéről szóló 10/2007. (V. 31.) Ö.R. számú rendelet 16–24. §-ában meghatározott, övezeti besorolásoknak megfelelő, azt meg nem haladó földrészlet. E rendelet szempontjából az épületnek minősülő építmény esetén, annak hasznos alapterületével, épületnek nem minősülő építmény esetén az általa lefedett földrészlettel egyező nagyságú földrészletet kell az építményhez tartozónak tekinteni.
(3) Az adókötelezettség az építmény valamennyi helyiségére kiterjed, annak rendeltetésétől, illetőleg hasznosításától függetlenül.

Nyíradony Város Önkormányzat Képviselő-testületének 10/2012. (XI. 28.) sz. rendeletének 8. §-a alapján:

(1) Az adó alanya: a rendelet 1. §-a (1) bekezdésében foglalt adóalanyok közül az, aki a naptári év első napján az építmény tulajdonosa.
(2) Az adó mértékét az építménynek a város közigazgatási területén belüli földrajzi elhelyezkedése alapján megállapított alábbi övezeti besorolás szerint kell megállapítani.

a) A város központi belterülete I. övezetnek minősül. Leírása: Északon az Árpád tértől kiindulva, az Árpád út–Széchenyi útnak a Bartók Béla–Tompa Mihály útig terjedő része, magában foglalva a Kazinczy és Szabolcs utcákat. Észak-Nyugaton a Tompa Mihály–Petőfi utak kereszteződésétől a Vörösmarty, a Galamb utca, a Rákóczi út a Debreceni úti kereszteződéséig (e tömbbe a Hunyadi és Damjanich utcákat és Millennium sétányt kell besorolni). Észak–Dél irányban az Árpád tér–Debreceni út, a Wesselényi úti kereszteződésig, (később ezt kiváltja a csomópont átépítése után a Harangi Imre Rendezvénycsarnok parkolójának bekötőútja) a parkoló és a Galamb út közötti bekötőút, a Wesselényi út, a József Attila út a Toldi út kereszteződéséig, a Kinizsi út. Továbbá a Temesvári út az Arany János úti kereszteződésig, az Arany János–Dózsa György utak, a Kölcsey út, a Kossuth út, a Deák Ferenc úti kereszteződésig, a Bartók Béla út a Széchenyi útig, az Ady Endre út és a Bartók Béla úti kereszteződésig.


b) A város belterülete minősül a város II. számú övezetének. Ide tartozik a város belterületének az a) pontban nem említett része, azaz a Vörösmarty út vasúti átjárón túli része, a Szakolykert, valamint Aradványpuszta belterülete, beleértve a Cserepes tanyai részt is. Továbbá Tamásipuszta, Tisztavíz, Penyige tanya, a Debreceni út belterületnek nem minősülő része, az Acsádi út, Lugosi út, Széchényi út, Balkányi út belterületnek nem minősülő részei.


c) A város külterülete minősül a város III. számú övezetének. A Nyíradony Város közigazgatási területéhez tartozó a), illetve b) pontokban fel nem sorolt területrészek, és tanyai területek, ideértve a Nyestekert zártkertet is.

Nyíradony Város Önkormányzat Képviselő-testületének 10/2012. (XI. 28.) sz. rendeletének 9. §-a alapján az építményadó mértéke a 8. §-ban foglalt övezeti besorolás alapján:

a) pont szerinti I. számú övezetben 650 Ft/m2
b) pont szerinti II. számú övezetben 550 Ft/m2
c) pont szerinti III. számú övezetben 450 Ft/m2

3.2. Telekadó

Nyíradonyban bevezetésre került a másik vagyoni típusú adónem is, azaz a telekadó, amely esetében a város képviselő-testülete ugyancsak a terület nagysága alapján történő bevezetés mellett döntött.

