Gondolatok a földforgalmi jogi szabályozás alá eső föld adásvételi és föld haszonbérleti szerződések jóváhagyási eljárásáról, jegyzői közzétételéről, az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásáról III.

I. Előszó

2013. július 30-án lépett hatályba a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Törvény). Jelen tanulmány azon cikksorozat harmadik része, melyben a Törvény azon rendelkezéseit vizsgáljuk, amelyek a mező- és erdőgazdaságihasznosításúföld (a továbbiakban: föld) fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyző (a továbbiakban: jegyző) Törvényben meghatározott közzétételi feladata teljesítése szempontjából releváns.^[1] Ezen feladata keretében a jegyző hirdetményi úton közli a földre megkötött adásvételi szerződést a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival, valamint a haszonbérleti szerződést az előhaszonbérleti jog jogosultjaival. Ezt követően az anonimizált, záradékolt szerződést, az iratjegyzéket és az illetékes mezőgazdasági igazgatási szerv által esetlegesen bekért egyéb dokumentumokat megküldi az illetékes mezőgazdasági igazgatási szerv részére.

II. Az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyása és a helyi földbizottság döntése

A Törvény 23. § (4) bekezdése alapján „a mezőgazdasági igazgatási szerv a részére a jegyző által megküldött okiratok közül az elfogadó jognyilatkozatokat először – kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján – az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi. A mezőgazdasági igazgatási szerv úgy tekinti, hogy a jogosult elővásárlási jogát nem gyakorolta, ha megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat

a) az alakszerűségi előírásoknak nem felel meg,

b) nem az elővásárlásra jogosulttól származik,

c) az elővásárlásra jogosulttól származik, de nem állapítható meg belőle az elővásárlási jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az elővásárlási jog mely törvényen alapul, az elővásárlási jogosultságot bizonyító vagy a 21/A. § (1) bekezdése szerinti esetben a letétbe helyezést igazoló okiratok nem kerültek csatolásra, illetve az elővásárlási jog nem a megjelölt törvényen vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul, az elővásárlásra jogosult által megjelölt elővásárlási jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat nem tartalmazza, vagy

d) az elővásárlásra jogosulttól származik, de nem tartalmazza az elővásárlásra jogosultnak a 13–15. §-ban előírt tartalmú nyilatkozatait, vagy a 14. §-ban foglalt nyilatkozatokat valótlanul tartalmazza és erről a mezőgazdasági igazgatási szerv tudomással bír.”

A mezőgazdasági igazgatási szerv az okiratok jegyzőtől történő beérkezésétől számított 15 napon belül

1. dönt az adásvételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról, ha megállapítja, hogy az adásvételi szerződés jóváhagyása megtagadásának lett volna helye;^[2] vagy
2. dönt a szerződés ismételt közzétételének elrendeléséről, ha a jegyző által megküldött okiratok alapján megállapítja az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését,^[3] vagy
3. az elővásárlásra jogosultat vagy jogosultakat, valamint az adásvételi szerződés szerinti vevőt a törvény által meghatározott sorrend alapján rangsorolja, és arról jegyzéket készít (a továbbiakban: jegyzék).^[4] A jegyzék, a jegyzékben szereplő valamennyi elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozat és a rendelkezésre álló okiratok másolatának megküldésével haladéktalanul megkeresi a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamarának a szerződéssel érintett föld fekvése szerinti területi szervét (helyi földbizottságot) állásfoglalásának beszerzése céljából, és ezzel egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása tényének feljegyzése érdekében.^[5]

A helyi földbizottság 30 napon belül^[6] „állást foglal arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e

a) a birtokviszonyok átláthatóságára,

b) a spekulatív földszerzések megelőzésére,

c) az üzemszerű művelés alatt álló élet- és versenyképes, egységes birtoktagot képező fölbirtokok kialakítására és megőrzésére,

d) a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére,

e) az életvitelszerűen helyben lakó és gazdálkodó földművesek segítésére, és

f) a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítésére

vonatkozó általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek”.^[7]

Az adásvételi szerződés fenti meghatározott szempontoknak való megfelelése értékelésének során figyelembe veendő körülményeket a Törvény taxatíve felsorolja, ilyen szempont például az, hogy a föld adásvétele mennyiben szolgálja a fiatal földműves, a pályakezdő gazdálkodó gazdaságátadással összefüggő tulajdonszerzését.^[8]

A földbizottság a köztudomású tények alapján hozza meg döntését, nincs tényfeltárási és bizonyítási kötelezettsége. Az értékelést a helyi földbizottság a jegyzékben szereplő összes elővásárlásra jogosult, és az adásvételi szerződés szerinti vevő vonatkozásában elvégzi.^[9]

A helyi földbizottság döntésével

1. több elővásásra jogosultat támogathat;^[10]
2. egyik elővásárlásra jogosult esetében sem támogatja az adásvételi szerződés jóváhagyását, állást kell foglalnia abban, hogy az adásvételi szerződés szerinti vevővel támogatja-e az adásvételi szerződés jóváhagyását.^[11]

„Ha a helyi földbizottság a mezőgazdasági igazgatási szerv megkeresésének beérkezésétől számított 45 napon belül nem adja meg az állásfoglalását, úgy a mezőgazdasági igazgatási szerv a helyi földbizottság állásfoglalása nélkül dönt az adásvételi szerződés jóváhagyásáról.”^[12]

