Egy interjúban egyszer megkérdezték tőlem, hogy melyek a tipikus birtokvédelmi ügyek. Akkor azt a választ adtam, hogy nem léteznek tipikus birtokvédelmi ügyek és valójában az a tipikus, hogy gyakorlatilag minden létező jogsértést a birtokvédelem köntösébe öltöztetve keresik meg a jegyzőt. Ebből adódóan a birtokvédelmi kérelmek rendkívül sokfélék, igen színes skálán szemlélhetők, az ok pedig nagyon egyszerű: a birtokvédelem látszólag határtalan általánossága.

Korábban már írtunk arról, hogy nem a birtokvédelem az egyedüli jogintézmény, amely ennyire elmosódott és alkalmazásában perspektivikus is egyben.^[1] A Ptké. szomszédjogi szabálya (a dolog használatának általános magánjogi korlátja) is nagyfokú jogalkalmazó szerepet ró az általános szabály konkrét ügyek mentén tartalommal való kitöltésében.

Mindkét jogintézmény szabályozása generálklauzulán alapul, a szomszédjogi szabályozásban különös tényállásokat is találunk a Polgári Törvénykönyvön belül, illetve külön Szomszédjogi törvény^[2] is megalkotásra került, míg a birtokvédelem generálklauzuláján túl további szabályozást nem találunk.

Ebben az írásban is alapvetésként rögzítsük: a két jogintézmény orvosság a tulajdonjog eltérő részjogosítványai sérelmére: a szomszédjogi per a használat, a birtokvédelem (jegyző vagy bíróság előtt) a birtoklás sérelmének orvossága. A két generálklauzula fókusza tehát eltérő: a szomszédjogi tényállás a kötelezett, a tulajdonos fókuszából mondja meg azt, hogy milyen korlátok között folytathat magatartást úgy, hogy azzal másokat, de elsősorban szomszédjait ne zavarja; míg a birtokvédelem a jogosult, illetve a tényleges birtokos fókuszából mondja meg, hogy sérelme esetén birtokvédelemre jogosult.

Amíg a szomszédjog funkciója az érdekkollíziók feloldása és az érdekek összemérése, a birtokvédelemben a jegyzői eljárás során ténykérdések vizsgálatára kerül sor – nincs méricskélés, nincs érdek-összehasonlítás, a kérdés mindössze az, hogy történt-e zavarás vagy birtokfosztás. A birtokvédelemben a legegyszerűbb „szankciók” alkalmazása történik: eredeti állapot visszaállítása, míg a szomszédjogi eszköztár ennél jóval speciálisabb, cizelláltabb jogkövetkezmények alkalmazását teszi lehetővé. A jegyzői birtokvédelem a maga egyszerűségében radikális eszköztárával erre (az érdekek mentén történő finomhangolásra) nem alkalmas.

Több megkeresést kaptam szakmai körökből arra vonatkozóan, hogy mi lehet a helyes birtokvédelmi értelmezése az alábbi kérdéskörnek: „A szomszéd fája túl nagyra nőtt, rá fog dőlni a házunkra!”, „Átnyúlnak az ágak a telkünkre!”, „Áthullanak kertünkbe a levelek!”, „A növényzet gyökere vagy ágai károsítják az ingatlanunkat!”, „Saját ingatlanunk benapozottsága elveszett.” stb.

Tehát itt a „tipikus” probléma, amivel az állampolgárok megkeresik a jegyzőt.

A jegyzői birtokvédelem szükséges törvényszerűsége az elhatárolás. A birtokvédelmi generálklauzula csak téves értelmezéssel ad teret a speciális jogágak által szabályozott jogsértések birtokvédelmi vizsgálatára. A tág és általános birtokvédelmi szabályozás célja mögött nem azt kell látni, hogy abba minden és bármi is belefér. Az általános megfogalmazás célja sokkal inkább az, hogy azok az esetek, amelyek kiszorulnak az ágazati jogszabály keretei közül (vagy az adott jogsértés ágazati vizsgálatát megelőzően a birtokhelyzet azonnali orvoslása szükséges), helyet találjanak a birtokvédelmi eszközrendszerben. Ezek a tételmondatok látszólag nem vonatkoznak a szomszédjog és a birtokvédelem elhatárolására, hiszen mindkét jogintézmény a maga általánosságában elmosódik, sőt olykor összemosódik még egymással is. A választott téma kapcsán a bírói joggyakorlat élesíti a határvonalat.

