Teher alatt nő a pálma, jó jogalkalmazóvá minél több eset megoldásával és – hallgathatunk róla szemérmesen, de így van – minél több hiba elkövetésével, majd a következő ügyekben már azok elkerülésével – és újabb hibák elkövetésével – válik az ember. Nagyon fontosak azok a szakmai közösségek is, ahol tapasztalatcserére van lehetőség akár személyes, akár online kapcsolatfelvétel révén. Tíz éves birtokvédelmi jogalkalmazói múltam mellett még mindig az ilyen személyes tapasztalatcserék járultak / járulnak hozzá legjobban a saját szakmai fejlődésemhez is, az egyik ilyen tapasztalatcserén hallottam először Gaál János kollégám azóta klasszikussá vált idézetét:
„A birtokvédelem olyan, mint a kamillatea, az ügyfelek azt hiszik, hogy mindenre jó.”

De mire is jó a birtokvédelem és mennyire népszerű jogintézmény? Ha az OSAP statisztikákban kutakodunk, láthatjuk, hogy átlagosan évi 6000 jegyzői birtokvédelmi kérelemből 2000 helyt adó döntés születik (és átlagosan 500 ellen nyújtanak be keresetlevelet) és bár számszerűsíteni nem tudjuk, de évek, sőt évtizedek óta élő joggyakorlat, hogy a jegyzők ugyan hatáskör nélkül, de szomszédjogi jogvitákat is elbírálnak (ezt többek között a Kúria Birtokvédelmi Joggyakorlat-elemző Munkacsoportja is megállapította jelentésében, melyben volt szerencsém tag lenni). A legtipikusabb ilyen szomszédjogi szabály jegyzői birtokvédelmi köntösben való alkalmazása a szomszéd kötelezése akkor, amikor egy ingatlan telekhatáron áll, és az érintett falszakasz csak úgy újítható fel, ha a szomszéd megengedi a bejutást.

János kollégámmal egy nemrégiben megtartott közös előadás keretében elkalandoztunk a birtokvédelem és a szomszédjog jogterületeire, hogy a jelenlévő jegyzők és ügyintézők részére segítséget nyújtsunk abban, hogy az esetleg rossz joggyakorlatot ezentúl megváltoztathassák.

A birtokvédelem és a szomszédjog jogintézményének ókori római hagyományai vannak (és itt most nagyon jelentős leegyszerűsítéssel élek, elnézést kérek minden jogtörténet-rajongótól): a szomszédjog előzményeként beszélhetünk az elhíresült sajtkészítő üzem jogesetéről, ahol – nem meglepő módon – három eltérő római jogi jogtudós három eltérő álláspontra jutott abban, hogy a sajtkészítő üzem füstjét az emeleten tartózkodók a szükséges vagy a szükségtelen zavarás keretében kötelesek-e viselni és viszont, a sajtkészítő üzemnek az emeletről levezetett csapadékvizet a szükséges vagy a szükségtelen zavarás körében kell-e értékelnie. A birtokvédelem római jogi előzménye (megint rendkívül leegyszerűsítő módon) a meghódított földek birtokosainak sérelme esetén igénybe vehető gyors, hatékony prétori interdiktum volt, mely a tulajdonvédelmi eszköztáron túl (melyre a földek birtokosai nem voltak jogosultak) adott orvosságot az elszenvedett sérelmekre.

A szomszédjog előzményei tehát (tovább is a rendkívüli leegyszerűsítésnél maradva) az ókorban elsősorban a mezei és telki szolgalmak, az építkezési szabályok voltak, a birtokvédelem kialakulására pedig döntő hatással volt a Róma által meghódított földek birtokosai sérelmeinek megfelelő orvoslása.

A középkor folyamán a falvakban a ritkább népsűrűség miatt a szomszédjogi szabályokra kevésbé volt szükség, az építkezési szabályok elsősorban a városi statútumokban jelentek meg, hivatkozom itt például a Sárándi professzor úr által „irigy építkezésnek” fordított neidbau fogalmára, amely a mai fogalmaink szerint a benapozottság elvesztését, az intimitásérzet csökkenését vagy elvesztését (a sűrű építkezések miatt) jelentette. A birtokvédelem jogintézményének középkori fejlődése során túl nagy izgalmakat nem találhatunk, a jogtudósok a fogalmakat csiszolgatták, a korai kodifikációk időszakában (így a magyar magánjogi tervezetekben is) még a mai generálklauzulához képest jóval több fogalmat próbáltak megmagyarázni, illetve a tényállások részeként beépíteni a törvényszövegbe (albirtok, főbirtok, bírlalat stb.), de igazából a jelentős egyszerűsödés felé mutat a birtokvédelem szabályozása.