Nyíradony Város Önkormányzat Képviselő-testületének 10/2012. (XI. 28.) sz. rendeletének 13. § alapján:

(1) Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő beépítetlen belterületi földrészlet (továbbiakban: telek), valamint a beépített belterületi ingatlan 1500 m2-t meghaladó része.

Nyíradony Város Önkormányzat Képviselő-testületének 10/2012. (XI. 28.) sz. rendeletének 15. §-a szerint

Az adó mértéke:
I–II. övezeti besorolás esetén:
az 1–2000 m2 terület után: 3 Ft/m2
a 2001 m2 fölötti rész után: 2 Ft/m2
III. övezeti besorolás esetén:
az 1–2000 m2 terület után: 2 Ft/m2
a 2001 m2 terület után: 1 Ft/m2

3.3. Magánszemélyek kommunális adója

Nyíradony Városában bevezetésre kerültek a kommunális jellegű adók, azon belül Nyíradony alkalmazza Nyíradony Város Önkormányzat Képviselő-testületének 10/2012. (XI. 28.) sz. rendeletének 16. §-a alapján a magánszemélyek kommunális adóját, mely alapján

(1) Kommunális adókötelezettség terheli azt az adóalanyt, aki a város közigazgatási területén építménynek, illetve nem lakás céljára szolgáló épületnek, épületrésznek, belterületi beépítetlen földrészletnek a naptári év első napján a tulajdonosa, továbbá, aki nem magánszemély tulajdonában álló lakásbérleti jogviszonnyal rendelkezik.

Az adó mértéke a 17. § alapján:
a) A rendelet 8. §-a (1) bekezdésében meghatározott:
I. számú övezetben: 10 000 Ft
II. számú övezetben: 8 000 Ft

b) A rendelet 8. §-a (1) bekezdésében meghatározott
III. számú övezetben: 6 000 Ft.

3.4. Idegenforgalmi adó

Nyíradony élt még az idegenforgalmi adó bevezetésének lehetőségével is. Nyíradony Város Önkormányzat Képviselő-testületének 10/2012. (XI. 28.) sz. rendeletének 20. §-a alapján meghatározva

(1) Adókötelezettség terheli azt a magánszemélyt, aki nem állandó lakosként az önkormányzat illetékességi területén legalább egy vendégéjszakát eltölt.

A 22. §-a szerint az adó alapja a megkezdett vendégéjszakák száma, s a 23. § alapján az adó mértéke 300 Ft/fő/vendégéjszaka.

3.5. Helyi iparűzési adó

Nyíradony Város képviselő-testülete alkalmazza a helyi iparűzési adót is a helyben tevékenységet folytató vállalkozások megadóztatására. Nyíradony Város Önkormányzat Képviselő-testületének 10/2012. (XI. 28.) sz. rendeletének 26. §-a alapján:

(1) Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén állandó vagy ideiglenes jelleggel végzett vállalkozási tevékenység (iparűzési tevékenység).
(2) Az adó alanya a vállalkozó, (őstermelő és családi gazdálkodó).

Az adó alapját meghatározza a rendelet 39. § (1) bekezdése, mely szerint az adó alapja az értékesített termék, illetőleg végzett szolgáltatás éves nettó árbevétele.
(1) A 38. § (2) bekezdésében meghatározott esetben az adó alapja a tevékenység végzésének tényleges időtartama alatt elért nettó árbevétel. Az önkormányzat azonban ez esetben az adót napi átalányban is megállapíthatja.

Az adó mértéke a rendelet 40. § (1) bekezdése szerint az adó évi mértékének felső határa az adóalap 3 ezrelékéig terjedhet.
(2) Az ideiglenes (alkalmi) jelleggel végzett iparűzési tevékenység esetén, ha az önkormányzat az adót napi átalányban állapítja meg, a napi adóátalány összegének felső határa 5000 forint.