A mezőgazdasági igazgatási szerv

1. az adásvételi szerződés jóváhagyását megtagadja a fenti mérlegelés során, illetve a Törvényben felsorolt esetekben, például ha a helyi földbizottság által támogatott elővásárlásra jogosultnak vagy jogosultaknak, illetve az adásvételi szerződés szerinti vevőnek jogerősen megállapított földhasználati díjtartozása áll fenn;^[13]
2. az adásvételi szerződés szerinti vevővel hagyja jóvá a szerződést, ha a szerződés szerinti vevő és a vele azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult javára egyaránt hozhatna jóváhagyó döntést;^[14]
3. a helyi földbizottság állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított nyolc napon belül az eladót 15 napos határidővel felhívja, hogy válasszon jogosultat arra, hogy az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe lépjen, ha több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult javára hozhatna jóváhagyó döntést;^[15]
4. jóváhagyja az adásvételi szerződést az elővásárlásra jogosulttal, akkor az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult lép be. A jóváhagyásról a mezőgazdasági igazgatási szerv – a helyi földbizottság állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 15 napon belül – önálló határozatot hoz, és ezzel egyidejűleg az adásvételi szerződést záradékkal látja el.^[16]

A mezőgazdasági igazgatási szerv a döntését közli az eladóval, az adásvételi szerződés szerinti vevővel, valamint azokkal az elővásárlásra jogosultakkal, akik az adásvételi szerződésre elfogadó jognyilatkozatot tettek, továbbá a helyi földbizottsággal. Ha az eladó az adásvételi szerződésben megadta a vevő javára szóló bejegyzési engedélyt, a mezőgazdasági igazgatási szerv a (döntését közli az ingatlanügyi hatósággal is).^[17]

A Törvény 30. § (5) bekezdése alapján „a közigazgatási perben a bíróság a mezőgazdasági igazgatási szerv döntését nem változtathatja meg.”

III. A föld adásvételi szerződések leggyakoribb tartalmi és alaki hibái

2024 nyarán a kormányhivataloknak megkeresést küldtünk, melyben a föld adásvételi szerződésekben leggyakrabban előforduló tartalmi és formai hibákra, a kifüggesztéssel kapcsolatos leggyakoribb jegyzői hibákra kérdeztünk rá.

A kormányhivatalok tájékoztatása szerint a föld adásvételi szerződésekben leggyakrabban előforduló tartalmi hibák az alábbiak:

1. a szerződés nem tartalmazza a vevőnek a Törvény 13. és 14. §-ban előírt tartalmú nyilatkozatait;
2. a szerződésben a vevő által tett nyilatkozatból nem állapítható meg egyértelműen az elővásárlási jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az elővásárlási jog mely törvényen alapul, az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratok nem kerültek csatolásra, illetve az elővásárlási jog nem a megjelölt törvényen, vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul, az adásvételi szerződés a vevő által megjelölt elővásárlási ranghelyhez kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat nem tartalmazza;
3. az adásvételi szerződésben a felek alaptalanul hivatkoznak a 20. § (1) bekezdés valamely pontjának fennállására;
4. az ingatlan tulajdoni lapján a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény szerint folyamatban lévő megosztás ténye szerepel;
5. a szerződés a jogszabályi előírás ellenére nem tartalmazza a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást;
6. a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződésben a föld ellenértékét nem az Alaptörvény K) cikkében meghatározott hivatalos pénznemben tüntetik fel, illetve a szerződésben szereplő ellenértéken belül nem kerül feltüntetésre külön-külön a föld, illetve az azon található ültetvény, felépítmény vagy a földrészlet forgalmi értéke, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértéke;
7. több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a szerződésben nem kerül feltüntetésre a szerződés tárgyát képező földek ellenértéke külön-külön, illetve a szerződésben nem utalnak egyértelműen a vételár egybefoglaltságára;
8. a szerződés nélkülözi a szerző fél agrárkamarai nyilvántartási számát;
9. a Törvény 13. § (4) bekezdés a) pontja szerinti nyilatkozat hiánya abban az esetben, amennyiben a szerződő feleken kívül álló harmadik személy használatában áll az adásvétel tárgyát képező föld;^[18]
10. a szerződés nem tartalmazza a Törvény 15/A. § szerinti tájékoztatást;^[19]
11. az elővásárlási jogosultság jogalapja és szöveges megjelölése eltér egymástól;
12. az elővásárlási jogalap megjelölése nem felel meg a valóságnak;
13. a 2024. évben: a vételár teljesítésének módját a szerződő felek készpénzben határozzák meg.

A kormányhivatalok tájékoztatása szerint a föld adásvételi szerződésekben leggyakrabban előforduló alaki hibák az alábbiak:

1. a teljes bizonyító erejű magánokiratnak való megfelelés követelményeinek hibája (haszonbérleti szerződéseknél is gyakori hiba);
2. nem a jogszabályban előírt példányszámban kerül a szerződés benyújtásra;
3. nem kerülnek csatolásra az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratok;
4. a szerződés nem felel meg az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 32. § (2) bekezdésében foglalt követelményeknek;
5. hatósági jóváhagyás iránti kérelem helyett közzétételi kérelmet nyújtanak be;
6. kiskorú, korlátozottan cselekvőképes, illetve cselekvőképtelen eladó esetén hiányzik a gyámhivatal hatósági jóváhagyása a törvényes képviselő jognyilatkozatához.

A föld adásvételi szerződések kifüggesztéssel kapcsolatos leggyakoribb jegyzői hibák az alábbiak:

1. határidő számításával kapcsolatos hibák, amelyek gyorsan orvosolhatóak, miután a mezőgazdasági igazgatási szerv az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül dönt a szerződés ismételt közzétételének elrendeléséről, ha a jegyző által megküldött okiratok alapján megállapítja az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését;
2. az iratjegyzék nem pontosan kerül megküldésre;
3. utólag derül ki, hogy elfogadó jognyilatkozat került benyújtásra.