Az 1800-as évek végén – az írásbeli kodifikáció megjelenésével – a szomszédjogi jogintézmény megjelenik közjogi szabályokban, például ipartörvényekben, bányatörvényekben (Magyarországon is), példálózó jelleggel felsorolva, hogy mi számít szomszédjogi zavarásnak (például füst, gőz, korom, szomszédos telekről áthulló kőzet stb.) és az ipartörvény egyes ipartelepek létesítése, illetve ipartevékenységek engedélyezése körében a hatóság számára kötelezővé tette hivatalból (!) annak vizsgálatát, hogy a telep létesítése nem jár-e a jövőre nézve valamilyen szomszédjogi konfliktus megalapozásával, zavaró áthatás létrehozásával. Ha hivatalból ilyet a hatóság megállapított, akkor az engedély kiadására nem került sor.

Az 1872-es és az 1884-es ipartörvény megalkotásakor is megjelenik az a szakasz, mely szerint hivatalból vizsgálandó, hogy „vajjon a tervezet telep által nem fog-e a közönségre nézve jelentékenyebb háborgatás, kár vagy veszély előidéztetni” – ez a szakasz egészen 1958-ig, a kisiparosok ipargyakorlásáról szóló jogszabály megalkotásáig hatályos volt.

Vagy megjelenik a szomszédjogi zavarás hivatalbóli vizsgálata például az 1937. évi városrendezési törvényben, ahol „a kért építési engedélyt meg kellett a hatóságnak tagadnia, ha előre meg lehetett állapítani a tilos áthatást a másik telekre”, e szakasz 1964-ig volt hatályban.

1959-ben aztán a társadalmi-gazdasági változásoknak köszönhetően egy egészen másfajta tulajdonforma szabályozása céljából alkották meg a Polgári Törvénykönyv birtokvédelmi és szomszédjogi szakaszait, melyek sokáig az adott kor társadalmának legjellemzőbb problémáit kívánták megoldani (társbérletek, albérletek, ágyrajárók egymás közti konfliktusait például). Az 1960-as években több szerző a birtokvédelmi eljárás egyetlen és működő formájának deklarálta a jegyzői – akkor a tanács vb. szakigazgatási szerve által lefolytatandó – eljárást és a birtokperek lassú elhalását prognosztizálta.

De mi is a szomszédjog és birtokvédelem célja, funkciója? Mindkét jogintézmény a tulajdonjog eltérő részjogosítványai sérelmére orvosság: a szomszédjogi per a használat, a birtokvédelem (jegyző vagy bíróság előtt) a birtoklás sérelmének orvossága. A két generálklauzula fókusza eltérő: a szomszédjogi tényállás a kötelezett, a tulajdonos fókuszából mondja meg azt, hogy milyen korlátok között folytathat magatartást úgy, hogy azzal másokat, de elsősorban szomszédait ne zavarja; míg a birtokvédelem a jogosult, a birtokos fókuszából mondja meg, hogy sérelme esetén birtokvédelemre jogosult (és hogy az mit jelent és milyen szankció alkalmazható).

A szomszédjog funkciója az érdekkollíziók feloldása és az érdekek méricskélése (kedvenc példám, melyből rengeteg saját ügyem is volt: amikor az „állandóan ugat a szomszéd kutyája, csináljanak már valamit az isten szerelmére” esetében szomszédjogi perben összemérésre kerül az egyik fél állattartáshoz való joga, a másik félnek pedig a nyugodt pihenéshez, egészséghez, nyugodt birtokláshoz stb. való joga). Birtokvédelemben a jegyzői eljárás során ténykérdések vizsgálatára kerül sor: sor került-e tilos önhatalommal birtokban való zavarásra vagy birtoktól való megfosztásra? Nincs méricskélés, nincs érdek-összehasonlítás, annak megállapítása folyik, hogy történt-e zavarás vagy birtokfosztás és ahhoz képest a legegyszerűbb szankciók alkalmazása történik: eredeti állapot visszaállítása vagy jövőre nézve való eltiltás, míg a szomszédjogi eszköztár ennél jóval speciálisabb jogkövetkezmények alkalmazását teszi lehetővé.

Mindkét jogintézmény szabályozása generálklauzulán alapszik, a szomszédjogi szabályozásban vannak még különös tényállások is a Polgári Törvénykönyvön belül, illetve egy külön szomszédjogi törvény is megalkotásra került, míg a birtokvédelem generálklauzuláján túl további szabályozást nem találunk.