Látható, hogy Nyíradonynak egy több adónemből álló, jól strukturált adórendszere van. A fent ismertetett adórendszerben szereplő adónemekből a városnak kielégítőnek mondható bevétele származik, hiszen bevételei túlnyomórészt a helyi adókból, illetve az átengedett központi adókból származik. Ilyen központi adónak minősül a 2013. évi CCXXX. törvény 30. § (1) bekezdése értelmében a gépjárműadó, amely adónak 40%-a marad a helyi önkormányzatoknál.

Kutatásaim szempontjából a fent ismertetett, Nyíradony illetőségi területén bevezetett adók közül az építményadó a mérvadó. Az építményadót természetesen Nyíradony képviselő-testülete is az ingatlanok területe, azaz az építmények négyzetméterében számított hasznos alapterülete alapján vetette ki a lakosságra, mégpedig a város által meghatározott, fentebb bemutatásra került három kerület alapján, azaz három adómértéket kiszabva.

Nyíradonyban építményadót a lakosságnak eléggé elenyésző része fizet, ezt az adófajtát csak azoknak a jogi vagy jogi személyiséggel nem rendelkező jogalanyoknak kell megfizetniük, akik a szóban forgó építményben vállalkozási tevékenységet folytatnak. Így az építményadó adóalanyainak köre igen szűk a városban.

A lakosság többi részére a város képviselő-testülete más típusú adófajtát vezetett be, ilyen egyrészt a magánszemélyek kommunális adója, másrészt pedig a telekadó, amely adók vonatkozásában az adó mértékévé az építményadóhoz hasonlóan is megállapított három kerület vált. Tehát kommunális adót Nyíradonyban minden lakás után kell fizetni, s telekadót pedig minden beépítetlen telek, illetve minden 1500 m2-t meghaladó beépített telek után kötelező fizetni.

A már fent említett két adónem alapján Nyíradony városában minden tulajdon, s minden magánszemély, jogi és jogi személyiség nélküli jogalany adófizetési kötelezettség alá esik.

Viszont nem mindegy az adóalanyok szemszögéből az adózás igazságosságának megvalósulása, az önkormányzat szemszögéből nézve pedig az nem mindegy, hogy az adóbevételek mekkora szintet érnek el, amely bevétel az intézmény működésének feltétele.

Említést kell tenni arról, hogy amennyiben Nyíradony Város Önkormányzata úgy látná, hogy az adórendszerében változtatásokat kell tennie, s az építményadót kiterjesztené mondjuk az egész lakosságra, abban az esetben a magánszemélyek kommunális adóját a képviselő-testületnek el kellene törölnie, hiszen konkrétan az 1990. évi C törvény 7. § a) pontja kimondja, hogy egy adótárgy nem eshet kettős adóztatás alá.[1]

Azt gondolom, hogy amennyiben az önkormányzat forgalmi érték alapján akarná meghatározni és kivetni az építményadót, nem lenne egyszerű dolga.

Az ingatlanok forgalmi értékének meghatározása, így a forgalmi érték alapján kiszabott építményadó bevezetése elég hosszú átfutási idővel járó és nehézkes feladatnak minősülhetne az önkormányzat számára, viszont annak előnyei a hátrányait biztosan képesek lennének ellensúlyozni.

A folyamat a forgalmi érték meghatározásával kell, hogy kezdődjön, – amely folyamat akár egy évet is felölelhet –, ezt követően az önkormányzatnak időt kell biztosítania a jogorvoslati eljárásra is. Ez az az időszak, amikor az önkormányzat kiértesíti az ingatlantulajdonosokat ingatlanuk önkormányzat által meghatározott forgalmi értékéről, s a tulajdonos – amennyiben nem ért egyet az összeggel –, fellebbezést nyújthat be.

4. Építményadó a számok tükrében

Konkrét számításaim alá vontam a Nyíradony, Bocskai utcán fekvő építmények után kivetett építményadót.