IV. A haszonbérleti jogról

A haszonbérleti jog római jogi gyökereit a bérlet jogintézményénél találjuk. A bérbeadó (locator) és a bérlő (conductor) között létrejött jogviszony lényeges eleme volt a pénzfizetés. Az ún. részes haszonbérlet esetén azonban fizetni lehetett az ingatlanon termelt termények meghatározott részével is. A conductor a birtokháborításokkal szemben védelmet követelhetett a locatortól.^[20]

A hazánkban jelenleg hatályos Ptk. szerint: „haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő hasznot hajtó dolog időleges használatára vagy hasznot hajtó jog gyakorlására és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni”.^[21]

A Ptk. 6:349. § (2) bekezdés alapján „a haszonbérleti szerződést írásba kell foglalni”.

A Ptk. 6:350. § (2) bekezdése szerint a „termőföld haszonbérlője köteles a földet rendeltetésének megfelelően megművelni, és ennek során gondoskodni arról, hogy a föld termőképessége fennmaradjon”.

A Törvény 49. § (1) bekezdése szerint „a föld haszonbérbe adása esetén a földre vonatkozó, és a haszonbérbeadó által elfogadott haszonbérleti ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe (a továbbiakban: haszonbérleti szerződés) kell foglalni”.

A Kúria a 2014. február 5-én kelt Pfv.I.20.862/2013/4. számú ítéletével kimondta, hogy a mezőgazdasági haszonbérleti szerződés írásba foglalásának elmulasztása a szerződés semmisségét vonja maga után. Az ügyben érintett szántó a II. rendű alperes résztulajdona volt. A 2001. február 1-jén kelt mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés szerint a II. rendű alperes mint bérbeadó a perbeli ingatlanból az őt illető területrészt 2001. február 1. napjától 2005. december 31. napjáig terjedő időre a felperesnek bérbe adta. A 2003. február 1. napján kelt mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés szerint a II. rendű alperes ismét földet adott bérletbe a felperesnek 2003. február 1. napjától 2008. december 31. napjáig terjedő időszakra. A 2006. január 20-án kelt mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés módosítása elnevezésű okirat a 2001. február 1-jén kelt szerződést módosította úgy, hogy a bérelt föld területét lecsökkentette. A földhaszonbérleti díj elszámolása elnevezésű okirat rendezte felperes és II. rendű alperes elszámolását. 2010. december 28-án tartási szerződést kötött a II. rendű alperes mint eltartott, és a perbeli ingatlan egy részét az I. rendű alperesnek mint eltartónak adta, a haszonélvezeti jogával terhelten. A földhivatal az I. rendű alperes javára a tulajdonjogot bejegyezte. Az I. rendű alperes a perbeli terület 50%-át meghaladó részén karókat helyezett el mezőgazdasági hasznosítás céljából és emiatt a felperes a földhaszonbérleti szerződésben foglaltak szerint az ingatlant nem tudja használni. A felperes emiatt birtokvédelmi kérelmet terjesztett elő az I. rendű alperessel szemben. Az I. rendű alperes az eljárásban a haszonbérleti szerződés érvényességét vitatta, hivatkozása szerint a megállapodást nem a II. rendű alperes írta alá. A község jegyzője a kérelmet elutasította. A felperes keresetében a jegyző határozatának a megváltoztatását, az eredeti állapot helyreállítását és az I. rendű alperes birtokháborító magatartástól történő eltiltását kérte. Az I. rendű alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az I. és II. rendű alperes egyúttal viszontkeresetet terjesztett elő a felperessel szemben annak megállapítása iránt, hogy a 2006. január 20-án kelt szerződésmódosítás érvénytelen, mert az okiratot nem a II. rendű alperes írta alá. A felperes kérte a viszontkereset elutasítását. A Szekszárdi Városi Bíróság a 27.P.20.302/2012. számú ítéletével a felperes keresetét elutasította és megállapította, hogy a 2006. január 20-án kelt „mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés módosítása” elnevezésű megállapodás érvénytelen. Az elsőfokú bíróság az eljárás során igazságügyi írásszakértőt rendelt ki, és a szakértő által készített szakvélemény alapján tényként állapította meg, hogy a perbeli megállapodáson az aláírás nem a II. rendű alperestől származik. Emiatt a birtokvédelmi keresetet alaptalannak, a viszontkeresetet pedig megalapozottnak ítélte. A felperes fellebbezése folytán eljárt Szekszárdi Törvényszék mint másodfokú bíróság a 3.Pf.20.006/2013/3. számú ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Hangsúlyozta, hogy tekintettel arra, hogy a mezőgazdasági földterület haszonbérbe adásához a szerződés írásba foglalása szükséges, ezért annak hiánya a szerződés semmisségét eredményezi. A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Többek között arra hivatkozott, hogy a perbeli esetben a szerződés létrejöttéhez elegendő volt a felek egybehangzó akarata. Mivel a felek a szerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tettek, azaz a részükről teljesítésre is sor került, a megállapodások érvényessé váltak. A Kúria a 2014. február 5-én kelt Pfv.I.20.862/2013/4. számú ítéletével a Szekszárdi Törvényszék jogerős ítéletét hatályában fenntartotta. Rögzítette, hogy a felek részéről történt teljesítés csak akkor hat ki a szerződés érvényességére, ha maguk a felek kötötték ki a szerződés írásba foglalását. A lefolytatott szakértői bizonyítás eredményeként az adott ügyben tényként volt megállapítható, hogy a jogvita tárgyát képező szerződésmódosítást és magát az eredetileg megkötött szerződést a II. rendű alperes nem írta alá. Ezért megalapozottan döntött a másodfokú bíróság, amikor az elsőfokú bíróság ítéletét – annak jogi indokaira tekintettel – helybenhagyta.