A jogkövetkezményeket tekintve fontos leszögezni, hogy a birtokvédelmi tényállásnak van önálló szankciója, míg a szomszédjogi tényállás csonka norma, a jogkövetkezményeket több helyről a Ptk.-ból kell összeválogatni.

A szomszédjogi per mint a szomszédviták svájci bicskája

Az előadáson a határon kalandoztunk.

Minden szomszédkonfliktus valamiféle határátlépésből alakul ki. A határt definiálhatjuk úgy, mint egy fizikális, érzelmi vagy jogi korlátot, ami elválaszt valamitől. Jellemzője, hogy átlépése valamiféle jogosultsághoz kötött.

A birtokvédelmi eljárásunk is korlátok közé szorul, még akkor is, ha népszerűsége oly töretlen és valóban valamiféle univerzális elixírként alkalmazzák az állampolgárok. A jegyzői birtokvédelem és a szomszédjogi vita elhatárolásakor is meg kell keresni hatáskörünk határát, aminek átlépéséhez már nincs meg a jogosultságunk.

A tulajdon egyébként rendeltetésszerű használata a mindennapokban együtt jár a szomszédos ingatlanokra való legkülönfélébb áthatásokkal. Minden ilyen áthatás pedig a szomszéd tulajdonjogának kizárólagosságába ütközik. Abból adódóan, hogy ezek az áthatások kölcsönösek, a társas együttélés természetszerűleg életre hívta az ütközéseket kiegyenlítő szabályokat, azokat a jogi határokat, amelyek között a szomszédok, az egymás érdekkörébe való szükségszerű áthatásokat tűrni kötelesek.

Ez tehát a kiindulópont: Van „szükségszerű zavarás”, amit még szabad, és van a szükségtelen, amit már nem. Az, hogy a kettő közötti határ az adott ügy összes körülményét mérlegelve hol húzódik, egzakt módon nem meghatározható, hanem a bírói mérlegelés körében dől el.

Gyakori probléma, hogy a társasházak mélygarázsaiban ellentéteket szül a beállók használata. Az előadás résztvevőivel elemzett jogesetben, a magántulajdonban lévő beállók egyik tulajdonosa falat húzott a saját beállója két határvonalán belül az eredetileg is ott lévő oszlopok közé. A szomszédos és a nem közvetlenül szomszédos parkolóhelyek tulajdonosai közül is sérelmezték páran az építést mondván, hogy a parkolóhelyek így eltolódnak, hiszen az autók ajtaját eddigi gyakorlat szerint át tudták nyitni egymás tulajdonára, „térfelére”, valamint a parkolás folyamata is más logisztikát kíván. Vajon sértett-e birtokot a falazó? Érdekes kérdés, ám ahogy megvizsgáltuk a szemléltető fényképeket, az volt látható, hogy a kérelmezők autói a saját tulajdonú beállókon helyezkedtek el, „eltolódás” nélkül, tehát nincs szó a birtoklás zavarásáról és annak elvesztéséről sem. Az az igény pedig, hogy egymás tulajdonára kényelmi okokból át kívánják nyitni az ajtókat, birtokvédelmi szempontból nem értelmezhető, mert a szomszédos parkolóhely birtoklására nyilvánvalóan nem jogosultak. Megállapítható, hogy az ilyen kérelem nem a saját birtokra vonatkozik, hanem a szomszédos beálló területének használata a valós igény. És máris oda érkeztünk, hogy egy jogkérdés vizsgálatára van szükség. Kétségtelen, hogy a parkolás, az autóból ki- és beszállás körülményei, dinamikája megváltozott, akár kijelenthetjük azt is, hogy megnehezedett. Azonban ez nem változtat a birtokvédelmi eljárás során felteendő kérdésen, hogy a kérelmező a saját birtokát elvesztette vagy annak birtoklását megzavarták-e. Az eset tipikus példája annak, amikor arra van szükség, hogy az egyes tulajdonos mit tehet a másik szükségtelen zavarása nélkül.