A Bocskai utcán fekvő 21 darab ingatlanból befolyt összes adó az önkormányzat számára megközelítőleg évi 163 000 Ft, amely magánszemélyek kommunális adójaként van kivetve.

Amennyiben figyelembe vesszük az 1990. évi C. törvény 11. § (1) bekezdését, amely szerint – „adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő lakás és nem lakás céljára szolgáló épület (a továbbiakban együtt: építmény)” – egyértelmű, hogy az Önkormányzat nagyobb adóbevételhez jutna az építményadó bevezetése révén, azaz, ha a város magánszemélyek kommunális adója helyett építményadót alkalmazna.

5. Építményadó az 1990. évi C. törvény alapján

Fentiek mellett az 1990. évi C. törvény részletesen lefekteti az építményadó bevezetésének teljes körét, rögzíti az építményadó alanyi körét, az adómentességeket, az adókötelezettség tartalmát.
11. § (1) Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő lakás és nem lakás céljára szolgáló épület (a továbbiakban együtt: építmény).
(2) Az építményadó alkalmazásában az építményhez tartozik az építmény rendeltetésszerű használatához szükséges – a település rendezési tervében előírt, vagy ennek hiányában a helyben szokásos mértéket meg nem haladó – földrészlet. A helyben szokásos földrészlet mértékét az önkormányzat állapítja meg.
(3) Az adókötelezettség – a (4) bekezdésben foglaltak kivételével – az építmény valamennyi helyiségére kiterjed az építmény rendeltetésétől, illetőleg hasznosításától függetlenül.
(4) Lakás- és üdülőtulajdon esetében az adókötelezettség nem terjed ki az épülethez tartozó – az önkormányzat által megállapított – kiegészítő helyiségekre.

5.1. Az építményadó adóalanya

12. § (1) Az adó alanya (3. §) az, aki a naptári év (a továbbiakban: év) első napján az építmény tulajdonosa. Ha az építményt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, a tulajdonos és a vagyoni értékű jog gyakorlására jogosult személy megállapodása (nyilatkozata) szerinti személy – megállapodás hiányában a vagyoni értékű jog jogosultja – (a továbbiakban együtt: tulajdonos) az adó alanya.
(2) Több tulajdonos esetén a tulajdonosok tulajdoni hányadaik arányában adóalanyok.
(3) Társasház, -garázs és -üdülő esetén a tulajdonosok önálló adóalanyok, a közös használatú helyiségek után az adó alanya az említett közösség.

5.2. Az adómentesség

13. § Mentes az adó alól:
a) a szükséglakás,
b) a gyógy- vagy üdülőhelynek nem minősülő kistelepülésen fekvő komfort nélküli lakásból 100 m2,
c) valamennyi lakás esetében az állandóan bejelentett családtagok – egyenes ági hozzátartozók – után személyenként 25 m2,
d) a szociális, egészségügyi és gyermekvédelmi, illetőleg a nevelési-oktatási intézmények céljára szolgáló helyiség,
e) a műemléképítmény,
f) az egyházak tulajdonában álló, nyilvános istentiszteletre szolgáló templom, imaház, a lelkész elhelyezésére szolgáló építmény, továbbá szerzetesrendek esetében a rendház.

5.3. Az adókötelezettség keletkezése és megszűnése

14. § (1) Az adókötelezettség a használatbavételi, illetőleg a fennmaradási engedély kiadását követő év első napján keletkezik. Az engedély nélkül épült, vagy anélkül használatba vett építmény esetében az adókötelezettség a tényleges használatbavételt követő év első napján keletkezik.
(2) Az adókötelezettség megszűnik az építmény megszűnése évének utolsó napján. Az építménynek az év első felében történő megszűnése esetén a második félévre vonatkozó adókötelezettség megszűnik.
(3) Az építmény használatának szünetelése az adókötelezettséget nem érinti.

5.4. Az adó alapja és az adó mértéke

15. § Az adó alapja az önkormányzat döntésétől függően:
a) az építmény m2-ben számított hasznos alapterülete, vagy
b) az építmény korrigált forgalmi értéke.