Az írásba foglalás azonban nemcsak a szerződésnek, de a szerződésnek a Fétv. által előírt tartalmi elemeire is vonatozik.^[22] A Fétv. 50. § (1) bekezdés alapján például ilyen kötelező tartalmi elem a haszonbérben történő megállapodás, amelynek hiányát a bírósági gyakorlat is semmisségi okként jelölte meg.

A Zala Megyei Bíróság 2010. december 1. napján kelt 6.P.20.485/2010/25. számú ítéletével érintett földeket felperes 1999. november 1. óta művelte a bérleti szerződés alapján. Az ekkori tulajdonossal megkötött haszonbérleti szerződés külön pontja volt a bérleti díj, de az itt található kézzel írt feljegyzés csak azt rögzítette, hogy „külön megállapodás alapján”. A szerződéskötést követően a felperes az ingatlanokon fenyőültetvényeket létesített, és a bérleti díj „fizetését” ténylegesen úgy rendezték, hogy annak fejében a felperes 2002-ig minden évben két darab fenyőt adott a bérbeadónak. A felperes földhasználati jogát a földhivatal a nyilvántartásba bejegyezte. 2003-ban az akkori tulajdonostól alperes a földeket megvette. A felperes földhasználati jogát kérelmére a földhivatal a nyilvántartásból törölte. Az új tulajdonos (alperes) és felperes 2003-ban írásban adásvételi szerződést kötöttek, mely alapján a felperes megvásárolta az alperestől a földeken lévő „karácsonyfákat”. Az ellenértéket 3 500 000 Ft-ban határozták meg. A szerződés szerint felperes a fákat három–négy éven belül kitermeli, és a fenyőkultúrák ápolása a kitermelésig, valamint a fenyők összeszecskázása az ő feladata és kötelessége. A szerződésben kikötött vételárat a felperes az alperesnek kifizette, és a földhasználati nyilvántartásban történt fenti változások ellenére az ingatlanokat a továbbiakban is használta. 2008-ban a felek egy újabb írásbeli megállapodást kötöttek. Abban utaltak a közöttük 2003. szeptember 12. napján létrejött adásvételi szerződés tartalmára. Rögzítették azt, hogy az egyik ingatlanról a letermelés megtörtént. A le nem termelt ingatlanok kapcsán a felperes kötelezettséget vállalt arra, hogy a kitermelést és a rekultivációt a szerződésben megjelölt határidő alatt elvégzi, és amennyiben ez alatt a rekultivációs munkák nem fejeződnek be, úgy az általa még le nem termelt területen található normand fenyők tulajdonjogát az alperesre ruházza át külön szerződés nélkül, kártérítésként.
A fenti megállapodás ellenére a kérdéses földterületek felperes általi teljes rekultivációja elmaradt. Az alperes saját költségére megkezdte a rekultivációt (a rekultiváció hiányában a földek telítve maradnak gyökér- és tuskómaradványokkal, amelyek munka közben a nagy értékű szántóföldi gépeket veszélyeztetik) és írásban közölte a felperessel, hogy az ingatlanokon található fenyőket birtokba veszi, kérte továbbá az azokra vonatkozó tulajdonjogának tudomásulvételét. A felperes válaszlevelében közölte, hogy a 2008-ban megkötött megállapodás kártérítésre vonatkozó kikötése egyrészt feltűnően értékaránytalan, másrészt jóerkölcsbe ütközik és emiatt semmis, a semmis szerződési rendelkezés alapján pedig a faállomány hasznosítási joga a felperest illeti meg. Mindezt azzal indokolta, hogy a kérdéses területeken lévő faállomány forgalmi értéke minimálisan 156 000 000 Ft, és ehhez képest az alperes megelőzőleg, 2009. szeptember 19. napján kártérítésként 9 000 000 Ft + áfa megfizetésére tartott igényt. A felperes egyúttal felszólította az alperest, hogy a fák gallyazását azonnali hatállyal fejezze be, ellenkező esetben az illetékes jegyzőnél birtokvédelmi eljárást kezdeményez. A felszólítás eredménytelensége miatt a felperes 2009. október 9-én a jegyzőnél birtokvédelmi kérelmet terjesztett elő. Kérte egyrészt annak megállapítását, hogy az alperes a fenti két ingatlanon álló fenyőfaültetvény egy részének legallyaztatásával, a felperes tulajdonát képező karácsonyfák megrongálásával birtoksértést követett el, másrészt kérte az alperesnek a további birtokháborítástól való eltiltását. Az illetékes körjegyző a 2009. október 29. napján meghozott, határozatával a felperes birtokvédelmi kérelmét elutasította. Döntését azzal indokolta, hogy az eljárás során nem nyert tisztázást, hogy a felperes jogosult-e a birtoklásra. A felperes keresetében kérte a bíróságtól – többek között – a birtokvédelmi határozat megváltoztatását és a birtokvédelmi kérelmének való helyt adást. Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte a bíróságtól. A birtokvédelmi határozat megváltoztatása iránti kereseti kérelmet azért tartotta alaptalannak, mert az okiratokból is megállapíthatóan a perbeli ingatlanoknak ő a tulajdonosa, valamint a nyilvántartott földhasználója. Birtokháborítás hiányában pedig az azzal okozott károk elszámolásáról sem lehet szó, ilyen igényt alappal nem támaszthat a felperes. A Zala Megyei Bíróság 2010. december 1. napján kelt 6.P.20.485/2010/25. számú ítéletével a felperes keresetének megalapozatlanságáról döntött. Kimondta, hogy az alperest mint a perbeli ingatlanok tulajdonosát megillette a birtoklás joga és a birtokvédelem. A felperes az alperessel szemben abban az esetben részesülhetett volna birtokvédelemben, ha valamely, az alperestől származtatott jogcím fennálltát igazolja. A felperes és a korábbi tulajdonos által 1999. november 1. napján kötött szerződés haszonbérleti szerződés, amelynek lényeges tartalmát írásba kell foglalni, s így a haszonbér meghatározását is. A megkötött szerződésben a bérleti díj megállapítását külön megállapodásra utalták, mely a felperes előadása szerint azt jelentette, hogy természetbeni szolgáltatás teljesítését vállalta, viszont az