A növények által okozott zavarásból, érdeksérelemből fakadó problémák szomszédjogi alapú ügyek. Az ilyen ügyekben nem hagyható figyelmen kívül a kertes családi házakkal beépített környezet, továbbá az, hogy a fák porelvonó, levegőtisztító hatásuk folytán a lakókörnyezet javításában, klimatizálásában fontos szerepet töltenek be, így azok telepítése és a meglévő zöld növényzet megóvása általános környezetvédelmi érdek. Erre tekintettel a szomszédjogi vitákban általában nem is kerülhet sor a fák kivágásának elrendelésére. Mint minden szomszédjogi ügyben, itt is az egymással szemben álló érdekek összevetésének eredményét kell figyelembe venni, amelyre a jegyzői birtokvédelmi eljárás nem ad lehetőséget, másfelől pedig a birtokvédelmi ügyekben eljáró jegyzőknek döntéseikben – hacsak nem az az egyetlen megoldás – kerülniük kell a szélsőséges megoldásokat. Kiemelendő, hogy a zavarás szükséges, avagy szükségtelen voltát a jegyző főszabályként nem ítélheti meg. E körben a jegyző a zavarás vonatkozásában fennálló tűrési kötelezettség „nyilvánvalóságát” vizsgálhatja.

Egy ügyben^[3] a birtokvédelmet kérő a telekhatárhoz közel eső ezüstfenyő, valamint a szomszéd építési munkálatai miatt nyújtott be birtokvédelmi kérelmet a jegyzőhöz. A birtokvédelemmel érintett ingatlanon a kerítéstől számított 126 centiméterre egy 35–40 éves ezüstfenyő állt, amelynek ágai a kérelmező ingatlanára nyúltak át, a fa gyökerei pedig felnyomták az udvarán lerakott térburkolatot. A birtokvédelmi kérelem a fa kivágására irányult, melyet a jegyző elutasított.

Az elsőfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a birtokvédelmet kérő kétséget kizáróan nem bizonyította azt, hogy a fenyőfa károsodást okoz az ingatlanában vagy egyéb módon szükségtelenül zavarja az ingatlana birtoklásában, ezért a keresetet elutasította. A másodfokon eljáró bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét és a jegyző határozatát részben megváltoztatva, kötelezte az ingatlan tulajdonosát az ezüstfenyő kivágására.

A Kúria az ügyben rámutatott arra, hogy az adott esetben a birtokvédelem és a szomszédjog szabályait együttesen kell alkalmazni, figyelmemmel a Legfelsőbb Bíróság PK. 3. számú állásfoglalásában foglalt elvekre is.

Az ügyben nem hagyható figyelmen kívül a kertes családi házakkal beépített környezet, továbbá az, hogy a fák porelvonó, levegőtisztító hatásuk folytán a lakókörnyezet javításában fontos szerepet töltenek be, így azok telepítése és a meglévő zöld növényzet megóvása általános környezetvédelmi érdek. Erre tekintettel a szomszédjogi vitákban általában nem kerülhet sor a fák kivágásának elrendelésére. A Kúria szerint tévesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a felperes által megjelölt sérelem akár kivételesen is indokolhatja a fa kivágását, illetve figyelmen kívül hagyta a perben beszerzett szakértői vélemény megállapításait („a fa létéből fakadó eszmei értéktöbblet nagyságrendekkel több, mint a hátrány – oxigéntermelés, a mikroklíma javítása párologtatással, pormegkötés, zajgátlás,” „a térburkolat régi, bontott téglákból került kialakításra, amely egy idő után egyébként is elhasználódik,” „nem bizonyított, hogy a fa gyökere benőtt a szomszédos épület alá” stb.).

Mindezekre tekintettel a Kúria megállapította, hogy a szükségtelen zavarás ténye megállapíthatóságának hiányában, illetve a kárveszély más módon való elháríthatóságára tekintettel (a kerítés nyomvonalában 60 cm mélységig ún. „CK lap” leásásával, amely meggátolja a gyökérzet továbbfejlődését) az ezüstfenyő kivágása szükségtelen és indokolatlan.

A fenti ügyből egyfelől levonható a következtetés, hogy az egymással szemben álló érdekek összevetésének eredményét kell figyelembe venni, másfelől pedig a birtokvédelmi ügyekben eljáró hatóságoknak döntéseikben – hacsak nem az az egyetlen megoldás – kerülniük kell a szélsőséges megoldásokat. Jelen ügyben ez a fa kivágására, más ügyekben állat kényszerítésére, elpusztítására, vagy éppen épület elbontására kötelezés. Állatok és épületek esetén az ágazati jogszabályok – szerencsére – pontos iránymutatást adnak arra vonatkozóan, hogy az ágazati eljárásokban hogyan lehet kezelni a felmerülő problémákat.

A birtokvédelmi olvasat során nemcsak az anyagi jogi, hanem az eljárási jogi kérdések között is szükséges egyfajta szűrővizsgálatot végezni. Amikor a bejelentő arra hivatkozik, hogy egy növényzet az elmúlt egy évben nőtte túl azt a határt, amivel már ingatlana birtoklását zavarja, akkor fel kell tenni ezeket a kérdéseket: Eddig mit csinált a fa? Mi bizonyítja a fa egy évvel ezelőtti állapotát, illetve hogyan érhető el egy folyamatos növekedésben lévő növény esetében az őrzendő állapot garantálása?