Az adó mértéke
16. § Az adó évi mértékének felső határa:
a) a 15. § a) pontja szerinti adóalap számítás esetén: 300 Ft/m2,
b) a 15. § b) pontja szerinti adóalap számítás esetén: a korrigált forgalmi érték 3%-a.”

6. Megreformált építményadó, ahogy be lehetne még vezetni

A törvény értelme szerint, illetve a lakás és nem lakás tulajdonból származó helyi adóbevételek, konkrétan az építményadó alacsony mivoltából kifolyólag az adórendszert szükséges lenne Nyíradonyban megreformálni.

Első lépésként a magánszemélyek kommunális adója helyett célszerűbb lenne az építményadót bevezetni, azaz kiterjeszteni az egész lakosságra, illetve minden lakás és nem lakás céljára használt építményre. Korábban említésre került, hogy a városban az építmény négyzetméterében számított hasznos alapterület alapján van kivetve ez az adónem.

Ezzel a lépéssel növekedhetne az önkormányzat adóbevétele, s a lakosság megadóztatása is az igazságosság irányába mozdulna el, viszont kérdés marad az, hogy mi legyen a vállalkozási tevékenység céljából fenntartott építményekkel, azokkal az építményekkel, ahol iparűzési tevékenységet folytatnak. Ezeknek az építményeknek az értéke nagymértékben eltér az átlagos lakóházak értékétől. Megint csak az igazságosság kérdésköre kerül előtérbe, hiszen így ismét igazságtalan lenne kivetni az építményadót az egész lakosságra, minden lakás és nem lakás céljára használt építményre.

Erre a problémára megoldást jelentene a forgalmi értékben meghatározott, kivetett építményadó, amely figyelembe veszi az építmény értékét, s mely révén a lakosságra nézve igazságosabbnak mondhatóvá válna, s jobban alkalmazkodna a lakosság adófizetési teherbíró képességéhez.

Az adókötelezettség alanya az építmény tulajdonosa volna, tehát a vagyoni értékű jog jogosultja.

Az adó alapjaként az építmény forgalmi értékének 50%-át, azaz a korrigált forgalmi értéket kellene meghatározni.

Az adó mértékét kellő körültekintéssel a városi képviselő-testületnek kellene meghatározni, viszont szükséges lenne egy minimális adószintet meghatározni, amelyet a képviselő-testület egy minimális ingatlan forgalmi értékben is meghatározhatna. Tegyük fel, hogy a minimális forgalmi értéket a város 4 000 000 Ft/ingatlan értékben határozná meg. Ez azt jelentené, hogy nem lenne adóköteles a 4 000 000 Ft-nál kisebb forgalmi értékkel bíró ingatlan.

Ezek alapján a város egyes utcái kiesnének az adóalanyok köréből, konkrétan ilyen a III. kerületbe tartozó Bokrétás utcán fekvő ingatlanok 95%-a, mivel az ott lévő ingatlanok túlnyomó részének értéke sokkal alacsonyabb 4 000 000 Ft-nál.

Ez viszont további kérdéseket vethet fel. Hiszen, ha a forgalmi érték alapon meghatározott építményadó bevezetésre kerülne, abban az esetben az adómérték emelkedésével párhuzamban lenne egy lakossági réteg, aki kiesne az adófizetési kötelezettség alól.

Tehát egyik oldalról nőne az önkormányzat számára az adóbevételek összege, a másik oldalról meg csökkenne az adófizetők számának csökkenésével párhuzamosan. A kérdés már csak az, hogy az adóbevétel nagyságának növekedése meghaladja-e, meghaladná-e a bevétel csökkenés nagyságát.