erre vonatkozó írásbeli megállapodás létrejöttére maga sem hivatkozott, és ilyen tartalmú okiratot bírói felhívásra sem csatolt. Éppen ezért a kérdéses haszonbérleti szerződés az írásbeli alak megsértése miatt semmisnek tekintendő. A peres felek egymással a keresettel érintett ingatlanokra vonatkozó érvényes haszonbérleti szerződést nem kötöttek, ilyen tartalmú megállapodást a 2008-ban megkötött szerződés sem tartalmaz. Azon nyilatkozat, mely szerint a felek a 2008. és 2009. évi „használati” díj fizetését illetően elszámoltak, az adott ingatlanokat érintő, minden lényeges tartalmi elemre kiterjedő írásbeli haszonbérleti szerződés létrejöttének megállapításához nem volt elegendő. Figyelemmel arra, hogy a fenyőültetvény az ingatlan alkotórésze, és mint ilyen – mindenkor osztva a fődolog termőföld tulajdonjogát – önállóan nem ruházható át, a felek által 2003. szeptember 13. napján a perbeli ingatlanokon lévő és – a fentiek szerint – önállóan nem forgalomképes „karácsonyfák” tulajdonjogának átruházása tárgyában kötött adásvételi szerződés jogszabályba ütközött, s mint ilyen, semmisnek minősül. E szerződés alapján tehát a felperes tulajdonjogot nem szerzett. A felperesnek olyan egyéb jogcíme sem volt, mely az adott ingatlanokon általa létesített fenyőültetvények birtoklását számára lehetővé tette volna. Birtokvédelem pedig a birtokláshoz való jogosultság hiányában a felperest az alperessel szemben nem illette meg. Az elsőfokú ítélet ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést. Arra hivatkozott, hogy a perbeli ingatlanok vonatkozásában 1999. november 1-jén kötött haszonbérleti szerződés a haszonbér mértékét írásban rendezte, amikor arra utalt, hogy abban a felek külön megállapodást kötnek. Így e szerződés az írásbeli alakiságot előíró követelményeket kielégíti, írásban készült, foglalkozik valamennyi lényeges kérdéssel, így a haszonbér meghatározásának a módjával is, ezért az nem semmis. A peres felek között 2003-ban létrejött szerződésnél a felek együttes szerződési akarata azt a közös szándékot tartalmazta, hogy a fák használatát és kitermelés jogát az alperes a földvásárlással nem szerezte meg. A szándékuk együttesen arra irányult, hogy a felperes zavartalanul használja az ingatlanokat a fák termeléséig. Ennek ellenértékét 3 500 000 Ft-ban határozták meg, így e szerződés tényleges tartalma haszonbérleti szerződésnek felel meg. A karácsonyfa az elsőfokú bíróság álláspontjával szemben olyan termék (termény), amelyet azért ültetnek, hogy a kitermelésével és értékesítésével gazdasági eredményt érjenek el. Az eset idején hatályos Ptk. 126. § alapján: „a föld tulajdonosa megszerzi mindazoknak a dolgoknak a tulajdonjogát, amelyek utóbb váltak a föld alkotórészévé (növedék). Ezt a szabályt a termékre, a terményre és a szaporulatra nem lehet alkalmazni, ha az valamely jogviszony alapján mást illet.” Az elsőfokú bíróság téves álláspontja elvonja a földtulajdonosnak azt a jogát, hogy a saját termelvényét a Ptk.-ban nem tiltott feltételekkel és módon értékesítse. A felperes a 2003. szeptember 12-i szerződéssel megszerezte az alperestől a szerződésben megjelölt faállomány tulajdonjogát. A 2008-ban megkötött szerződésben a felek közös akarattal rendelkeztek úgy, hogy a perbeli ingatlanokat 2008–2009. évben 2010. február 28-ig tartó rekultivációval befejezve a felperes használhatja, amelynek ellenértéke 2 000 000 Ft. Így az okirat meghatározza a mezőgazdasági földterületeket, azok használati jogát biztosítja a felperesnek, és meghatározza a használat ellenértékét is. Az írásbeli alakban megjelölt összes lényeges feltétel alapján e szerződés így haszonbérleti szerződésnek minősül. Ez alapján pedig a felperes 2009. szeptember 1-jétől is jogosult lett volna a perbeli területek használatára, hasznainak szedésére. E szerződés 2010. február 28-i megszűnésére tekintettel pedig a feleknek egymással el kell számolnia. A Győri Ítélőtábla a 2012. évi március hó 28-án kelt Pf.V.20.104/2011/7. számú ítéletével kimondta, hogy a fellebbezés nem alapos. A fellebbezés kapcsán az ítélőtábla mindenekelőtt rámutatott arra, hogy az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésének törvényes indoka nem volt, az elsőfokú bíróság az elsőfokú eljárás lényeges szabályainak megsértése nélkül hozta meg a határozatát, amelyet a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően indokolt meg. Az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg az 1999-ben és 2008-ban megkötött szerződésekről, hogy e szerződések a lényeges szerződési tartalom írásba foglalásának hiányában semmisek. Az utóbbi szerződéssel kapcsolatban azt emelte ki az ítélőtábla, hogy annak a ténye, hogy a peres felek ebben bizonyos összegű használati díj elszámolásában egy időszakra vonatkozóan megállapodtak, nem eredményezte azt, hogy a peres felek között a perbeli ingatlanokat érintően minden lényeges tartalmi elemre kiterjedő, és írásba is foglalt haszonbérleti szerződés jött volna létre. Egyetértett az ítélőtábla az elsőfokú bírósággal abban is, hogy a perbeli ingatlanokon álló fenyőfaültetvény az elsőfokú bíróság által helyesen hivatkozott következetes bírói gyakorlat szerint a perbeli ingatlanoknak az alkotórésze – s mint ilyen – önállóan nem ruházható át, és a növedékjog szabályát is helytállóan alkalmazta. A fentiekből pedig helyesen vont következtetést arra vonatkozóan, hogy a felperest a birtokláshoz való jogosultság hiányában nem illette meg birtokvédelem az alperessel szemben, és birtokháborítás hiányában az alperest kártérítési felelősség sem terheli.