A bírói joggyakorlat nem a birtokjogi megközelítést támasztja alá és nem eredeti birtokállapotra koncentrál, hanem a környezetvédelmi érdeket bevonva, az érdeksérelem elhárításának más módjait keresi. A jegyzői birtokállapot kizárólag egy valamiféle állapot konzerválására alkalmas. Egy fa esetében beszélhetünk-e arról, hogy konzerváljuk az állapotát? Biztonsággal kijelenthetjük, hogy nem. Ha egy birtokvédelmi határozat azt írja elő, hogy a fa ágait, átnyúlás esetén minden alkalommal vissza kell metszeni a birtokvitával érintett ingatlan határán, akkor az a határozat nem veszi figyelembe a fa természetes növekedési igényét és azt sem, hogy a jövőbeni növekmények milyen hatással lehetnek, illetve egyáltalán lesznek-e bármi hatással a birtokra. Egy ilyen határozat semmibe veszi azt is, hogy az előírt csonkolás végső esetben a növény pusztulásához is vezethet.

Az áthajló ágak problémáját elsősorban a nem megfelelő faültetés okozza, aminek oka kertészeti szempontból abban található, hogy a csemete elültetésekor a tulajdonos elmulasztja megfelelően figyelembe venni, hogy egy fa ideális körülmények – talaj, víz, napsugárzás, kertészeti gondozás – között akár jelentősnek tekinthető, több évtizedes kort is meg tud élni, ezen idő alatt pedig, de akár már 10–20 év után is terjedelmes koronát képes nevelni.^[4] Éppen ezért a fás szárú növények védelméről szóló 346/2008. (XII. 30.) Korm. rendelet előírja, hogy fás szárú növényt az ingatlan azon részén és oly módon telepítsenek, hogy az a fa fajára, tulajdonságaira, növekedési jellemzőire, szakszerű kezelésére figyelemmel az emberi életet és egészséget ne veszélyeztesse, a biztonságos közlekedést ne akadályozza, valamint meglévő építményekben és létesítményekben ne okozzon kárt, illetve azok biztonságos működését ne akadályozza.^[5]

A Szomszédjogi törvény 5. §-a éppen ezt az élethelyzetet rendezi: a szomszédos ingatlanról a földfelszín feletti részeivel átlógó, illetve a földfelszín alatti gyökereivel áthatoló növények által okozott vitás helyzeteket. A törvény az ingatlan tulajdonosát az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására feltételekkel jogosítja fel: 1) azoknak az ingatlan rendes használatát akadályozniuk kell; 2) az áthajló ágakat és átnyúló gyökereket a növény tulajdonosa felhívás ellenére sem távolította el.

A fás szárú növények védelméről szóló kormányrendelet alapján is olyan szakkérdések merülnek fel, amelyekben a jegyző (különösen birtokvédelmi hatáskörében) nem bír kompetenciával. Csak példaként említve: 1) A növényfajonkénti konkrét ültetési távolságok meghatározása; 2) A gallyazás adott növényre gyakorolt élettani hatásai, ami nem várt esetben a növényzet pusztulását is okozhatja; 3) A gyökérzet részbeni eltávolítása nemcsak a növényre nézve jelenthet veszélyt, hanem adott esetben egy fa kidőléséhez is vezethet.

Jól érezhetően a felvetés kártérítési jellegére utal az a jövőbeni eseménytől való félelem, hogy a szomszéd fája egyszer rá fog dőlni a házra. Amennyiben ezt felperesként megfelelően valószínűsíteni tudják, úgy a Ptké. 6:523. § alapján kezelhető: például a bíróság letétbe helyeztethet egy bizonyos összeget, amelyből a veszélyhelyzet realizálódása esetén finanszírozhatóak a bekövetkezett költségek. A birtokvédelem a jövőbeli fenyegető veszélyhelyzettel semmit nem tud kezdeni, mert – ellentétben a német szabályozással – a magyar szabályozás már megtörtént vagy folyamatban lévő birtokháborítás esetére adhat védelmet.

^[1] GAÁL János – KAJÓ Cecília: Kalandozás a birtokvédelem és a szomszédjog területén. Jegyző és Közigazgatás 2022/1., 12–14. o.

^[2] A szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény.

^[3] BH+ 2014.3.106.

^[4] MOHÁCSY Mátyás: Gyümölcstermesztés a házi és háztáji kertekben. Mezőgazdasági Kiadó, Budapest, 1961, 86. o.

^[5] 346/2008. (XII. 30.) Korm. rendelet 2. § (1) bekezdés.