Ilyen szakmai lap hasábjain félve hozza az ember azokat az egyébként hétköznapi példákat, amik azonban időről időre felmerülnek a társasházi lakóközösségekben. Bizony nem ritka, hogy a szomszédok egymás szexuális együttléteinek hanghatásaira panaszkodnak és tudjuk, hogy ezeknek a panaszoknak az elsődleges fóruma is mi magunk vagyunk. A kollégákat is kifaggatva, jellemzően „indokolatlan kéjes nyögdécselés, abnormálisan elhúzódó aktusok és az ágy nyikorgása, zörgése” okozza az indulatokat. Eltekintve az ilyen jellegű kérelmek és panaszok valódi hátterétől, abban az egyben egészen biztos vagyok, hogy a szex által keltett hanghatások, vagy azok elhúzódása „indokolatlanságának, vagy szükségtelenségének” vizsgálata (sajnos, vagy nem) nem esik jegyzői hatáskörbe. Meglehetősen furcsa lenne jegyzői határozatban szabályozni az intimitás ezen területét. Bevallom azt is, hogy a bizonyítékok értékelése, vagy a helyszíni szemle során is meglehetősen zavarban érezném magam, de ugyanígy a csendháborítási feljelentésre eljáró szabálysértési előadó indokolatlanságot magyarázó kinyilatkoztatását is nehéz elképzelni.

Egy igen gyakori és szemléletes problémát, a szakmai napon is elemzett jogesetet állítanék ide példaként. Egy nagyteljesítményű klímaberendezéssel kapcsolatos jogeset (BH 2011.12.523) mutat rá: „A zajkeltő klímaberendezés üzemeltetésével kapcsolatos jogvita a szomszédjogi és a birtokvédelmi szabályok együttes alkalmazásával bírálható el.”

Elsődlegesen tehát az ilyen esetekben bizonyítást kell nyernie annak, hogy a légkondicionáló működtetése szükségtelenül zavarja a kérelmezőt. Ha a szükségtelen zavarás bizonyított, úgy joggal kérhető a zavaró állapot megszüntetése. A konkrét ügyben a peres felek társasházközösségben élnek és a bíróság ezt kihangsúlyozva kifejti, hogy a társasházi élet együtt jár bizonyos mértékű tűrési kötelezettséggel. Ennek folytán a zavarás elszenvedője, az ilyen helyzetben általában elvárható mértékben köteles eltűrni a felperes tulajdonát képező klímaberendezés működését. A jogvita azonban csak a felek méltányos érdekei összemérésével dönthető el.

A fenti jogeset jól példázza, hogy kevés önmagában arra hivatkozni a jegyző előtt, hogy a klímaberendezés zavaró, hiszen a szükségtelen zavarás bírói mérlegelés körében történő megállapítására, valamint az érdekegyensúly megteremtésére van szükség.

Egy másik jó példa az elhatárolásra a Kúria Pfv.20826/2012/7 határozata: A perbeli ügyben egy kiszállítással is foglalkozó pizzéria tevékenysége vált zavaróvá a környék lakóházaiban. A motoros pizzafutárok miatt megnövekedett utcaforgalom, felbőgő motorok, a kerthelyiségben fogyasztó vendégek zaja, hangos zeneszó… A perben tehát azt kellett vizsgálni, hogy az üzemeltető részéről a perbeli vendéglátó-ipari egység működtetésével, az abból eredő zajhatással a lakosság sérelmére birtokháborítást követtek-e el, és ha igen, akkor az milyen módon szüntethető meg.

A Kúria rámutat, hogy az ügyben eljáró bíróságoknak az egyes ingatlanok használatához fűződő jogos érdekek egybevetése alapján kellett állást foglalniuk abban, hogy mi az az időpont, ameddig a felperes tűrni köteles a pizzéria működtetésével szükségszerűen együtt járó zajhatást. A szemben álló érdekek egybevetésének eredményeként az érdekegyensúly helyes megteremtésével érhető el a zavarás szükségtelen mértékének megszüntetése. Az érdekegyensúly megteremtése után fennmaradó zavarást a szomszéd már tűrni tartozik.

A fenti kiragadott jogesetekből jól kiolvasható, hogy a bíróság a maga komplexitásában kezeli az ilyen jellegű panaszt. Az eszközrendszer rendelkezésre áll – a szomszédjog és a birtokvédelem szabályainak együttes alkalmazásával. Szemben a jegyzői eljárással, ahol azzal szembesülünk, hogy nem korlátozhatjuk automatikusan a vállalkozásnak például a profitszerzéshez fűződő érdekét a lakosság pihenéshez fűződő joga érdekében, hiszen ez valójában egy jogvita, ami jogok és érdekek ütközése mentén alakult ki. A jogvita pedig csak a felek méltányos érdekeinek összemérésével dönthető el.

Fentiek alapján kimondhatjuk, hogy ha a jegyzői birtokvédelmet a szomszédviták kamillateájának tekintjük, akkor a szomszédjogi per (ahol a birtokvédelem és a szomszédjog szabályainak alkalmazása kéz a kézben járnak) a szomszédviták svájci bicskája.