^[1] További kapcsolódó jogszabályok:
– az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII. 12.) Kormányrendelet (a továbbiakban: Rendelet),
– a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.).

^[2] A Törvény 23. § (3) bek. alapján.

^[3] A Törvény 23. § (3a) bek. alapján.

^[4] A Törvény 23. § (5) bek. alapján.
A Törvény 23. § (6) bek. alapján nem kell a jegyzéket elkészíteni, ha a hirdetményi úton közölt adás-vételi szerződésre
a) kizárólag határidőn túl érkezett a jegyzőhöz elfogadó jognyilatkozat, vagy
b) a határidőn belül beérkezett valamennyi elfogadó jognyilatkozat hiányos, vagy valótlan tartalmú, és ezáltal egyik sem vehető figyelembe.

^[5] A Törvény 23/A. § (2) bek. alapján.

^[6] A Törvény 24. § (1) bek. alapján.

^[7] A Törvény 23/A. § (1) bek. alapján.

^[8] A Törvény 24. § (3) bek. alapján „az adásvételi szerződésnek a 23/A. § (1) bekezdésében meghatározott szempontoknak való megfelelése értékelésének során figyelembe kell venni
a) a vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult és közeli hozzátartozói tulajdonában, használatában a föld fekvése szerinti településen, vagy annak közigazgatási határától számított húsz kilométeres körzetén belül hány darab, mekkora térmértékű, művelési ágú és aranykorona értékű föld található és azok hol helyezkednek el;
b) a föld fekvése szerinti településen, vagy annak közigazgatási határától számított húsz kilométeres körzetén belül az a mezőgazdasági termelőszervezet, amelyben a vevő, a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult vagy ezen személyek közeli hozzátartozója tulajdoni részesedéssel rendelkezik, mekkora térmértékű és aranykorona értékű földterület használója;
c) a vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződést megelőző három éven belül kötöttek-e közeli hozzátartozójukkal földre vonatkozó jogügyletet, és ezen föld kinek a használatában áll;
d) a vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződés megkötését megelőző öt évben tett-e a föld fekvése szerinti településen, vagy annak közigazgatási határától számított húsz kilométeres körzetén belül található földre elővásárlóként elfogadó nyilatkozatot, de a jogügylet a szerződésszegése miatt nem ment teljesedésbe;
e) a föld adás-vétele mennyiben szolgálja a fiatal földműves, a pályakezdő gazdálkodó gazdaságátadással összefüggő tulajdonszerzését;
f) az elővásárlásra jogosult rendszeresen elfogadó jognyilatkozatot tesz-e olyan földre, amelyre elővásárlási joga fennáll, anélkül, hogy annak megszerzését gazdaságának mérete indokolná;
g) az adás-vételi szerződés szerinti vevő, illetve a jegyzék szerinti elővásárlásra jogosultak tulajdonában álló földek birtokmérete
ga) között nagyságrendbeli különbözőség áll fenn,
gb) és a település üzemeinek átlagos mérete között nagyságrendbeli különbözőség áll fenn,
és emiatt az adásvételi szerződés szerinti vevő vagy a jegyzék szerinti elővásárlásra jogosult szerzése esetén nem érvényesülne a kis gazdaságok stabil működésének és további fejlődésének a preambulumban rögzített birtokpolitikai elve;
h) a földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg
ha) erdőnek nem minősülő föld esetén a földnek a 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét,
hb) erdőnek minősülő föld esetében a földnek 50 éves termelési ciklusra számított jövedelemtermelő képességét azzal, hogy az erdőtalaj és a faállomány értékét együttesen kell megállapítani, amelynek során az erdőtalaj értékét az erdő örökös járadékából, míg a faállomány értékét a potenciális véghasználatból levezetett jelenérték szerint kell kiszámítani,
továbbá a földön létesített ültetvény vagy felépítmény értékét nettó pótlásiköltség alapú értékbecsléssel kell megállapítani.”
A Törvény 24. § (6) bek. alapján „a 23/A. § (1) bekezdés b) pontjában foglaltak alkalmazása során azt is figyelembe kell venni, hogy a vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult milyen mértékben rendelkezik a föld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel, továbbá azt is vizsgálni kell, hogy a szerzése – a már használatában álló földterületek elhelyezkedésére figyelemmel – elsősorban nem a továbbiakban előnyös elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultság megszerzésére irányul-e”.

^[9] A Törvény 25. § (1) bek. alapján.

^[10] A Törvény 25. § (2) bek. alapján.

^[11] A Törvény 25. § (3) bek. alapján.

^[12] A Fétv. 36. § (1) bek. alapján.