Erre a válasz egyértelmű. Az adóbevételek biztosan nem csökkennének, hiszen első körben túlnyomórészt egy olyan adózói réteg esne ki az adófizetők köréből, akik eddig sem fizettek adót hátrányosabb helyzetük miatt. Nem rendelkeznek jövedelemmel vagy, ha rendelkeznek is jövedelemmel, az nagyon alacsony, s éppen csak hogy tudják belőle minden napos megélhetőségüket biztosítani.

Amennyiben a város eltörölné a magánszemélyek kommunális adóját, s bevezetésre, tulajdonképpen kiterjesztésre kerülne az építményadó alkalmazása már forgalmi értéken, az csak eléggé körültekintő, pontos munkával lenne megvalósítható. Ugyanis a forgalmi érték meghatározása nem egy egyszerű folyamat, s a meghatározás módszerére többféle alternatíva létezik, mint ahogy már korábban is bemutatásra került egy-két módszer.

Javasolnám az ingatlanok forgalmi értékének minél egyszerűbb meghatározása céljából a Hajdú–Bihar Megyei Ille-tékhivatal ingatlanokra vonatkozó tájékoztatását igénybe venni, mint ahogy azt Érd Városa tette: az ingatlanok forgalmi értékét a Pest Megyei Illetékhivatal adatai alapján határozta meg.

Ezek alapján a Nyíradony illetőségi területén fekvő ingatlanok forgalmi értékét általánosságban meg lehetne határozni.

 

Lakóépületek
Családi ház (ezer Ft/m2)
Összkomfortos Komfortos Komfort nélküli
75–100 50–80 20–30

Gépkocsi tároló, egyéb melléképület (ezer Ft/ m2)
Önálló épületben Lakóházzal egybeépítve
20 40–50

7. Építményadó konkrét számokban

Nyíradonyban a Bocskai utcán fekvő adott ingatlan lakásvásárlás céljából felértékelésre került, amelynek értéke 5 500 000 Ft volt. Ez az ingatlan egy komfortos, 100 m2 nagyságú lakás. Tegyük fel, hogy azon az utcán minden ingatlan csak 5 500 000 Ft-ot ér, továbbá tételezzük fel, hogy fél százalékos adókulcsot alkalmazunk. Ebben az esetben, ha ebben az utcában pusztán 25 lakás áll, 200 000 Ft-os adóbevétel helyett közel 350 000 Ft lenne a bevétele az önkormányzatnak a forgalmi érték alapján meghatározott építményadó használatával.

Ez azt jelenti, hogy átlagosan egy-egy ingatlan után az adózók 13 750 Ft-ot fizetnének évente a 8000 Ft/évi adóhoz képest, hiszen a magánszemélyek kommunális adója alapján ez az utca a II. kerületbe tartozik, ahol így az adókulcs 8000 Ft.

Tehát az Önkormányzat jelenleg egyértelműen adóbevételektől esik el. Arról nem beszélve, hogy a Bocskai utcát tekintve számításaimba nem vontam be azt, hogy ez a város elrendezése szempontjából egy jobb környék (pl. közel van a városközpont), s az adott felértékelt ingatlannál vannak jóval nagyobb lakások is.

Ezzel szemben valószínűsíthető, hogy előfordulnak szegényebb családok tulajdonában álló, rosszabb állapotban lévő, azaz kisebb forgalmi értékkel bíró ingatlanok is, amelyeknél az alacsonyabb forgalmi értékből kifolyólag alacsonyabb adófizetési kötelezettség terhelné a szegényebb réteget, vagy esetleg a minimális ingatlan forgalmi érték meghatározása következtében nem is esnének adófizetési kötelezettség alá.

8. Összességében az építményadóról

A fentiek alapján vitathatatlan, hogy a forgalmi érték alapján kivetett adónak mind a lakosságra nézve, mind az önkormányzatokra tekintettel jelentős előnyei vannak.

Az önkormányzat számára nagyobb adóbevételeket eredményezhet, a lakosság szempontjából pedig figyelemmel kíséri a lakosság jövedelmi, vagyoni helyzetét.