^[13] A Törvény 27. § alapján:
„(1) A mezőgazdasági igazgatási szerv – a 23. § (3) bekezdésében meghatározott eseteken túl – az adás-vételi szerződés jóváhagyását megtagadja
a) ha a helyi földbizottság az állásfoglalása alapján egyik elővásárlásra jogosulttal és az adás-vételi szerződés szerinti vevővel sem támogatja az adás-vételi szerződés jóváhagyását, míg csereszerződés esetén a helyi földbizottság az állásfoglalása alapján bármelyik szerződő féllel nem támogatja a csereszerződés jóváhagyását, b) a (2) bekezdésben meghatározott esetekben.
(2) A mezőgazdasági igazgatási szervnek meg kell tagadnia az adás-vételi szerződés és a csereszerződés jóváhagyását, ha
a) utóbb megállapítja, hogy a 23. § (3) bekezdésében foglaltak alapján az adás-vételi szerződés jóváhagyása megtagadásának lett volna helye, vagy
b) a helyi földbizottság által támogatott elővásárlásra jogosulttal vagy jogosultakkal, illetve az adás-vételi szerződés szerinti vevővel szemben megállapítja, hogy
ba) a birtokában álló föld jogellenes más célú hasznosítása, vagy a hasznosítási kötelezettség megsértése miatt az ingatlanügyi hatóság – az adás-vételi szerződés közlését megelőző 5 éven belül – véglegesen földvédelmi bírságot szabott ki;
bb) jogerősen megállapított földhasználati díjtartozása áll fenn;
bc) a földszerzéshez vállalt kötelezettség megsértése miatt a mezőgazdasági igazgatási szerv – az adás-vételi szerződés közlését megelőző 5 éven belül – végleges döntésében a 63. § (2) bekezdése szerinti bírságot szabott ki.
(3) Az (1) bekezdésben foglaltakon túl, a mezőgazdasági igazgatási szerv – az adás-vételi szerződés vagy a csereszerződés jóváhagyását támogató helyi földbizottsági állásfoglalás ellenére – a 24. § (3) bekezdésében meghatározott körülmények figyelembevétele alapján megtagadhatja az adásvételi szerződés jóváhagyását.
(4) A mezőgazdasági igazgatási szerv a (3) bekezdés alkalmazása során a helyi földbizottság állásfoglalását az adás-vételi szerződést, csereszerződést jóváhagyó, vagy azt megtagadó határozata meghozatalakor mint ügyféli nyilatkozatot veszi figyelembe, és ennek megfelelő alkalmazásával dönt az abban foglaltak figyelembe vételéről.”

^[14] A Törvény 28/A. § alapján.

^[15] A Törvény 29. § alapján. Az eladónak teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalnia a nyilatkozatát arról, hogy a több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosultak közül melyik jogosulttal kíván szerződni. Ha az eladó a határidőn belül nem nyilatkozik, és e határidőn belül a határidő – legfeljebb 15 nappal történő – meghosszabbítását sem kéri, a több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosultak közül a mezőgazdasági igazgatási szerv jelöli ki azt az elővásárlásra jogosultat, aki a vevő helyébe lép.

^[16] A Törvény 30. § (1) bek. alapján, a Törvény 30. § felsorolja a záradék kötelező elemeit is és a záradék alóli kivételes eseteket is.

^[17] A Törvény 30. § (4) bek. alapján.

^[18] A Törvény 13. § (4) bek. szerint: „ha a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés tárgyát képező föld harmadik személy használatában van, a szerző félnek kötelezettséget kell vállalnia, hogy a fennálló földhasználati jogviszony
a) időtartamát nem hosszabbítja meg, és
b) megszűnését követő időre az (1) bekezdésben foglalt kötelezettségeket vállalja”.

^[19] A Törvény 15/A. § (1) bek. alapján „ha a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés tárgyát képező földet hatályos vagy a szerződéskötés időpontjában még hatályba nem lépett földhasználati szerződés vagy többlethasználati megállapodás érinti, akkor a szerződés tartalmazza a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást”. A (2) bek. szerint „az (1) bekezdésben foglaltak megsértésével megkötött szerződés semmis”.

^[20] Földi András – Hamza Gábor: A római jog története és instutíciói. Nemzeti Tankönyvkiadó, Budapest 1996, 522–524. o. Itt érdemes megemlíteni az örökhaszonbérlet jogintézményét is: Róma városa (de sok municipium és colonia is) bérbe adta a közföldeket meghatározott évi bér fizetése ellenében. A bérlet időtartamát örök időkre határozták meg. Az ilyen földeket ager vectigalisnak nevezték. A jogosított birtokvédelmet kapott a praetortól. Földi – Hamza: i. m. (1996) 365. o.

^[21] A Ptk. 6:349. § (1) bek. alapján. A Ptk. részletesen szabályozza a haszonbérlet jogintézményét, e szabályozásból most csak azokat hivatkozzuk be, amelyek a tanulmány szempontjából relevánsak.

^[22] A Fétv. alapján:
„50. § (1) A haszonbér a szerződő felek megállapodása szerint pénzben vagy természetben jár. Ha a szerződő felek a természetben történő teljesítésben állapodnak meg, a haszonbér mértékének vagy mennyiségének előre meghatározottnak kell lennie, ennek hiányában a szerződés semmis.
(2) A haszonbért időszakonként utólag, de legkésőbb a naptári év végéig kell teljesíteni. Ha a hatósági jóváhagyáshoz nem kötött haszonbérleti szerződés a naptári év végét megelőzően 6 hónapon belül jött létre vagy a hatósági jóváhagyáshoz kötött haszonbérleti szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv a naptári év végét megelőző 90 napon belül hagyta jóvá, az első esedékes haszonbért a szerződés létrejöttét követő évre vonatkozó haszonbérrel együtt kell teljesíteni, kivéve, ha a felek más határidőben állapodnak meg.
(3) A haszonbért – ide nem értve a (4) bekezdésben meghatározott eseteket – banki átutalással vagy belföldi postautalvány útján kell megfizetni. A felek ettől eltérő megállapodása semmis.
(4) A haszonbér megfizetésére a (3) bekezdésben meghatározottaktól eltérő módon is sor kerülhet
a) abban az esetben, ha a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld vagy földek térmértékének összege nem éri el az 1 hektárt;
b) hozzátartozók közötti haszonbérlet esetén;
c) tanya haszonbérletére irányuló jogügylet esetén;
d) abban az esetben, ha a haszonbérlő legalább 25%-ban a bérbeadó tulajdonában vagy a bérbeadó közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban a tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet; vagy
e) abban az esetben, ha a haszonbérlő olyan családi mezőgazdasági társaság, amelyben a bérbeadó tag.
50/A. § (1) A legalább 10 éves időtartamú haszonbérleti szerződés esetében a szerződő felek bármelyike az e §-ban foglaltak szerint a szerződéskötést követő 5 év elteltével – ha a haszonbérleti szerződés időtartama meghosszabbítás folytán éri el a 10 éves időtartamot, a meghosszabbítás időpontjától számított 5 év elteltével –, majd az első kezdeményezést követően 5 évente kezdeményezheti a haszonbérleti szerződés módosítását a haszonbérleti díjnak a kezdeményezéskor irányadó helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való módosítása érdekében, feltéve, hogy a haszonbérleti szerződés időtartamából legalább még 5 év van hátra.
(2) A kezdeményezésben a piaci haszonbérleti díj mértékét igazságügyi szakértői vélemény alapján kell megállapítani. A haszonbérleti szerződés módosítására irányuló kezdeményezéshez csatolni kell az igazságügyi szakértői véleményt.
(3) Ha a kezdeményezésben megjelölt piaci haszonbérleti díj mértéke a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérleti díj mértékétől legalább 20%-kal tér el, az ellenérdekű fél a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja.
(4) Ha az ellenérdekű fél a kezdeményezéssel nem ért egyet, de a (3) bekezdésben foglaltak alkalmazására nincs mód, vagy azzal nem kíván élni, és a felek között a haszonbérleti díj tekintetében nem jön létre megegyezés, az ellenérdekű fél a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a bíróságtól kérheti a piaci haszonbérleti díj meghatározását; ellenkező esetben a haszonbérleti díjat a kezdeményezésben megjelölt mértékben módosítottnak kell tekinteni. A bíróság a kezdeményezésben megjelölt kezdő időpontra nézve állapítja meg a piaci haszonbérleti díjat.
(5) Ha a bíróság által meghatározott haszonbérleti díj mértéke a korábbi haszonbérleti díj mértékétől legalább 20%-kal tér el, az ellenérdekű fél a bíróság határozatának jogerőre emelkedésétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja.
(6) A felek az (1) bekezdésben szereplő, első szerződésmódosítási kezdeményezésre előírt, továbbá az azt követő szerződésmódosítási kezdeményezések közötti időtartamot, valamint a szerződésmódosítási kezdeményezés feltételeként előírt, a szerződés időtartamából hátralevő időtartamot 5 évnél rövidebb időtartamban is megállapíthatják. E § rendelkezéseitől a felek egyebekben érvényesen nem térhetnek el.
(7) Ha a haszonbérleti szerződés úgy jött létre, hogy az előhaszonbérlő a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérlő helyébe lépett, a haszonbérlő az (1) bekezdés szerinti kezdeményezést a haszonbérleti szerződés időtartamától függetlenül és első alkalommal a haszonbérleti szerződés létrejöttétől számított 6 hónapon belül teheti meg. A bíróság a szerződés hatálybalépésétől állapítja meg a piaci haszonbérleti díjat.
(8) Ha a haszonbérlő a (7) bekezdésben foglaltak szerint a haszonbérleti szerződés létrejöttétől számított 6 hónapon belül kezdeményezte a haszonbérleti szerződés módosítását, a (3) és (5) bekezdésben meghatározottak alkalmazásának nincs helye.
51. § Ha a haszonbérlő a haszonbérleti jogosultságot jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként a haszonbérbeadó írásbeli hozzájárulásával az általa kijelölt földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet részére adja át, akkor a kijelölt földműves, illetve mezőgazdasági termelőszervezet a szerződésben a haszonbérlő helyébe lép és a haszonbérleti jogviszonyt változatlan feltételekkel folytatja.
51/A. § (1) A haszonbérleti szerződés az előhaszonbérletre jogosultra nézve külön rendelkezést nem tartalmazhat. A haszonbérlő helyébe lépő előhaszonbérletre jogosultat a haszonbérleti szerződésnek a haszonbérlőre vonatkozó rendelkezései jogosítják és kötelezik.
(2) Az (1) bekezdésbe ütköző szerződés semmis.
51/B. § (1) A haszonbérleti szerződés a haszonbérlő által kötelezően alkalmazandó agrotechnikára, növénykultúrára vagy termelési módszerre vonatkozó előírást nem tartalmazhat.
2) Az (1) bekezdésbe ütköző szerződés semmis.
3) Ha a haszonbérleti szerződés a gazdasági év végével megszűnik, a haszonbérlő az adott gazdasági évhez kapcsolódó betakarításra a szerződés megszűnését követően is jogosult. A felek ezzel ellentétes megállapodása – a haszonbérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése kivételével – semmis.”