Amennyiben az építményadó felváltaná a magánszemélyek kommunális adóját, s a város azt nem csupán kiterjesztené az egész lakosságra, hanem a jogalkotó által meghatározott másik módszerrel vezetné be – azaz nem a hasznos alapterület alapján, hanem a forgalmi érték alapján –, abban az esetben megváltozna az adóztatás szerkezete, s az adózók összetételében is változás következne be. A város adórendszerében az igazságosabb adóztatás felé történne elmozdulás.

A változás megnyilvánulna egyrészt a minimális ingatlan forgalmi érték meghatározás következtében. Hiszen, amennyiben a képviselő-testület kiszabna egy minimális ingatlan forgalmi értéket, abban az esetben egy nagyon szegény réteg az adóalanyok köréből egy az egyben kiesne. Ez a jelenség nem igazán változtatna a város adóbevételein, mert igaz, hogy a kommunális adó erre a legszegényebb rétegre is ki van vetve, viszont hátrányos helyzetükre tekintettel méltányosságból a város az adó megfizetését elengedheti és el is engedi számukra.

Említést kell tennem arról is, hogy Nyíradony egy kisváros, ahol nagy számban vannak a 100–150 m2-es családi házak, amelyek értéke sok esetben éppen eléri, s csak kis mértékben haladja meg a kiszabott minimális ingatlan forgalmi értéket. Ezek esetében az adófizetési kötelezettség nem igazán változna, hiszen 10 000 Ft/éves adófizetési kötelezettség vonatkozna rájuk. Ezzel szemben a nagyobb forgalmi értékkel bíró ingatlanok tulajdonosai, azaz a gazdagabb, tehetősebb réteg nagyságrenddel nagyobb adófizetési kötelezettség alá esne.

Elmondható tehát, hogy a forgalmi értéken meghatározott építményadó ténylegesen előnyösebb lenne mind a lakosság, mind az önkormányzat számára.

A lakosság szemszögéből valóban érvényesülne az igazságosság elve, s jobban igazodna az adórendszer a lakosság adófizetési teherbíró képességéhez. A szegényebb réteg alacsonyabb adót fizetne, vagy nem is esne adófizetési kötelezettség alá, a magasabb jövedelemmel rendelkező állampolgárok magasabb adófizetési nyomás alá kerülnének.

Az önkormányzat számára sem lenne hátrányos az adórendszer ez irányú megreformálása, hiszen ennek révén magasabb bevételhez juthatna, amelynek köszönhetően még nagyobb beruházásokat tudna kezdeményezni a város fejlődése, fejlesztése érdekében.

 


[1] Tehát a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény 7. § a) pontja alapján:
„az adóalanyt egy meghatározott adótárgy esetében [4. § Az adókötelezettség az önkormányzat illetékességi területén a következőkre terjed ki: a) az ingatlantulajdonra, ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogra, b) ….., c) nem állandó lakosként való tartózkodásra és, d) az e törvényben meghatározott gazdasági tevékenységek gyakorlására.] csak egyféle – az önkormányzat döntése szerinti – adó [5. § Az önkormányzat rendeletével: a) vagyoni típusú adók, b) kommunális jellegű adók, továbbá, c) helyi iparűzési adó bevezetésére jogosult.] fizetésére kötelezheti.”

Hozzászólások

Előfizetés

Kategória

Feliratkozás hírlevélre

Könyvajánló

Facebook Pagelike Widget

1037 Budapest, Montevideo utca 14.
Tel.: +36 1 340 2304
Fax: +36 1 349 7600
E-mail: info@hvgorac.hu

Weboldal: hvgorac.hu

Szakmai partnerek

Jegyzők Országos Szövetsége (JOSZ) – www.josz.eu

Közszolgálati Tisztviselők Szakmai Szervezeteinek Szövetsége – www.kozszov.org.hu